地产融资新规凸显：意味着什么？重点房企莫慌

摘要：如业内近两周以来所预期的，“房地产融资端收紧”这个靴子终于落地。

       8月23日，住建部、央行官网对外均发布了同一篇“两部门联合召开房地产企业座谈会”的重要内容，称上周四，住建部、央行在京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

       注意！除了上述参与各方之外，还有银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门。这不难看出，几乎囊括了房企融资所涉及到的开发贷、公司债、信托、资管、定增类股权融资、境外美元债、银行间市场各类发债等。

       目前，作为房企占融资渠道大头的主要分为三类：

       一类来自银保监会体系。目前，由银保监会监管下来自银行体系的开发贷、信托、以及银行间债券市场包括短融券、中期票据等各类债券工具。

       注意！特别是在银行间债券市场，自今年2月过完春节后，房企在此渠道融资规模可谓“爆发式”增长。

       二类来自证监会体系。目前，A股上市房企在定增、配股等股权融资上几无可能，但在沪、深证券交易所新推行注册制发行私募型公司债相对通畅，尤其是小公募公司债直接受其审核。

       去年底至今，房企发行上述公、私募型公司债也属爆发式猛涨，尤其是部分千亿房企一单发债规模80亿元或100亿元，且从期限看，中、长期债券较为普遍，极大地改善了此类房企的债务结构。

       三类就是外汇局。目前，主要为H股上市房企，主要境外债以美元票据为主，期限根据各个房企资信水准及资金链缓急不同有明显差异，当然年利率也差别很大。

       据贝壳研究院数据：2020年上半年，房企境内外债券融资约6506亿元，是2019年全年融资额的53%。其中，境内融资规模占比相较2019年同期提升12%达62%，境外融资规模占比38%。

       如上周我们重点分析的，去年底以来，房企融资受金融大环境宽松影响而颇为收益，受疫情影响各地又放宽拿地付款节奏，抢地潮火爆，地价纷纷走高，楼市“稳预期”受冲击。

       易居研究院统计：上半年全国百城居住地价同比涨10.2%，在全国36个一二线城市中，成都、昆明和银川等地价上涨比较快，上半年同比涨幅分别达到61%、59%和57%。

       所以说，此次两部门座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

       站在监管者的角度，我们对此表述的理解和判断是，未来房企的融资规则将趋于“市场化、规则化、透明化”，让房企们合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，改变过去“一卡就死，一放就乱”的政策短期化、功利化等。

       从最终目的看，第一，形成稳定的金融政策预期；第二，推动房地产业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险；第三，促进房地产市场持续平稳健康发展。

       此前，21财经曾报道地产融资新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

       “重点房企资金监测和融资管理规则”是否就是如上述所表述的，暂不得而知。从短期看，从稳预期角度看，当前各类房企大规模境内外融资置换旧债，肯定会在发债节奏上受影响，包括重点房企。

       注意！考虑到今年下半年，房企面临约5588亿元偿债高峰（同比增加58%），高负债型的重点房企接下来肯定压力非常大。

       从重点房企被引导的融资规则“三化”看，要防范化解房地产金融风险，如避免部分重点房企遇到短期流动性危机而陷入破产、倒闭危局，就必须让其继续“借新还旧”，引导其债务结构优化。

       针对重点房企，无论是财务稳健的华润、中海等央企、以及万科等头部大鳄，亦或是融创、阳光城、雅居乐等高负债率型千亿级头部或千亿房企，中长期都是受益者。理由是，“市场化”意味着监管层不可能既当裁判员，又当守门员，否则最后就演变成头部几家稳健型大鳄的“地产托斯拉”。

       对“重点房企”的划定，目前仍是个问号。当然，入围全国销售百强或综合实力百强的无疑是重点房企，当然像去年能进入千亿销售额的肯定都是佼佼者。对于销售额、综合实力均排在百强之外的，很可能会面临被收并购的局面。