武汉楼市 三成项目上调备案价下半年供应高峰

摘要：突如其来的疫情，打乱了武汉楼市原有的节奏。作为受疫情冲击最大的城市之一，武汉楼市上半年情况如何，接下来又会呈现怎样的走势，备受市场关注。

       就疫情对武汉楼市的影响，克而瑞武汉分析师谭尧认为，今年上半年的确经历了一段令人煎熬的日子，但从武汉房地产市场目前的情况看，并没有此前预期的那么艰难。

       “武汉楼市上半年走过一段较为曲折的过程，前四个月楼市成交下滑很厉害。不过五月以后一些区域复苏的速度比我们想象中要快。现在市场上出现一种新的情况：开发商看好后市，加之需求集中释放，不少项目上调了价格。”谭尧在接受财联社采访时说。

       武汉楼市的冷与热，在两组数据中呈现出不同的状态。据中指院统计，今年上半年武汉商品住宅成交量463.32万平方米，同比下降47.4%；供应量为551.53万平方米，同比下降40.4%。在价格方面，中原地产监测数据显示，今年上半年武汉227个取得预售证的住宅项目中，约三成上调了备案价。

       “太过悲观或过于乐观，都不符合武汉楼市的实际情况。”湖北房地产经济学会专家委员李国政指出，“武汉楼市满血复活是不可能的，今年如果能达到去年交易量的八成，就已经很不错。一些项目价格上扬的时候，也应该看到武汉待售新房库存量在不断走高，而且下半年还有大量项目将入市，今年预计有2600万平方米供应量，上半年仅供应了约两成。”

       上半年69个项目调高备案价

       谭尧表示，不少人此前可能有这样的预期，受疫情影响武汉房价也许会有所下降，但实际情况并非如此。

       “成交量下降幅度很大。很多楼盘虽然也有所谓的折扣，但优惠力度相当小，几乎可以忽略不计。近期市场的新现象是，江汉、黄陂、东湖高新区等区域一些楼盘的价格还在小幅上涨。”谭尧如是说。

       李国政告诉，六月份武汉一些高档房项目便上调了价格，近期少数项目价格上涨，一定程度上是这种现象的延续。

       “价格上扬，与政府适度放松了备案价格管控有关。一些项目售价格可根据市场情况，进行小幅度调整。而在疫情前，武汉对价格的管控可以说相当严厉。” 李国政指出。

       一家闽系房企武汉公司营销经理告诉，光谷、白沙洲等几个板块近期销售价格上扬态势较为明显。

       “与去年相比，今年光谷等几个热点区域新房获得的预售价格涨幅较大。此外，近期土拍市场升温，几个热点板块上半年新房供应相对有限，加之开发商对后市持较为乐观的预期，不少刚入市的新盘上调了售价。”上述营销经理说。

       据中原地产湖北研究部监测数据，至今年六月底，武汉新房市场共计有227个住宅项目取得预售证，其中69个项目的备案价有所上涨。此外，上调价格的项目中，超过一半项目涨幅在6%以内，较去年平均5%以内的涨幅，上浮了约1%。

       李国政认为，武汉近期新房价格上扬，也与市场供求结构的变化有一定关系：上半年一批高档住宅集中入市，拉高了整体价格水平。

       中原地产数据显示，武昌区以2.4万元/平方米的成交均价，成为武汉今年上半年成交均价最高的区域；而江岸区受前期豪宅项目集中备案影响，今年上半年成交均价约2.2 万元/平方米，均价同比涨幅高达30%。

       一家上海房企武汉公司营销中心经理对表示，疫情带来一个意外的情况是，促使一批改善需求加快入市，“此前积聚了两个多月的需求集中释放，也加快了高档房去化速度。近期高档房项目价格上扬的势头，还有扩大的态势。”

       仅完成全年供应计划近两成

       一些区域新房价格出现上涨的时候，武汉土地市场也呈不断升温的态势，今年硚口、蔡甸、经开、武昌、光谷几个区域，六月前后开始出现多个单价地王。

        经过168轮激烈竞争，南山地产7月1日以9.6亿元竞得光谷东一幅地块，该地块溢价率高达93.13%，而1.35万元/平方米的楼面单价刷新了该区域纪录。而在5月19日，招商蛇口全资子公司招商局地产（武汉）有限公司以58.87亿元的价格，竞得硚口区新单价地王，楼面价为1.56万元/平方米。

        谭尧指出，几个区域之所以先后出现单价地王，一是市场复苏的速度较快，二是房企对后市持乐观预期，愿意在武汉土地市场投入更多资金。

       “今年武汉所出让的多是地理位置相当不错的地块。此外，武汉城市建设配套投入以及产业政策和人才引进力度不断加大，使得房企看好后市，因而在土地市场展开较为激烈的竞争。”谭尧表示。

       在前述闽系房企武汉公司营销经理看来，虽然武汉一些项目销售情况不错，土地市场交投活跃，但这并不代表武汉楼市已经完全走出了低谷。

       “武汉楼市仍在复苏过程中，多数项目去化情况谈不上很理想，一定程度上是有价无市。此外，从供应量的角度来看，上半年并非项目上市的高峰，武汉四月份才有少量项目分批逐步复工，还有不少项目是五月才全面复工。复工时间的推后，使不少项目上市的时间延至下半年，供应高峰也将在下半年到来。贸然提价，如果项目资源独特性不够强，可能会影响后期去化率。”上述营销经理表示。

       李国政也认为，武汉目前仍处于楼市复苏过程中，不应对后市过于乐观。考虑到去年成交量创下新高，今年因疫情而丢失了很多时间和机会窗口，武汉楼市接下来仍面临不小挑战。

       据中指院数据，今年上半年武汉住宅供应、需求同比都出现了下降，下降幅度均超过40%。而根据今年武汉商品住宅2600万平方米的供应计划，上半年仅完成全年供应量的二成。

       “近期一些项目卖得比较好，除与项目定位有关系，也与上市时间节点有关。如从全年供应的角度来看，受疫情等各方面因素影响，很多项目并没有在上半年上市。而下半年将迎供应高峰，如果需求量增长跟不上供应量节奏，这些项目将面临较大去化压力。”李国政表示。