生意一落千丈 疫情推商业地产转向"小而美"！

摘要：2月28日，在广东一家大型商企从事物资管理工作的马涛（化名），终于收到了公司发来的复工通知。

       “往年最多放十天假，今年从1月23日一直放到3月2日才正式开工。”2月29日，马涛告诉时代周报记者，新冠肺炎疫情期间，公司旗下的很多业态都没有开业，一是政府禁止，二是即便开了也没有客流。

       自疫情蔓延以来，地方政府陆续发出大型商场等经营场所暂时停止营业通告，使实体商业的生意“一落千丈”。

       根据高力国际2月11日发布的调研报告显示，全国线下零售商业整体客流损失至少达到八成，餐饮、零售、娱乐等停业达七成。

       “这次疫情使传统的实体商业深刻认识到了互联网的重要性。”3月1日，广东省商业地产投资协会会长黄文杰在接受时代周报记者采访时表示，在现阶段，“逆势上扬”的有两种形态，一个是电商，另一个是邻里商业。

       黄文杰说，商业地产以往过多追求“大而全”，但在未来，尤其是这次疫情过后，这种“小而美”，而且是更靠近社区居住地的商业形态，将会迎来新一波的发展。

       “疫情迫使公司重新考量商业和网点布局的同时，也更坚定了团队的共识，那就是线上跟线下的共荣共生。”3月1日，在一家商业地产TOP10担任合伙人的刘勇（化名）告诉时代周报记者，因为有些功能线上无法满足，例如社交，线下的社交场所线上无法替代。

       上述合伙人坦言，从消费的角度看，虽然未来线下的购物属性会愈发弱化，但它的社交属性和体验式消费会得到强化。另外，公司经过评估，认为疫情结束之后，餐饮等个别细分领域的业态可能会有一些报复性消费，但整体大规模的报复性消费，很难在今年这个阶段出现。

       减租与降薪

       疫情让市民“足不出户”成为常态，也让“客流即生命”的商业地产陷入了困境。

       “受影响最大的肯定还是公司旗下的多家商业综合体，因为客流减少极大增加了租户的运营成本，所以今年会出现租金收缴不足，或者拖账的情况。”马涛说。

       2月11日，高力国际在对全国74个零售物业业主和企业租户进行调研后表示，疫情压力下，有65%的零售物业业主认为商场客流至少下降了85%，其中近三成业务的商场已暂停营业；客流量下降造成业绩的大幅下滑，近一半的业主认为业绩下降至少7成。

       调研报告显示，租户方面，有85%的租户表示客流同比下降8成以上，其中超60%已暂时营业；租户营业额普遍同比下降60%-100%不等；未来约16%的租户表示可能部分关店，还有约11%的租户会调整开店策略以控制成本。

       一个难以否认的现实问题是，若实体商户经营艰难或大批倒闭，会导致商场空置率抬升、租金下滑等诸多不良影响，为日后商业地产的运营带来更多困难。

       为了改善商户的经营现状，各地政府陆续出台了相应政策，承诺对承租国有资产类经营用房的中小企业实施减免租金。与此同时，多家商业集团也纷纷出台免租金措施。

       据不完全统计，85家典型房企商业运营商中，共有60家宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，共涉及项目总数约达1515个项目。

       在稳定商户信心的同时，一些企业也展开了“自救行动”。2月26日，凯德集团表示，为了更好地应对疫情持续所带来的不确定性，集团董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。

       据悉，上述措施将在六个月后或疫情稳定后再进行评估。至于所冻结的薪资，凯德集团首席执行官李志勤表示，新加坡经理级员工的薪酬，一部分将以凯德购物券替代。

       戴德梁行研究建议，除上述举措外，政府还应适时出台相关指导性意见，伴随疫情的全面控制而扩大实体商业在运营、推广、活动上的审批，加速实体商业回温，进一步拉动内需。

       刘勇也呼吁称，疫情期间，政府采用分类分级的策略推行减税降费，效果良好，希望下一步政府能加大对商业地产行业的帮扶力度，进一步出台有针对性的减税降费措施。

       社交零售渗透率有望提升

       进入3月，伴随着湖北以外地区疫情得到逐步控制，各地实体商业也开始复苏。

       根据商务部2月21日发布的数据显示，目前，全国大型连锁超市的平均开业率达到95%以上，便利店达到80%左右，百货店、购物中心在50%左右。

       2月29日，上海市召开新闻发布会透露，目前市内超市卖场累计开业率接近100%，购物中心和百货企业95%左右正常营业，便利店企业开业率91.4%。菜市场开业率97.8%。

       “至暗时刻”虽然过去，但如何通过转型升级来提高自身抗风险能力，则成为这次疫情大考后线下商业最该思索的问题。

       华侨城创新研究院认为，疫情中的封闭生活加速了社交由物理空间向虚拟空间转变，线上社交强力爆发。社交粘性一旦形成就不会轻易消除。疫情过后，社交零售渗透率有望提升，微商、网红社交、内容社交，拼团电商等随着5G技术的落地普及得到空前强化。

       来自高力国际的调研报告也显示，超四成的零售物业业主与超一半的租户在疫情期间加大了线上平台投入。同时，近一半租户表示加码线上销售将成为未来企业的发展策略之一。

       据沃尔玛发布的信息显示，春节期间，公司全国整体O2O“到家”业绩暴增，销售额同比去年增长超4倍。“沃尔玛到家”渠道增长迅猛，春节期间订单量同比增长高达15倍。

       “以前都是讲O2O（将线下的商务机会与互联网结合,让互联网成为线下交易的平台），但对于传统商业来说，虽然也意识到这一点，但没这么强烈。”黄文杰告诉时代周报记者，疫情的发生，加速了传统实体商业往电商的互动转移。

       “这次疫情坚定了我们之前的一些想法和产品定位。”刘勇告诉时代周报记者，近年来公司一直在往两个方向转，一个叫绿色健康，另一个是社区友好。

       刘勇解释说，公司希望把绿色健康的理念融入到商业地产中去，给消费者带来全新的体验。而对于社区友好，公司会布局不同的产品线，使它跟社区的结合度更加紧密。

       世邦魏理仕研究认为，疫情期间，社区商业的重要性进一步凸显，生鲜超市/菜市场、康养、医疗、社区服务等新业态或将成突破口，而规范化、精致化、健康化的消费场景营造亦渐成趋势。