光明地产至暗时刻：负债承压 管理层换防求生

摘要：头顶“国资”光环、背靠光明食品集团的上海老牌房企——光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明地产”；600708.SH）正面临着业绩与负债双重困境。

       2020年4月30日，光明地产2019年年度报告和2020年第一季度报告出炉。根据2019年报显示，2019年，光明地产实现营业收入136.11亿元，同比下降33.59%；实现归母净利润5.70亿元，同比下降59.77%。自2018年起，光明地产已经连续两年业绩下滑。2020年一季报，光明地产归母净利润亏损2亿元，重组以来首现季度亏损。

       从光明地产的负债情况来看，2017年至2019年，光明地产的净负债率分别为133.35%、194.77%、218.18%，三年来其净负债率水平快速上升。2020年第一季度，其净负债率高达233.57%，相比2019年末提升了16个百分点。

       业绩亏损与负债攀升之际，光明地产管理层也出现动荡。光明地产就相关情况答复《投资者网》称，公司总体财务风险可控；近期部分董事、高管的变动，是结合公司实际所作的正常调整。

       与此同时，光明地产方面表示，公司2020年计划实现营收180亿元、新开工面积350万平米、竣工面积170万平米，但考虑宏观形势和市场变化，距离最终实现尚存在不确定性。

       业绩两年下滑 抗压能力弱

       公开资料显示，2015年，海博股份与光明食品集团旗下农房置业、农房集团进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。公司重组时曾承诺，2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。光明地产以36.01亿元的合计扣非归母净利润勉强达标。

       2017年堪称是光明地产的高光时刻，实现营收208.11亿元、归母净利润19.47亿元，分别同比增长0.14%、92.55%。

       然而在完成业绩承诺后，光明地产业绩变脸。2018年、2019年，光明地产分别实现营收204.94亿元、136.11亿元，同比增速分别为-1.53%、-33.59%；实现归母净利润14.18亿元、5.70亿元，同比增速分别为-27.17%、-59.77%；实现净利润分别为13.71亿元、8.56亿元，同比增速分别为-31.02%、-37.55%。

       连续两年营业收入与净利润下降的光明地产，由“光明”走向了“至暗”。而根据2020年一季报，光明地产一季度营业收入5.91亿元，同比减少81.38%；归母净利润亏损2亿元，相较上年同期净利润3.68亿元，同比下降154.26%，由盈转亏。这是光明地产重组以来首现季度亏损。

       关于2019年业绩下滑原因，光明地产在2019年年报中表示：营业收入下降“主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致”；归母净利润下滑“主要是房产主业收入同比下降等所致。”

       而2020年第一季度业绩亏损，光明地产则将其归咎于“新冠疫情影响业务同比减少所致。”

       一场疫情，让全国房地产企业普遍遇冷，而光明地产的抗压能力低于同行尤为明显。根据Wind数据统计显示，截至5月8日，在Wind房地产行业已披露2020年第一季报的139家企业中，仅有49家企业出现归母净利润亏损，占比35.25%。其中归母净利润亏损额超1亿元的企业，仅有13家。而光明地产以2亿亏损额在房地产归母净利润亏损企业中“荣居”第七名。

       盈利引擎“失速” 债务“借新还旧”

       根据2019年年报，2019年，光明地产实现签约金额为266.38亿元，同比增长8.91%；签约面积207.15万平方米，同比增长0.45%。实现回款247.87亿元，同比增长3.71%。全年新增土地储备面积192.09万平方米，同比增长32.92%。

       光明地产包含房地产开发及配套、物业及租赁、其他三大主营业务，其中在总营收中占比超90%的房地产开发及配套业务一直是光明地产的盈利引擎。2019年，房地产开发及配套业务实现营收124.92亿元，同比下降36.18%，盈利引擎失速。此外，物业及租赁、其他两项业务，分别实现营收3.74亿元、5.98亿元，同比上涨6.74%、12.26%。

       光明地产房地产开发业务主要集中在浙江、上海和江苏等区域。基于“精耕上海，深耕长三角，选耕省会中心城市”的投资布局策略，光明地产布局华东、华南、华中三大业务地区，华东地区营收在公司总营收占比超60%，也是2019年光明地产3大业务地区中唯一业绩下滑的区域。数据显示，光明地产在华东的营业收入84.11亿元，同比缩水52.30%，延续了2018年的下滑态势。

       盈利端表现不佳，负债端仍居高难下。财务数据显示，截至2019年末，光明地产负债706.39亿元，资产负债率82.30%，比去年同期仅下降了0.08个百分点。在Wind房地产行业139家企业中，光明地产82.30%的资产负债率高于116家同期同行企业的资产负债率。

       现金流方面，截至2019年末，光明地产货币资金为90亿元，流动负债451.89亿元，光明地产的现金缺口达360亿元左右。

       此外，2018年、2019年，光明地产经营活动现金流分别为-47.89亿元、-87.34亿元，连续两年为负。在2020年第一季度为-12.45亿元，持续为负。

       在偿债方面，光明地产不得不“借新还旧”。今年2月22日与4月6日，光明地产分别有9亿与10亿元的债券到期。债券到期前，光明地产分别于2020年2月19日与3月27日成功发行两期三年期的中期票据，发行利率分别为5亿元（3.7%）、7.5亿元（3.65%），用于偿还到期债券。

       对此，光明地产向《投资者网》表示：“合规申购金额远超发行金额，为公司持续稳健发展提供了中长期资金支持，有利于公司优化债务结构，降低财务成本，保持稳健的财务状况。”

       如今，光明地产又添新债务。5月7日，光明地产发布公告称，公司全资子公司农工商房地产以2.04亿元人民币通过协议转让方式收购武汉怡置明鸿34%股权且承担相应债务（即人民币3.98亿元），收购总金额为人民币6.02亿元。

       管理层换防2020年预计营收180亿

       业绩亏损与负债承压等多重压力下，光明地产试图以管理层换防寻求自救。

       今年2月，光明地产董事发生变更。原董事张辉明退出光明地产董事名录，新晋董事吴通红。

       4月底，先是光明地产党委书记、董事长、总裁沈宏泽辞去总裁，由郭强接任总裁。而后，原光明地产董事会秘书王宏伟辞任，苏朋程接棒。

       光明地产在回复时称，本次公司部分董事、高管的变动，是结合公司实际情况所作的相应调整，郭强、苏朋程的任职均由公司控股股东光明食品集团提议，“表明控股股东对上市公司未来发展的重视，注入年富力强的新鲜血液，促使公司管理层结构进一步年轻化。本次公司部分董事、高管的变动，属于正常的人事变动。”

       光明地产管理层变动，能否为公司业绩带来利好？这还是一个未知数。但从市场来看，管理层换防并没有提振广大投资者信心。从4月30日至5月8日，光明地产股价持续走低，跌幅3.31%，至5月8日收盘，报2.92元/股。

       但光明地产对自身经营抱有信心。就2020年发展目标，光明地产向《投资者网》表示，全年公司计划营业收入180亿元，计划新开工面积350万平方米，计划竣工面积170万平方米。但光明地产同时也强调：“2020年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化等诸多因素，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。”

       从2020年一季报数据来看，2020年1-3月，光明地产营收5.91亿元，只达计划的3%。此外，2020年1-3月，公司新开工面积为62.22万平方米，公司尚无房地产项目竣工，公司签约金额为25.3亿元。由此看来，光明地产欲达到计划目标，仍任重道远。