房地产调控基调未变 房企发债结构分化明显！

摘要：房地产调控基调是否有变，依然万众瞩目。12月12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

       这一表述，既有此前一直强调的“房住不炒”，也新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。业内人士表示，房地产调控基调没有变，打破了近期部分地区政策微调所引发的地产调控“松绑”的猜测。在整体融资环境依然趋严的背景下，房地产企业依然在多方开辟融资渠道，包括美元债在内的地产债是不可或缺的选项，但发债成本也有明显分化。

       严控房企违规融资

       今年以来，房地产企业面临的融资环境依然在不断趋严。从市场较为关心的房地产贷款数据看，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速连续14个月回落。前三季度，新增房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币贷款新增量的33.7%，比去年全年占比降低6.2个百分点。可以看出房地产贷款持续回落。

       在房地产贷款增速连续回落的同时，其他渠道融资也在收紧。此前5月17日，银保监会发布23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了银行、信托等金融机构要对房地产行业的放款加强监管工作。7月,国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”。

       中原地产首席分析师张大伟表示，最近房企明显更加关注资金链安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。从目前看，信托与海外融资都是规范而不是全面暂停，对于中小房企，特别是对于高负债率房企来说，预计未来融资难度将有所加大，但对于大型企业来说，影响相对有限。

       人民法院网站消息显示，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。申请破产的地产商主要来自三四线城市，大多数属于地方中小企业。其中，负债高企、融资困难等成为破产的主要原因。

       光大证券固收研究表示，当前，外部融资环境依然偏紧，地产企业规模为王的时代已经过去，迈入现金流为王、加速销售回款的时代。在此背景下，房地产从投资、开发到销售过程中，需要更加关注地产企业的资金链状况以及抵抗流动性风险的能力，因为这决定了发行主体的信用资质。此外，逆势扩张或将导致风险累积，需警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的房企。

       房企海外发债热情不减

       随着境内地产行业的融资环境趋紧，不少地产企业转向海外融资市场，境外美元债成为地产上市公司的一个重要融资渠道。

       从过去两年看，境内房地产企业发行外债的规模显著上升。数据显示，2017年境内房地产企业美元债市场共发行507.28亿美元，创境内房企美元债发行历史新高。2018年，境内房地产企业共发行外债约497.70亿美元。

       进入2019年，房企发行美元债继续增长。中原地产数据显示，截至今年11月，房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。房企美元债刷新纪录已成定局。

       从最近两个月看，境内房地产企业发行美元债热情依旧高涨。数据显示，11月，境内房企发布美元融资计划总金额超过50亿美元，刷新历史纪录。进入12月以来，房企境外融资公告接二连三。Wind数据显示，12月以来，融信中国、力高集团、佳源国际控股等多家房企发布融资计划，多数房企融资金额超过1亿美元，融资规模普遍较高。

       比如华润置地于2019年12月3日发行10.5亿美元前5年不可赎回次高级永续债，票息3.75%，该债券于2019年12月9日进行交割，并于香港交易所上市。融信中国在12月4日公告称，发行2023年到期的3.24亿美元的优先票据，票面利率为8.1%。

       张大伟表示，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，发行大量大额度美元债，发债规模不断刷新历史纪录。目前，美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。

       中小房企发债利率走高

       在积极寻求发债化解融资困境的房企大军中，中小房企发债成本居高不下甚至不断攀高，受到各方关注。

       当万科、中海地产等行业巨头境外发行的美元债利率低至3.5%、3.15%，甚至3.05%时，不少中小房企的发债成本却在10%以上。其中，当代置业、泰禾集团、明发集团等房企发行的海外债券票面利率已经高达15%。

       11月13日，万科A发布公告称，万科地产香港进行了一宗美元票据的第14次发行：金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率为3.15%；金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%。而12月3日晚间，佳源国际控股公告称，公司已向联交所提出申请，发行2022年到期的额外3000万美元优先票据，利率为13.75%。12月4日，毅德国际发布公告披露拟发行美元优先无抵押票据，年利率最低14%，到期时最低收益率为15%。

       市场人士表示，不同类型房企发债成本相差较大，完全体现出市场对调控政策下房企未来信用的判断和定价，这是市场化定价的具体体现。

       不过，随着全球负利率债券越来越多，中国高票息的地产债受到的关注度越来越高。

       摩根士丹利相关数据显示，2019年3月至9月，中国高息债的收益率提高了200个基点，债券价格下滑使其估值优势凸显。其中，中国高息地产债收益率尤为突出，9月底的平均收益率在10%左右。

       高腾国际固定收益投资负责人侯明伟认为，目前，全球28%的固定收益投资品种已达到负利率水平，投资者若要拿到较高票息就得去投资高收益债券。看好在海外发行的中资高息地产债。侯明伟表示，能在海外发债的中国房地产商往往是行业佼佼者，一般排名在前50，整体实力较强。另外，境外融资平台对发行主体的长期业务发展至关重要。因此，公司的偿债意愿较高，违约率也会较低。