房产测量规范执行准则出台 面积计算将不再难

　　我国房产测量的第一个国家标准《房产测量规范》将于2011年8月1日起执行。届时，房屋也将有了自己的测量标准。

　　房屋销售面积是按建筑面积计算价格的(即房屋销售面积=房屋建筑面积)，商品房的销售面积怎么测算呢?商品房是按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　上海市国土资源和房屋管理局测绘所所长助理于伟工程师介绍，在目前市民买房所能接触到的面积概念中，主要有销售面积、建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积等。

　　商品房套内建筑面积由三部分组成：套(单元)内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　套(单元)内使用面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)等。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。

　　套内墙体面积：是指商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

　　商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。室内的非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。——阳台建筑面积：每户阳台(无论凹凸阳台)封闭的，按100%的建筑面积计算;不封闭的按建筑面积的一半计算。

　　商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

　　公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般地，公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。

　　将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

　　公用建筑面积分摊的计算方法为：

　　各套(单元)的套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数除了这些面积概念之外，目前广告中还经常出现“实用面积”、“地毯面积”和“居住面积”等名词。其实，“实用面积”通常和“套内建筑面积”的含义是一致的。“地毯面积”通常和“套内使用面积”是一致的。

　　“居住面积”是除了厨房、卫生间等具有室内辅助功能的面积之外的实际居住面积。这些面积都是目前市场上俗成的。需要提醒购房人注意的是，无论是商品房销售面积还是商品房的使用面积，只有通过产权登记来得到国家的认可与法律的保护。商品房销售面积或建筑面积经产权登记后成为商品房产权面积。

　　对于这种现象，于伟强调一定要加强房屋预售面积的管理，推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房之前必须先到房地局商品房管理部门取得公用面积分摊办法审核确认并到房地局测绘部门进行预售面积测算后再办理预售许可证进行预售，这样可以减少预售面积与实测面积的误差，所谓的缺斤少两自然会减少，纠纷自然也会减少。

　　另外，于伟先生还提到，目前商品房面积缺斤少两的事件比较多，产生的原因也是多方面的，其大部分原因主要是预售面积与实测面积的的误差过大。比如：商品房在预售时，房屋尚未建成，开发商依据图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊;开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致。

　　同时，面积的测量需要以一个项目或一幢楼为单位进行，并需计算该幢房屋公用面积分摊系数，特别是综合楼，其各部位的使用功能不同有着不同的分摊系数，该系数是否符合规定和科学合理，也影响面积的大小。