普涨结束？10年后楼市或回至2008年水平！

摘要：“房价还会上涨吗？”很多朋友都在问。我想说，一定会涨，但是有涨就有跌，像过去这样一直涨实在是太不正常了。涨并不可怕，如果经济增长，你的收入在涨，房价理应也上涨。只是在过去，房价短期内过快上涨造成的系列问题，需要稳定房价来消化。

       自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位确立后，其实我们追求的目标也在发生改变，过去追求高速增长，现在追求高质量发展。目标不一样，手段自然也就不一样。

       从房地产发展角度来看，或许还会有局部的上涨或下跌，但是整体来看，普遍上涨的历史或将结束，过去那种历史性上涨局面可能将画上句号。

       其背后的原因有很多，但主要有以下几方面：第一，中国经济告别高速增长，不再过分追求速度，而更强调高质量发展；第二，房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡，虽然还有不少人尚未完全解决住房问题，但是那是分配问题，并不是建设问题；第三，人口周期历史性扭转，人口增长率下降甚至是人口减少，对房地产发展都是一个大的限制。

       经济增长曾经赖以生存的房地产基本面发生改变时，经济增长需要有重新的定位和目标，而今年我们的经济增长就已经不再制定具体目标，这有特殊原因，也是有意为之。如今的房地产也面临着换挡，从过去的房子紧缺到现在的总量供给平衡，这应该是一个巨大的参考数据。

       两个月前，央行一份调查报告显示，城镇居民家庭资产分化明显，家庭总资最高10%家庭的总资产占比为47.5%。居民的住房拥有情况相对均衡。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

       似乎广大朋友对于96%城镇居民家庭有房不太认同，总感觉还有那么多的人没有房，无力承担买房的压力。所以，就觉得感受与调查不符。我认为这是可以理解的，毕竟调查是总体或者平均，而你是个体，你的感受可能会被平均。还有，96%城镇居民家庭而不是96%的城镇居民，这是有很大差别的。

       SOHO中国董事长潘石屹曾给出自己的理解，他表示，20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平米，现在我国人均住房面积已达到37平米，房子非常多，中国的住房已经严重过剩。

       所以，我认为，我们的房地产已经要换挡了，从国家对房地产的定调也不难看出，不会再搞大拆大建，而应该是加快现有存量市场的合理分配。中国房地产市场正在发生显著变化，这个变化不是“黄金时代”到“白银时代的转变”，是“增量时代”向“存量时代”的转换。

       6月12日，金地集团董事长凌克发表了对未来房地产市场的看法以及判断。他表示，在过去10年，由于众多房企“高周转”的运营模式，中国房地产市场迎来高速增长阶段。这十年间，全国房地产市场销售额从5万亿一路翻至近16万亿，还创造了不少的千亿房企。

       “但随着调控政策进一步深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。”

       按照凌克的判断，未来的房地产形势更加严峻，体量减少，房企间的洗牌就会不断加速。

       河南建业集团董事长胡葆森的话似乎也印证了这样的一个事实，他表示，再有七八年，以城市化为背景的房地产增量时代就结束了，地产企业要围绕着存量市场进行转型。

       未来开发商也会优胜劣汰，很多中小房企或被淘汰出局，但作为老百姓也无需担心，过去开发商多不一定住房供给就多。这一点，经济学家马光远曾经表达过类似观点，他表示，“过去大家没房子，不是开发商太少，而是太多，小的开发商圈占了太多的土地，但没有开发能力，导致供给减少。”

       过去一些房企拿地不盖房，对市场供给贡献不大，造成市场紧缺，房价上涨，这都是过去的乱象。我相信，增量时代到来，我们的住房观念也会发生改变，当不再过分追捧高房价的时候，我们也就没有那么难了。