集中供地新规引发连锁反应 “一年只卖三次地”

摘要：“一年只卖三次地”，这个新的政府供地规则最近浮出水面。2021年2月24日，一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出，住宅用地“两集中”的新规将在全国22个重点城市试点。

       所谓“两集中”，指集中发布出让公告，集中组织出让活动。同时，文件还要求各地2021年发布住宅用地公告不得超过3次。22个试点城市包含北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

       两天后，自然资源部自然资源开发利用司负责人对此公开回应。该负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

       据不完全统计，截至3月1日，已有青岛、天津、郑州、济南、南京等5城先后发文，明确今年将推行住宅用地“两集中”模式，全年分三次统一发布住宅用地出让公告。

       广东省房地产行业协会会长王韶向南方周末记者表示，在“因城施策，一城一策”原则下，当前资金端实施房地产金融审慎管理制度，严禁银行信贷资金违规进入楼市，土地供给端亦将实施住宅用地供应分类调控，这是贯彻落实“房住不炒”、完善房地产调控长效机制的需要。

       多位地产业内人士表示，新规的目的是为了调控地价和房价。但是对于调控力度和效果，却存在分歧。

       看起来，资本市场的判断是，新规有利于龙头房企。广发地产研究部发文指出，集中供地可以带来参拍企业数减少，竞争格局改善，降低地价，除控制房价上涨外，也会改善企业盈利，利好综合能力强的头部房企。

       2月25日，沪深A股房地产板块涨幅达到5.1%，16家个股涨停，包括收获三年来首个涨停的万科A（000002.SZ）等多家龙头房企。港股内房股也出现集体爆发，中国恒大（03333.HK）、融创（01918.HK）等房企股价均涨超10%。

       稳住地价？

       从各地实施细则来看，每个城市选择的集中供地时间并不一样。

       根据各地文件，天津明确将集中在3、6、9月发布住宅用地出让公告；而济南选择的时间是5、8、10月；南京选择的则是4、7、10月。

       深圳一位地产研究人士透露，深圳计划3月中下旬推出第一批土地，年中推出第二批，10月推出第三批。“各城有自主选择的时间，可以互相错配”。

       广东省房地产行业协会会长王韶分析，一般情况下，每年5月和10月都是房地产销售的“黄金月”；而6月30日、12月30日前后，企业要做半年报和年报。如果4月、10月发布土地供应公告，一个月公告期，一个月交地价，也就是会在6月、12月要交土地款，企业一般情况下不愿意这个时候大量支付现金。“应明确在3月、6月和9月三个时段为宜。”

       此前，全国大部分城市的土地出让活动遍布全年。各地会提前公布一年的总供地计划和数量，但是在全年内则是不定期、不定量举办土地拍卖活动。

       限定一年三次，究竟有何影响？

       广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，集中供地改变了过去无规则的单宗出让模式，开发商无需大规模抢地，一定会降低土地溢价率，对降低房价是一个利好。

       中原地产首席分析师张大伟则持相反看法，他认为影响房价核心原因是信贷，地价高低对于房价影响不大。抑制土地价格的办法很多，分拨出让则会造成优质土地集中哄抢。抑制土地价格，可以全面限制土地销售价，类如北京的限竞房、共有产权房。

       近年来，各地针对地价过高，也曾相继采取过限地价、竞自持、竞配建等一系列稳地价政策，而这些密集的调控政策的确让土地市场整体热度消退，“地王”、高价地频出的现象得到控制。

       “如果真要看成效，限地价明显来得更直接。地价封顶，根本上防止了高地价问题。如果只是集中供地，什么都有可能。”上诉深圳地产研究人士表示。

       自2020年以来，政府调控政策已经变得越来越密集。据中原地产研究中心统计数据显示，仅2021年前两个月，各地房地产调控累计已经高达62次。

       奇怪的是，土地价格却越调越高。

       克而瑞统计显示，2020年全国土地成交金额累计达74300亿元，同比增长16%；全国300城土地成交楼板价增至2591元/平方米，同比上涨8%；成交溢价率提升至14.0%。

       一位Top10地产商的区域投资部经理告诉，新规可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一个时间段内密集拿地，一定会更倾向热门、优质地块的竞争，导致某些地块地价更高，而一些非热门区域的地块则有可能流拍。这对城市之间如何错峰推地提出了更高的要求。

       同时，该投资部人士表示，集中竞拍也会考验房企和房企之间的竞地默契。本来一些相熟的房企在拍地前会提前打招呼，互相试探竞地意愿，这对于交情更多、资金更足的头部房企更有利。

       另一地产央企的管理层人员陈明告诉，目前各地尚未披露新政的执行细则，效果还很难预估。政府希望集中供地能降低每块地的竞拍房企数量，避免高价哄抢，但在拍地的实际操作层面上，房企还常常会以各类子公司、马甲公司的形式来参与，如果执行细则不规范，新规立意面临很大挑战。

       大鱼吃小鱼

       陈明表示，本来拿地就是一个拼钱，更拼人脉关系、拼消息灵通的事情。房企之间、房企和政府之间，“就是一场博弈”。

       显然，中小房企将面临更大挑战。

       天津自然资源局的办公室人员告诉，新政用意在于，住宅用地改成集中出让后，头部房企难以垄断所有优质地块，一定程度上更利于营造公平的竞争环境，让更多房企有地可拿。

       由于土地出让流程中存在保证金制度，开发商拿地至少需要拿出底价20%作为保证金缴纳，有的地方缴纳额度甚至高达100%。集中供地后，意味着房企一次竞拍就要拿出几十亿甚至上百亿元的保证金，这无疑提高了参加全部土地竞拍的门槛。

