“预售制”全面取消——真的会推高房价吗？

摘要：2020年3月8日，海南省宣布“全面实施商品房现房销售制度”。自此，海南成为全国首个规定全面实行商品房现房销售的省份。从这一天开始，海南购房者更是成为全国数以万计购房者羡慕、嫉妒的对象。事实上，在过去的这一年多时间里，全国关于“全面取消商品房预售”的呼声从未停止。

       近日，一篇标题为《明年起，“预售制”将全面取消，购房者迎来重磅利好》的文章全网热传，更是将“全面取消商品房预售”的消息再次拉进公众的视野。

       我们注意到，该文章表达的观点不仅引得数以万计的网民拍手叫好，其中一条关于“取消预售的好处”的分析留言，更是获得近1万多的最高点赞：取消商品房预售，不仅能有效约束开发商的资金，防止炒作地价，还能防范各类烂尾楼的出现。更重要的是，现房销售最大程度保障了购房者的合法权益。所以取消预售是民心所向，更是大势所趋。

       言归正传，明年（2022年）起，在我国存在了近27年的商品房预售制，真的会全面取消吗？该制度的取消，对于数以亿计的购房者来说，真的是一项重磅利好吗？对于关系最为密切的房地产开发商来说，取消预售制又将对他们产生哪些重要影响？

       在回答上述问题之前，我们先搞清楚“商品房预售制”到底是什么？以及大家为什么都如此强烈地支持取消“预售制”？

       公开资料显示，商品房预售制和公摊面积制度一样，都起源于HK。在住房短缺时代，为了促进住房供给，真正解决商品房建设资金不足的问题，调动房地产开发企业的积极性，1994年商品房预售制正式落地内地。说得再直白点，预售制切实有效地解决了开发商的融资难题，且降低了房地产开发企业的准入门槛。所以，预售制最初的设计具有很强的正面意义。

       但随着我国房地产市场不断发展壮大，预售制也越来越开始“跑偏”，发展到今天更是被广为诟病，甚至是“人人喊打”，根本原因是越来越多的人意识到，商品房预售制对购房者极为不公平：购房者先交钱再收房，最长的可能要等待3年以上。这就是我们所说的，开发商拿到地，挖个坑，搞个项目沙盘模型，就敢开始卖房子。开发商靠着购房者的购房款和银行贷款，以及少量的自有资金，就轻松赚得了上亿收入，简直是“空手套白狼”。不仅如此，购房者在漫长的等待过程中也存在很多未知的变数，比如货不对板、偷工减料、延期交房、开发商因资金链断裂而导致的楼盘烂尾等等。所以一直以来，购房者都迫切希望预售制能全面取消。

       很多人不知道的是，在海南之前，包括深圳、杭州、南京等不少城市都出现过“取消预售”的声音，但相关政策只在部分城市零星出现试点，并未有省份大面积实施，还有的甚至悄然终止。

       取消商品房预售制，可以从根本上杜绝很多弊端的发生，那么现实中为何取消预售制这么难以推行？我们分析认为，主要是三大原因：

       其一、基于前面的分析，取消预售制意味着开发商高周转的模式将就此终结，这将更考验开发商的资金实力和运营能力，而且必然会给整个房地产行业进行洗牌。正如房地产专家刘晓博所言，取消预售制有利于龙头房企更大更强，整个房地产行业会日益“寡头化”，与此同时，数以万计的中小房企将被挤出市场；

       其二、前面我们也提到了，商品房预售制给了开发商“空手套白狼”的机会。一旦取消预售，开发商的利益会被严重压缩——购房者先交购房款，等于是先帮开发商垫付了开发资金，而且是无息的，相当于是开发商提前兑现了利润。而取消预售制则意味着开发商原来只需要6个月就能回款的项目，现在可能至少需要2-3年才能回款，其利润势必大大降低。简单来说就是，预售制取消后，开发商“拆东墙补西墙”，玩“资金池游戏”的机会越来越小了。所以，一有人谈论全面取消预售制，开发商便群起而攻之，根源就在于此。

       其三、根据第一条，取消预售制将导致数以万计的中小房企被淘汰出局，这意味着现有的住房供给机构将发生巨大变化：开发商少了，新房供应也会减少，供小于求会推高房价。此外，现房销售会全面提高开发商的资金成本，也会让开发商把房子卖得更贵一些，毕竟他们要保障利润。

       商品房预售制真的不能取消吗？内行道出“实情”，答案清楚了——易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，全面取消商品房预售制度，实行现房销售，是顺应民意，更是科学之举。取消预售制势在必行，只是时间问题。海南省第一个实施该政策，一方面说明取消的政策确实可行，另一方面也会给其它城市输出了很多经验，相信在未来几年，会有更多的城市跟进宣布“取消预售制”的好消息。

       一言概之，海南走出的这条路，或为更多城市提供新的思路，取消预售制，回归房地产务实的属性，切实保障购房者的合法权益，摆脱对房地产的依赖，才是房地产长远发展之道。

       此外，在房地产专家刘晓博看来，未来取消预售制大局已定。原因有两个：其一、只有现房销售制度才能从根本上保护购房者的利益；其二、现房销售制度更能很好地对开发商的项目资金进行监管，断绝了开发商腾挪的可能，从根源上杜绝了烂尾楼的发生。这不仅有利于保护地方经济发展的成果，也最大程度维护了购房者的权益。

       通过上述两位专家的“实情”分析，关于预售制会否全面取消的疑问，答案也清楚了：从长远看，从保障购房者的利益看，全面取消预售制局势已定。不过由于取消“预售”，对房地产行业影响巨大，未来在实施这一政策时，大概率也会采取分步推进、因城而异的方式。原因很简单，我们不仅仅要考虑购房者的利益，开发商的感受同样需要注意。因此，文章开头，有传言预售制明年就全面取消，绝对是不可能实现的。

       那么取消预售制真的会推高房价吗？在专家看来，也不能“一刀切”地下结论。对于新房供应严重不足，同时对房地产依赖度较高的城市来说，贸然取消预售制，确实有可能推高房价，毕竟供应跟不上需求了；但对于海南这类对房地产依赖度较低，且有海量存量房的城市来说，取消预售制，并不会有推高房价的作用。相反现房销售制度，长远来看，更有助于稳定房价。

       不过，需要重点强调的是，当前时期楼市调控早就已经上升到“行政干预”阶段了，纵使取消预售制在理论层面有推高房价的可能性存在，但国家真的想压制房价不让上涨，同样也有一百种办法。所以，这并非是阻碍预售制全面取消的根本原因。

       最后我们想提醒购房者，虽然取消预售制已经板上钉钉了，而且也有分析认为，取消预售制将有效防止“烂尾楼现象”的发生，但是作为购房者还是应该有清醒的认识：以后买房子，还是要尽量选择大城市的大开发商，而且是杠杆率不高的大开发商。因为在现房销售制度下，这样的开发商才最具竞争力，且开发的楼盘品质才有保障。对于那些人口流失、低级别城市的郊区、新区，又是小开发商的项目，楼盘烂尾的可能性会很高，大家购房时一定要学会避开。