3类房已被新政锁定成奢侈品 懂行人正暗暗下手

摘要：有不少专业人士认为，虽然我们的城市化率在2019年末达到了60%，但离发达国家普遍80%以上城市化率，起码还有20个增长点，而城市化率的增长空间与房地产发展紧密相连，像中国这样的人口大国，人口红利期还远没有走完，所以，有专家就表示，中国的房地产还有广阔的发展空间。

       然而他们忽略了4个数据，一是按照发达国家城市化发展规律，超过60%以后，意味着后期的城市化率将进一步放缓，意味着各个城市人口全面流入逐步结束，其实有的城市已经提前结束；二是人均住房面积已经接近40平米，家庭户均套数达到1.5套，意味着住房总量不缺了；三是青年人口快速下降，有数据表明，00后比90后少了4700万人，当然有人对这个数据提出质疑，但保守的说法也少了3000万人。

       而与此同时，老龄化比例则不断上升，根据中国发展报告数据显示，到2022年时，我国65岁以上老龄人口占比达14%，实现老龄社会转变。四是货币增速放缓，从2017年起，我们M2货币供应量增速告别了双位数增长，进入到8-9%区间，从过去M2与GDP高度一致的规律看，未来随着GDP增速进一步放缓，M2逐步向下的趋势形成，意味着货币贬值速度也将趋缓。

       从以上几个因素可以看出，房地产全面普涨的时代结束了，永远告别过去买什么房子都能涨、都能赚钱的时代。房子是不是就没有潜力了呢？其实并非如此，即使一些发达国家的城市化率几乎没有增长空间了，但一些房子还是在跟随经济发展而升值。同样，我们未来的房子也会出现分化，有的房子值钱，有的房子很可能就不值钱。毫无疑问，核心大城市的房子、豪宅等优质产品永远都有价值潜力，但我们今天说的不是这些“公认”的好房子，而是3类已被“新政锁定”的房子，或成奢侈品，懂行的人正在“暗暗”下手。

       第一类，地段好的低密度老房子。

       根据相关部门规划，在2020年有近4万个小区纳入“旧改”，有业内人士表示，根据要求，基本都是2000年前建造的老小区 ，随着时间推移，每年都会有不少小区进入到当年的改造范畴。当“旧改”新政出来的时候，一些等待拆迁的老住户似乎有些惋惜，毕竟拆迁在过去一直被视为一夜致富的机会。

       其实，经历过拆迁的人知道，真正拆迁致富的人并不多，而且按照一般的安置方式，很多在城市核心地段的老房子拆掉以后，基本不可能在原地重建，而是会被安排到越来越偏僻的地方，特别是现在城区建设用地越来越少，被安置的地方就更为偏远了。所以，就经济账算的话，“旧改”未必就比拆迁差。

       当然，并不是所有的房子在经过改造后就能发生“值”的蜕变，比如户型结构太老旧、小区密度太高、改造空间太狭小的老小区。但地段好、密度低的老房子改造后则会焕然一新，因为这类房子周围的学区、医疗等必需配套都非常齐全，加上绿化、道路增加和拓宽，以及加装电梯和停车位大幅增加并满足基本需要，这类房子在经历旧改后，各种优势都会显现出来，自然也不会逃过懂行人的“法眼”。

       第二类，卫星城近核心城市地段的房子。

       城市化进入下半场，还有哪些地方将成为城市经济的新增长极呢？在中央近期公布的市场经济意见文件中给出了答案，提出要深化户籍制度改革，除超大城市外，探索城市群内户口通迁，居住证互认制度。其实，这不是一个新提法，此前发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出了更为细致的部署，包括都市圈内的社保户籍互认，基础设施一体建设、产业转移、土地指标跨区域调剂以及商品房供应体系的融合发展。

       当你所在城市群、都市圈内的城市一体化进入实质发展阶段，那么，卫星城将迎来前所未有的发展，其实，按照发达国家城市化历程来看，这也是城市化后半程必经之路。就房地产方面来说，核心城市开发建设的土地已经用得差不多了，而卫星城市土地多，且地价成本和房价都要比核心城市低很多，比如核心城市周边的房价要1-2万元/平米，但一街之隔的卫星城地段只有5-6千元/平米，现在房价的差距其实就是户口的差距、城市福利的差异，当户口和各种配套打通了后，这种差距无疑会拉平。

       所以，在这种趋势下，卫星城靠近核心城市地段的房子将迅速迎来价值重估，加上空气环境的优势，或比卫星城中心区更具有价值，成为很多人眼中的“奢侈品”，当然，这一切都有一个发展过程，事实上，对于一些有闲钱的懂行人来说，其实已经在布局。

       第三类，品质多层住宅。

       就眼下的市场来看，高层住宅和多层住宅价格差距其实并不太明显，有的话，也仅仅是得房率不同而产生的价格差异，而没有体现出其他方面的价格差距。原因在于，房地产快速发展过程中，人们首要的目标是先有房，对居住舒适度以及未来的事考虑得不是很多。

       随着时间推移，高层住宅的弊端逐渐显现。经济学教授朱国钟曾通过大量模拟实验认为，未来高层住宅将沦为贫民窟。虽然说，我们不能一竿子“打死”所有的高层住宅，比如品质高、维护好的高层住宅还是不错的，但对于大多数高层住宅来说，都会面临三个共同的问题，一是消防救援；二是维保经费不足；三是拆不起。

       不可否认，高层住宅在提高单位居住人口，解决大量新进城市住房问题上起到了巨大作用，但如果量过大的话，也会产生相应后遗症，需要加以纠正。住建部在《加强城市与建筑风貌管理》中几个关键词要求，一般不得新建500米以上建筑、严格限制新建250米以上建筑、100米以上建筑应充分论证，同时规定，“县城住宅要以多层为主”。这意味着未来无论是新建高楼层办公楼还是住宅小区，国家已经在开始“踩刹车”。与高层住宅相反，那些密度低、绿化好、户型佳的品质多层住宅将迎来发展。

       房君认为，房地产高峰期虽然在逐步过去，在房地产健康平稳发展的大基调下，并不是所有的房子都具有发展潜力，但住房市场从“增量进入存量”以后，一些受到政策“照顾”的房子仍然吃香，具有长期的价值。当然，能买这类房子的家庭，一定是具有超前眼光，以及以较强经济实力为基础。