人才住房未满三年禁售 商品房定价需接受指导

摘要：4月2日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”），从住宅用地供应和监管、价格备案管理等6个方面对广州房地产市场进行调控。其中值得注意的是，《意见》规定，通过享受人才政策新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

       广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州此次楼市新政，一方面是在约束需求无序释放，另一方面，是通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，在给市场降温、稳定房价的同时，让需求与供给趋于平衡。

       人才住房满3年方可转让 定价过高项目或无法取证

       《意见》指出，要进一步做好分类指导和精准施策，其中规定，通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。另外，要进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为，并实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。

       “该项规定实际上把‘人才优先购房’和‘防范炒房’两项工作进行了结合。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，据此判断，后续各地在人才导入方面，附加限售条款或成为政策的标配，“这对于积极导入人才资源，同时防范各类炒作现象都有积极的作用，有助于打击‘假人才真炒房’的现象。这也在很大程度上堵住了广州这两年人才导入中的漏洞。”

       与此同时，在住房价格方面，《意见》称，将对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。《意见》提出，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价。

       对于上述价格引导政策，李宇嘉认为，其主要是针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低、部分开发商“捂盘惜售”等情况，通过政府的适当干预，让市场恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。

       全年分三次集中出让土地 增加租赁住房供应

       在土地供应方面，《意见》提出，进一步加强住宅用地供应和监管，严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。

       根据《意见》，广州将在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。

       此外，《意见》明确，要进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

       加强经营贷管控 严厉查处市场违规行为

       值得一提的是，《意见》指出，广州将加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，其中规定，银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

       严跃进认为，此次广州在经营贷管控方面积极出台政策内容，有助于促进贷款市场的稳定。根据广州此次政策，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，这实际上也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。预计后续其他城市也会陆续发布政策，真正促进贷款市场的稳定。

       同时，《意见》还提出对房地产市场的监管要求，表示将继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售，以及诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷等违法违规经营行为；此外，也将严厉打击中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为及各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究法律责任。

       《意见》还严格规范了房地产市场信息发布，对于不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为，相关部门将依法依规严肃查处。