新一轮楼市大周期启动 你的资产包里有什么？

摘要：疫情还没有结束，深圳楼市就又火了。

       近日来，有两条新闻在朋友圈刷屏：

       一是招商湾玺平均每套4200万元的豪华公寓半天卖光，开发商揽金23亿；

       二是宝安中心区房价飙升，有的二手盘单价已经叫到每平米21万元，更有业主每套加价1000万。

       深圳楼市为什么突然回暖？这是否意味着“新一轮楼市大周期”启动？如果资金充裕，该怎样在大湾区配置不动产？

       全球货币宽松楼市或将启动“新周期”

       如果你关心财经新闻，就会知道：4月6日余额宝的“7日年化收益率”首次跌破了2%，创下了2013年5月余额宝成立以来的新低。

       余额宝的“7日年化收益率”，是非常重要的“无风险利率”指标。它创出新低只能说明一点，市场里的钱非常充裕。

       而且历史告诉我们，当余额宝的“7日年化收益率”升破6.5%，特别是7%之后，股市和楼市一定会进入熊市，而当它跌破2.5%，股市和楼市一定会有行情。

       余额宝创新低的背后，是各国央行的大放水。比如美联储在3月两次“非常规会议降息”，利率陡然降低了150个基点，逼近了零利率。特朗普还出台了2.2万亿美元的财政刺激政策，加上货币政策，累计放水6.2万亿美元。

       中国央行2020年以来三次降准，释放长期资金1.75万亿人民币。此外，还两次降息，累计达到30个基点。展望2020年，中国的赤字率会提高，还将发行应对疫情的特别国债，增发地方专项债券，未来还可能降低存款利率。

       至于欧洲和日本，也都出台量化宽松政策，并将政策利率维持在负数。

       当货币之水流入干涸的河床，资产价格之船的“浮起”和“远航”只是时间问题。所以，楼市回暖、甚至启动“新周期”是大概率事件。

       深圳楼市的供需矛盾最大，上一轮牛市之后调整时间最长；再加上“粤港澳大湾区+社会主义先行示范区”两大利好叠加，以及今年8月26日恰逢“特区成立40周年”，所以“向阳花木易为春”。

       在哪重配你的资产？买对位置很关键！

       如今的深圳在经济总量上超过香港、广州，并跻身世界一线城市（国际研究机构GaWC的排名）。其中深圳PCT国际专利申请量、身价超过10亿美元富豪人数，都位居全球城市的前六名之内。

       华丽“豹变”的深圳，正成为全国、全球热钱关注的焦点，资金流入非常显著。据央行最新数据，截至2月末深圳的资金总量（金融机构本外币存款余额）达到了8.7万亿人民币，同比大涨12.8%。而同期北京增长是10.6%，上海是8%，广州是11.1%，重庆是3.6%，天津是0.6%。

       香港是全球不动产价格最高的城市之一，其中“维港”两岸和“太平山”顶，是豪宅最集中、房价最贵的区域。

       对标香港 哪里才是深圳的“维港”和“太平山”？

       或许有人会说，深圳的“维港”是深圳湾、后海，深圳的“太平山”是蛇口的大小南山。

       其实不然。展望未来，深圳的“维港”只能是前海—宝安中心区，而深圳的“太平山”应该是宝安的尖岗山。

       前海不用讲了，是“深港现代服务业合作区+自贸区”的“双区叠加”之地，也是国家领导人最关心、每次视察深圳必到的地方。前海扩容之后，宝安中心区也将成为其核心区之一。

       随着深中通道、深珠通道的规划建设，这里将成为粤港澳大湾区最引人注目的“极点”。腾讯占地超过1平方公里的新总部，也将在这里建设。相比之下，香港的“维港”两岸已经固化，增长潜力有限。至于后海、深圳湾总部基地虽然也生机勃勃，但在国家战略里的定位仍然低于前海。

       宝安区的尖岗山片区总面积230公顷，坐拥6山、3园、2水库，是深圳罕见的低密度生态住宅区，距离前海的直线距离不到6.5公里，距离宝安中心区不超过6公里（按百度地图测量）。

       如果你把深圳最当红的片区都标在地图上——比如前海、海洋新城、会展新城、宝安中心区、西丽科教城、光明科学城、南山科技园、河套的“深港科技创新合作区”等等，就会赫然发现：尖岗山正好处于它们的中心点！

       此外，尖岗山还紧靠着粤港澳大湾区的黄金轴线。这条轴线的两条边分别是——京港澳高速（广深段）和广深沿江高速。它们把香港、深圳、东莞和广州串联起来，这里正是大湾区人口密度、资金密度最高的地方，也是上市公司和发明专利最密集的地方。

