第一梯队持续分化 七月房企总体营收规模下降

摘要：如果从销售业绩表现来看，下半年伊始，房企的速度慢了下来。

　　不论是翻看各大上市企业刚刚的单月经营数据公告，还是参阅研究机构公布的统计数据，7月房企整体销售业绩不如6月。主要原因一方面在于市场惯性，6月底房企集中冲刺上半年业绩，随后的7月往往会迎来一波休整期；另一方面也与政策趋紧、融资通道收窄、市场观望情绪加重等多重因素密切相关。

　　尽管7月和8月是房企的“暑假时间”，但结合当前形势，9月和四季度房地产销售市场是否会像往年一样出现一波涨势，目前仍未可知。

　　单月同比涨幅分化

　　根据碧桂园发布的经营数据，该公司7月实现权益销售额425.7亿元，与去年7月同比增加16.03%，与今年6月环比减少约29.51%。

　　与碧桂园相比，恒大与万科的7月业绩与去年相比变化不大，但与今年6月相较同样有较大幅度收窄。其中恒大7月合约销售额为404.5亿元，与去年7月相差无几，同比减少0.51%，环比6月减少19.52%。万科7月合同销售金额481.9亿元，同比去年7月增加6.76%，环比6月减少27.47%。

　　7月和8月通常被称作楼市“淡季”，从以往几年的市场情况来看，这两个月份各地成交量均有不同程度的缩减。由于7月作为下半年的开端，房企一般没有冲业绩的需求，因此“碧恒万”三家企业销售额收窄也并不稀奇。

　　根据克而瑞研究中心公布的数据，7月TOP100房企销售操盘业绩规模7465.9亿元，较6月环比降低近29%，不过与去年7月相比有所增长，这主要是受部分房企业绩同比拉升幅度较大的影响。

　　同样身为第一梯队，保利、中海等企业与“碧恒万”有所不同。克而瑞数据显示，7月两家企业销售全口径金额分别为404.8亿元和299.9亿元，同去年7月相比保利增幅达到69.4%，中海也达到50%。增幅明显的还有中国金茂(HK.0817)，7月公告业绩为143.0382亿元，同比增幅甚至超过100%。

　　另一家值得关注的企业是新城控股，尽管上月原董事长王振华涉事被捕，随后新城控股开始大规模出让旗下项目，但该企业最新业绩并没有受到太大影响，公告显示其7月合同销售额245.33亿元，环比减少16.98%，但同比仍有33.68%的增幅。

　　市场观望情绪加浓

　　事实上，今年以来房企面临的市场环境和政策环境均有所收紧。在市场环境方面，国家统计局数据显示，1至6月全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，且降幅比1至5月时有所扩大，而商品房销售金额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。克而瑞研究中心认为，伴随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重。

　　在政策环境上，7月30日中央政治局会议再次重申“房住不炒”，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。而在此之前，涉及房地产信托、境外发债等金融措施的出台，也让房企融资渠道有所收窄，这也进一步提高了房企的融资难度和融资成本。另据中原地产研究中心统计，7月单月全国房地产调控政策次数达56次，今年累计调控次数已有307次，与去年相比有所增加。

　　销售和政策的影响也传导至房企拿地决策上。克而瑞统计显示，7月，31家典型房企中，超过六成企业拿地力度低于前6月平均水平。

　　从往年市场规律看，7至8月处在楼市两大密集成交区间的过渡阶段，成交相对平淡，开发商推新和营销动作并不多。但进入9月之后直至年末，楼市成交通常会回升，尽管从2017年开始，包括广州在内的不少城市年尾成交旺季已不再“过旺”，但仍会有不少开发商处于惯性或冲业绩等需求密集推货。

　　顾及市场观望情绪的影响，克而瑞研究中心认为，短期看预计8月市场将继续走弱，而9月特别是四季度之后随着企业供货的增加，房企整体销售或将会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。