房企被三道红线打回同一起跑线 降价回款最关键

摘要：没有哪个开发商说自己日子特好过，如果有，那多数也是假话，现在不只是说你赚钱就有好日子了，大房企还在赚钱，但他们的日子不比中小房企压力小。

       近日，A股上市房企陆续发布三季报。虽然今年很特殊，面对如此艰难的环境，但是全国各地房地产调控政策并没有出现明显的放松迹象。加上“三道红线”融资新规，开发商面临的压力是空前的。

       但话说回来，再差的时候也总有做得比较不错的。现在的市场就是高度集中化更加明显。数据显示，今年前三季度，排名靠前的房企无论是营收还是利润，均保持较高增长，呈现出强者恒强的态势；业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势，各项指标下滑严重。

       也就是说，现在的房地产市场愈发呈现出一种严重分化态势，过去普遍都好的时代一去不复返了。而今天才是真正考验开发商实力的时候。看谁能先有这种忧患意识，并且能够有所突破现有的一些模式，走出一条康庄大道。很显然，太难了。但是开发商一直在摸索着。

       所以，无论你的业绩水平如何，大家都处在一个时代变革中，虽然你的业绩已经通过虹吸效应把中小房企的财富吸引到自己手中，但是如果不能适应新时代的发展和变化，照样会被时代抛弃。

       这一点，我想万科的郁亮更有发言权。

       10月31日，郁亮表示，“‘活下去’，是要做时代企业，努力适应变化；‘一根筋’，则是心无旁骛守着本分干到底。”“万科绝对没有五年发展规划，我们所说的‘活下去’翻成另外一个语言就是叫做时代企业。”如今房地产行业面临巨大变化，如果不适应变化就要被淘汰；变化也是一个新机会，谁适应这个变化，谁就有新的机会。

       哪怕是万科这样的企业也都在尝试着转型，自从“三道红线”以后，所有的房企都被固定在了一个起跑线上，虽然没有绝对的公平，但是相对来说，大家都被固定在一定的限制中，金融红利、土地红利都结束了，都要适应体制转变问题。

       回顾“金九银十”，实际上早就谈不上传统意义上的旺季，早就成色不足。那么当“三道红线”后，房企都处在一个起跑线上时，又当如何努力去冲刺仅剩不到两个月时间的业绩呢？四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点，既要降杠杆，还要卖房回款，更有债务到期和“三道红线”压顶，这些困境背后，开发商该怎么去突破呢？

       我一向说，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，房企融资渠道逐步收窄收紧，在负债持续高企的背景下，开发商必须通过采取一定的措施来“弥补”业绩的亏空，否则全年任务很难完成。所以，我认为降价可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降价也是个技术活，不是说说那么简单，降价也有好多学问。这也是考验开发商们的一个非常重要的关键点。

       开发商的生命就是卖房回款，要想快速回笼资金，唯一的就是抓住购房者，谁能赢得购房者的信任，谁就能掌握市场主动权，降房价或者说稳定住房价是趋势，也是开发商们必须面对的考验。

       对头部开发商而言，早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘。融资渠道收紧，房企要降杠杆就得加快推盘，积极促销，狠抓回款。

       另外一个就是关于拿地，不拿地不行，拿地也不行，到底怎样行？融创中国孙宏斌说，“对融创而言，今年是从容的一年。融创要在保持负债总量稳定的前提下，通过增加销售、利润使公司负债率降下来。现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”

       同样，雅居乐陈卓林也表示，“我们现在不能乱拿地，下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

       由此可见，拿地成为房企烫手的山芋行为，拿吧不是，不拿吧，也不是，所以收缩好这个度非常关键。谨慎拿地可能就有利于降负债。如果在卖房和销售回款上做好，不仅保证现金流动性，还可以降负债。

       还有一条路那就是卖股权了。有不少房企也在不断转让子公司股权，尽力尽早把杠杆率水平降到合规范围内。所以综合下来，摆在开发商面前的路不多，最普遍的办法就是降价卖房回款、谨慎拿地、卖股权。