江苏省出售“翻新”二手楼盘迎合市场以价换量

　　2011年年初开卖的侯家桥16号位于江苏省中医院南面，其酒店式公寓同样以16000元/㎡的价格入市。无独有偶，眼下城中类似的超低价楼盘还有不少，例如，江苏商厦的鼓楼紫寓号称“震惊鼓楼，超高性价比”，起售价也仅15000元/㎡。难道调控真的让这些楼盘为迎合市场以价换量?这么便宜的房子能买吗?其中有什么玄机?带着这些问题笔者对这些楼盘做了详细的调查。

　　楼盘真的这么便宜?

　　日前，不少购房者都收到一条惊爆的短信:“均价15000元/㎡，入住城中仙鹤街繁华地段精装公寓。”难以置信的低价让人以为只是楼盘宣传的噱头而已。不过，笔者调查发现，位于仙鹤街和集庆路交界处的这个名为精锐SOHO的楼盘，在售均价确实只要15000元左右。

　　笔者在采访中发现，这些位于城中黄金地段的超低价楼盘都有一个共同的特点：老房翻新。“就是在原有楼房的基础上改造而成，不是一手新房，属于二手房。”售楼人员告诉笔者。

　　以精锐SOHO为例，项目所在的这栋楼原来是斯威特的办公楼，现在重新改建为精装酒店式公寓，对外出售。鼓楼紫寓也是开发商将位于江苏商厦中间的几层写字楼买下来，装修改造变成了公寓进行销售。侯家桥16号同样属于“老房翻新”，前身为南京四建办公楼，“我们的外观、内部结构都是重新做的，和新房没什么区别。”售楼人员介绍。

　　那么，这些“翻新”房子的质量是否真如其所称没有任何问题，可以安心购买呢?笔者了解到，这些老房翻新的楼盘一般都是地基不动，楼内钢筋不变，只是砖墙、外立面翻新。

　　翻新楼盘是否影响贷款?

　　由于这些项目都是由办公楼改建，因此无一例外都是商业性质。原本商业性质的产权年限最高就只有50年，改建的项目就更短了。据悉，精锐SOHO所处办公楼的产权是50年，现在还剩下36年，鼓楼紫寓的产权则更短，只剩下33年。

　　而且，由于是商业性质，其水电也多为商用，且不通燃气。“相对普通住宅，商业性质的公寓生活成本肯定要高一些，物管费也会相应提高。”南京林业大学社会科学系主任孟祥远分析，“以后再次交易的相应的税费也要多不少，这些都需要考虑到。”

　　由于某些项目的产权年限已经缩水，是否会影响贷款?对此，这些楼盘的售楼顾问都一致表示，项目都有合作银行，可以按照商业物业的政策进行贷款。“按照目前业界的猜测，房屋产权到期后，可能根据国家政策交费延续产权，这也意味着购买这些房产的业主需要提前交纳产权延续费。”南京市房产交易中心工作人员指出。

　　“鼓楼紫寓是我们的合作项目，贷款利率上浮20%。”交通银行相关人员表示。与侯家桥16号合作的广发银行也明确，这个商业项目的贷款可以做，但下款时间较长，且利率要上浮15%。

　　农业银行相关人员则指出，虽然目前购买的时候可以在项目的合作银行顺利贷到款，但是过几年再转手产权年限更少，买方再要进行贷款就不太容易了，“按照我行目前的规定，商业用房的产权年限不能低于24年，过低不受理。”该人士提醒。

　　买的算二手房还是新房?

　　对此，这些项目的销售人员告诉笔者，销售过程中和购房者签署的是存量房合同，不是一般一手房的《商品房预售合同》，“通俗讲，就是二手房合同”。买到的改建房到底算二手房还是新房呢?产权证和土地证能否顺利办出呢?

　　“存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。”江苏君远律师事务所资深律师姜志民介绍，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。而这些在售的改建项目其实也就是在卖二手房，而非新房。

　　姜志民提醒，从法律上来讲，在售的项目只要有合法的销售许可证就可以顺利地办理产权证，这点应该没有问题。“不过，如果老楼在翻新建设过程中，涉及与其他单位的经济纠纷或是其他问题，也有可能出现无法办理两证的情况，购房者还是要尽量选择信誉好的品牌开发商。”

　　针对笔者如何办理产权证的疑虑，售楼处人员再三保证产权证和土地使用证开发商会协助办理，没有任何纠纷，而且购房者只要缴纳3%的契税和工本费，没有其他费用。

　　为此，南京爱地仁合房地产顾问有限公司产品总监殷韬表示，改造项目如果在改造中对承重部分、梁柱部分有较大的破坏或改动，对于房子的安全会有一定的影响，“判断其质量是否过关的重要依据，是要看其改建的方案是否合理，是否有相关部门出具的检验报告。”殷韬表示。