空房够16亿人住？未来房价回落可能有多大？

摘要：任何产品生产到一定阶段，就会出现过剩，房产也不例外。其程度已经到了我们必须要面对正视的阶段了！空房够16亿人住？未来房价“回落”可能有多大？潘石屹揭“底线”

      中国房地产历史已超40年，住房商品化快速发展也超过20年，随着住宅楼如“雨后春笋”般地涌现出来。根据统计部门公布的数据显示，城镇人均居住面积已达39平米，当然，这还不包括数量众多的小产权房和自建房。

       那么，我们房子到底过剩到什么程度呢？

       按照公开的数据显示，在商品房方面，年均竣工套数大概在1千万套左右，从1998年至今的21年，商品房套数住大概在2亿套，这是其一。

       其二，在住房商品房化改革之前，我们主要以供应房、自建房和小产权存在，按照局部数据调查显示，不完整产权房与商品房的比例大概在3:1，也就是6亿套。我们权且把供应房和自建房冲抵为已经拆迁的房子，计为零。

       其三，保障房。此前看到一个2015年的数据，当年商品竣工的保障房套数为772万套。这个历史可以追溯到1999年，按照20年时间计算，平均每年500万套，至今预计有1亿套。

       其四，在建住房。看到各处都存在的建筑工地，这个不用算了，在建未竣工的住房算1亿套不多吧，已拿地未规划未建设的就暂时不计入了。

       综上，全国住房已竣工和在建住房套数为2亿+6亿+1亿+1亿=10亿套。按照目前户均人数3人算，够30亿人居住，而除去14亿人口，那么过剩房子大概够16亿人居住。这就是媒体一直报道的数据。

      空房子够16亿人住，为什么房子还是不够卖？而且房价还一直在涨呢？道理很简单，不外乎两个：

       一是老百姓的投资渠道狭窄，闲钱放着贬值，存银行跑不过通胀，理财有风险，炒股没底。房子作为固定资产，不管涨跌，总有实物在。

       二是过去房价涨多跌少，没有经历过暴跌史，坚信房价永远涨。所以，有钱人有钱就买房，按照任泽平团队的一份报告显示，20%的人拥有40%的房产。

       人口就这么多，无论你手中有多少套房子，除了自住外，空置出来够16亿人居住的房子终究会转出来，唯一的办法就是：降价！

说到降房价，确实是一个比较棘手的问题。虽然不少人都在抱怨房价高，希望房价下降，但真正降的时候，也会出现各种问题。比如：

       一批购房者买了开发商的房子，没过多久，开发商为了快速回笼资金，加之遇到市场寒流，会调低售价，此时前期买房人很有可能向开发商讨要说法，所以，开发商也不敢轻易降价；

       开发商为了生存，即使什么都不顾了，一心想降价变现，此时，无论是当地的房地产协会，还是地方，都有可能出面约谈，要求保持市场价格稳定，开发商作为市场参与者，降价的决定多半会“流产”；

       说到底，中国楼市就是政策市，但政策只能影响短期，但最终还是会走上市场轨道。空置房大量存在，不仅占据大量的社会资源，浪费人力和财力。而且终究也会影响到经济发展。中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告中明确指出：

      尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

       在住房供应过剩的大前提下，除了降价，别无选择。

       而龙头房企则率先垂范，开始降价销售。如恒大在9月份销售达到831亿元，在国庆黄金周7天时间更是卖出了510亿的天量，均刷新了世界房地产史。相信不只是恒大，更多的房企将加入到促销“大军”之中来。

       未来房价到底能降多少？SOHO中国董事长潘石屹曾给出一个“底线”

      潘石屹，作为一位开发商大佬，是我国比较早期的房地产实践者，对事物判断敏锐，建议和观点也一向比较客观公正。他说出来的建议，自然也是从专业开发商角度来看。他在中期财务数据发布会上公开表示：

      对大多数开发商来说，20%就是中国房价下跌的底线。因为一旦超过这个数，绝大多数房地产公司将不复存在。可以看出，这是潘石屹从大多数房企生存角度考虑，确保降价后房地产不会崩盘。当然，房企崩盘于社会稳定、于银行金融系统安全都是不利的。所以，从这个角度看，房价顶多能跌20%。

       不过，对于潘石屹给出的这个“底线”，刚需购房者以及部分网友并不买账，他们大多认为，房价上涨都是百分之几十，甚至翻倍的涨。既然现在房子过剩如此多，20%的幅度根本就不够。不过，对不久就要面对结婚、子女入学的刚需群体来说，如果1-2年能够跌20%，应该也能节约一笔不小的开支。

       当然，如果想要房价下跌更多，甚至“腰斩”，那只能耐心等待了。毕竟，冰冻三尺非一日之寒！