多地亮剑治理租赁市场 能否遏制“爆雷”乱象

摘要：近年来，长租公寓发展迅速，但高收低租、长收短付的模式也为其埋下了致命隐患，长租公寓“爆雷”“跑路”的消息屡屡出现。继杭州、成都等城市出台租赁新规后，近日，西安、深圳等地也纷纷出台相应文件，向“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”等住房租赁市场乱象“亮剑”。

       “天下苦住房租赁市场乱象久矣”

       9月22日，曾发报道《长租公寓频频“爆雷” 高风险租赁模式如何终结？》，直指今年频频曝出的长租公寓乱象。事实上，早在长租公寓这种模式出现之前，天下已苦房屋租赁市场乱象久矣。黑中介、“二房东”、破旧的房屋……都让刚毕业的大学生或在一线城市漂泊的年轻人等住房租赁市场的主要目标客源心力交瘁，甚至尊严尽失。

       此时，长租公寓可谓“应运而生”。不少租客相信，这一模式可以让租房者不必担心突然被赶走，也不必担心“二房东”的套路；同时，个性化的装修风格和配套的物业管理，也为“蜗居”生活保留了一丝尊严。

       从市场份额来看，据住建部初步统计，国内的规模化住房租赁企业的市场份额仅占2%左右，一时间长租公寓成为市场新宠。有行业研究报告曾做出如下预测：到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元；到2030年将会超过4.6万亿。

       房产业内人士、资深分析师许小乐认为，正因此，大量的资本渴望涌入这片“红海”，而已有的品牌更希望能多分上一杯羹。然而，也正是资本的加持，让原本“美好”的长租公寓变了样。房产品牌疯狂抢占市场，引发种种问题，市场之内更是充满了恶性竞争。“抢占房源、体面装修，让房产机构资金压力倍增，一旦资金链断裂，‘跑路’‘爆雷’便不可避免。”而据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成是因为“高收低出”和“长收短付”。

       严控“高进低出、长收短付”和“租金贷”

       混乱的市场需要规范、需要净化。9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中就涉及到了“租金贷”问题，并对长租公寓“高进低出”“长收短付”等经营风险都作出了相关限制性规定。在我国尚未针对住房租赁领域进行立法的背景下，这部条例将填补住房租赁领域的法律空白。

       除住建部外，各大城市近期也纷纷出台了相关条例。以深圳市为例，11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》（以下简称《通知》）。要求住房租赁企业不得通过“长收短付”“高进低出”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金链断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；同时应充分意识到相应的经营风险、法律风险。

       建立多元化纠纷调处机制

       值得注意的是，深圳此次还提出建立健全纠纷调处机制。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

       同时，《通知》还明确，如果住房租赁企业违反有关管理规定，将由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。如涉嫌犯罪的，将移送司法机关依法追究刑事责任。

       “从《通知》的内容以及联合惩戒力度来看，足见深圳此次净化租赁市场的决心。”房产研究人士黄卉表示，深圳市的举措不啻为一次好的尝试，以此让租赁企业进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，以保持稳定健康的现金流，避免通过不当的方式进行规模化扩张，使企业陷入到资金链断裂的风险中。

       此外，黄卉认为，要引导房产租赁市场规范、向好发展，还需政策鼓励新增租赁住房、盘活闲置房屋，提高各类房屋产权人或开发商的积极性，使得租赁市场的有效供给增加。对企业，则要通过鼓励专业化、规模化住房租赁企业的发展，有效提高整体租赁市场的服务品质，改善租客的居住条件。此外，住房租赁涉及民生保障，最关键的是稳定租金价格。各地在出台细则时，不妨借鉴深圳思路，指导企业不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期间不得单方面提高租金，以此来规范市场行为，稳定租金价格。