       可交易的宅子为何动辄天价？

       在深圳刻意保留的，靠近“深圳维港”的低密度豪宅片区——尖岗山，泰禾的“深圳院子”即将面世。

       这是泰禾集团花了5年时间精心打造的、大湾区内的标杆产品。这块地是2015年的地王，含金量十足，一举一动都备受关注，综合容积率仅1.9，这在建筑高密度的深圳非常罕见，值得有实力的置业者关注。

       与之前深圳常见的“欧风美雨”式的别墅相比，泰禾的“深圳院子”独树一帜。

       提到中式院子，大家往往想到白墙黛瓦、小桥流水的江南院墅，其实这只代表了中国精英阶层的一个状态——独善其身，或者说是出世、归隐的倾向。

       中国精英阶层还有更光彩照人的一面——兼济天下。泰禾院子从福州“三坊七巷”中汲取坊巷规制的灵感，与北京皇家院落的风格相结合，展示了“积极入世，敢为天下先”的精神状态。

       所以，泰禾院子是“入世”的院子，更讲究礼序、格局，把皇家气派融合到民居建筑里。从精神状态上看，泰禾院子的“入世”跟深圳精神里的“进取”高度契合。

       更为重要的是，泰禾在造院的时候追求“慢工细活”，放弃了“快周转”、“高利润”的诱惑，致力于打造传世精品。

       为此，泰禾首创了以“宅门、院落、坊巷”为核心的“三大造院体系”，还开中国房地产行业的先河，为院子系产品申请了十大专利。

       也就是说，泰禾院子不仅继承了中国传统文化里积极进取的一面，还成功创造了自己的IP。

       当你审视泰禾院子的亭台楼榭，或是门头、壁灯、抱鼓石、横梁、门钹等细部，就会惊讶地发现，它们不仅仅是建筑或者构件，还是一件件精美的艺术品。

       18年来，泰禾在22个城市建设了44个院子，其中比较著名的有北京的“泰禾中国院子”，以及“上海院子”、“南京院子”，它们都成为当地豪华别墅的标志性产品，在牛市的时候往往领涨，在熊市的时候则非常抗跌。

       或许有读者会说：你不是常说，90%的别墅都是坑吗？为什么要推荐泰禾深圳院子？

       原因很简单：位置优越、配套好、文化内涵厚重、做工精致的别墅，不仅可以跑赢大盘，还可以让你享受人生、传之后世。泰禾深圳院子，就属于这种别墅。

       或许有人会说，我更喜欢南山、福田、宝中有海景的大平层，生活方便、景观一流。这当然没有错，优质的大平层的确可以在最初的20年里跑赢大盘。

       但你想到没有：深圳是一个高密度的城市，未来大平层的供应量会一直比较大，而泰禾院子这种闹市里的中式院落，却是高度稀缺的。

       其实深圳的存量别墅，尤其是有清晰产权的（很多别墅建在旅游用地、工业用地上，是“灰色产权”）别墅就非常少。精工细作的、新中式的别墅，又位于核心片区的，更是少之又少。

       当大平层楼龄超过20年之后，它会衰老。而较高的容积率，让旧改基本没有空间。如深圳华侨城的某盘，早期的大平层目前二手房不过八九万，已经开始跑输大盘，只能卖到后期开发新盘的一半价格。

       而别墅是独立建筑，当它老化之后可以全面翻新，灵活性远超大平层。而且在新冠肺炎或者非典这类疾病爆发的时候，大平层因为排污或者排气缺陷造成的交叉感染几率，远远超过别墅。

       而且我比较看好泰禾“深圳院子”的中式风格和精工细作，这将让它最终跑赢其他多数别墅。

       随着中国的崛起和文化自信的树立，中华文化正在全面复兴。为什么优质的茶叶，价格远远超过咖啡？为什么茅台市值在全球酒类中名列第一，茅台在宴席上可以轻松打败顶级红酒？为什么中国古代的瓷器、绘画，在国际拍卖中屡创天价和新高？

       就是因为中国强大了，中国人富裕了，中国文化、甚至中国式的生活习惯，都正在被重新估值。

       随着深圳的进步，以及深圳富豪阶层的进化，购买豪宅已经不仅仅是一种投资方式，更是一种生活方式。我们买别墅不单是为了获取差价，更是为了享受生活。如果能让自己的孩子在浸润着传统文化的院子里成长，让父母能在院子里种菜、打太极、养老，这将是一种怎样的成功！

       另外，从家族财富传承的角度，位置好、品质好的别墅也比其他居住形态更有优势。前文里曾提到，大平层能在最初的20到30年跑赢大盘，但它的“青春期”太短，甚至无法覆盖一代人的“全生命周期”，你基本上20到30年就要置换一次，因此更谈不上传世。但是别墅可以，它的翻新、拆建只需要报备政府，不需要楼上楼下的邻居同意。

       中国人天生喜欢土地，而院子恰恰是我们对土地最终极的拥抱方式。在深圳这个寸土寸金地方，如果有条件的话，你应该拥有一套属于自己的院子。