       虽然提高了头部房企竞拍所有地块的难度，但是对于资金实力较弱的中小房企，可参与的竞拍机会无形中也变少了。

       中指研究院的研报指出，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京等地若实施集中供地，每次供地将可能超40宗，当中高额的保证金、土地出让金等都将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

       具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会。而过去一年来，对于开发商而言，最头疼的就是融资问题。

       2020年下半年，政府先是出台了“三道红线”，从金融端对开发商融资进行分类管控，以此约束房企的负债率；再是“五类分档”，对银行的房贷进行集中管理，有效打击地产加金融杠杆扩张的模式，卡住了资金对地产业的注入。

       一部分房企已经倒在了负债面前，新规会进一步加速行业的优胜劣汰。

       观点指数统计，过去一年，如果以2020年全国商品房销售额预计为17.1万亿元计算，Top100房企市占率合计超过77.2%，较2019年上升3.2个百分点，1000亿元以上房企市占率逾59.4%，较去年上升7.3个百分点。房地产行业规模持续扩大，集中度也在不断提升，呈现强者愈强的局面。

       一位头部房企的策划人士表示，房企大概率将持续推出各类优惠营销活动以加快库存去化，增加销售回款。房企之间合作拿地的可能性也会增加。

       该人士透露，此前就有Top3的大型房企在2020年年中拍下地块，隔了大半年迟迟未付清全款遭到当地国土局催促警告，最终除了付清超10亿元的土地出让金，外加1.5亿元的违约金才保住了地块。

       但更多地产从业人士表示，房企压力主要还是来自资金端的约束，新规对于房企影响不大。虽然单个城市集中供地，但是不同城市有可能错峰供应，加上本来土地款也是分三四个月才分批次交付的。对于房企而言，最终看的还是融资能力。

       集中出让土地新规的约束对象还指向政府本身。

       据申万宏源研究的300城监测数据显示，住宅用地“两集中”的22个试点城市，近三年虽然出让的土地面积占比约为全国的25%，但土地出让金的占比却超过45%。土地集中供应能让一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。

       王韶亦表示，住宅用地集中供应势必使房地产企业的选择增加，城市间土地供应竞争激烈，必然增加出让失败的可能，这迫切需要地方政府科学编制土地供应计划，避免出现热点地块关注度高引发哄抢竞价，而关注度较低的地块遭遇流拍的现象。

       旧改新战场

       陈明认为，短期内土地财政仍是各地政府的重要收入来源。不过，如今各地政府也深谙卖地非一劳永逸之计，更看重产业发展等问题。在他看来，集中供应土地将给深耕区域的本土房企，或能读懂本地产业政策与政府心思的区域性开发商带来机会。

       实际上，这种转变已经在发生。面对近年来招拍挂市场的频频调控，心有戚戚的房企已经开始转向新战场。

       中指研究院在2020年对20家代表性房企进行了研究，发现房企拿地渠道已经开始全面多元化。报告指出：“房企将采取招拍挂、收并购、商业产业购地、城市更新、棚改旧改等方式投资高质量土地，低成本多元化拓储渠道将成为房企稳健长足发展的前提。”

       其中，旧改是地产商追逐的主要赛道。

       2019年，中央经济工作会议中提到，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。随后全国各地城市更新项目纷纷动了起来。

       以广州为例，2019年4月，广州市发布了《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，当中提出：政府进一步鼓励房企和城中村自行洽谈，先给村民补偿，操刀城中村改造，最后才补上土地出让金。

       多位房企人士表示，相比前期沟通、提前准备多月进行招拍挂拿地还往往以失败告终，城中村改造的风险更加可控，毛利率也更高。

       过去城市更新的难点在于“钉子户”难搞，资金补偿大。如今多地出了新规，规定了资金补偿的天花板，同时村民开始倾向于房屋置换而非现金置换。而土地出让金又可以在改造项目后再补上，那实际项目所需的前期开发资金比以往大幅减少。

       而且，根据多地针对城市更新的规定，旧城、旧村改造项目因用地和规划条件限制，无法实现资金平衡的，还可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式，在全市或全区统筹平衡土地。

       戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰曾参与多个旧改项目，他在接受南方周末记者采访时曾表示，旧改是获得政府支持的。当前国家对房地产融资愈发收紧，几乎所有渠道都封死了，但是留了个口子给旧改项目，例如多家信托公司仍被允许发行城市更新领域的相关产品。这对于房企而言无疑有着巨大的吸引力。

       一家广州本土开发商的员工说，她来不及关心集中供地的新政，春节前夕，老板就给她下达了新命令，争夺旧改人才。

       近期登录猎聘网，“薪资100万以上”的城市更新高管岗位数量为“100+”。上述人士表示，公司对于旧改总裁级岗位给出了“百万起跳，上不封顶”的条件，还未算上项目提成的绩效奖励。

       不过，针对旧改人才，企业看重的不仅是学历，还有更多关于“人脉资源”的争夺，尤其是“政府人脉”。上述人士说，“我们会优先考虑会说当地方言的，拥有一定社会资源和项目资源的，与当地城市更新相关职能部门关系良好的”。