房价预警 “买房潜在升值空间已经非常有限”

摘要：继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行预警提示。有业内人士指出，4月被住建部预警的6个城市并未公开名单，而5月的预警则直接点名，体现出相关部门对于高房价继续管控的导向，调控之意明显。分析人士认为，当下购房者如果是出于改善型居住的需要，可以入手，但若是作为投资，因为预计潜在升值的空间已非常有限，所以应保持理性。

       住建部：对四城市楼价发出预警

       国家统计局5月16日发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，3月为65个城市。5月18日，住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警，包括佛山、苏州、大连和南宁，这是继4月19日对6个城市进行预警提示后的第二次。业内人士表示，近3个月部分城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。类似预警，体现了相关部门对于高房价继续管控的导向，是“房住不炒”政策思路的体现，也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

       国家统计局数据显示，2019年4月份，大连新房房价环比上涨0.7%，同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%；南宁新房房价上涨0.9%，同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中，但无论是近期苏州土地市场的持续火热，还是佛山新房成交价连续多月上涨，均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。根据易居研究院统计的数据显示，佛山今年3月份全市房价为13025元/平方米，相比去年水平有较为明显的同比上涨。而克而瑞数据显示，4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米，环比增长53%，同比增长高达80%；成交均价21742元/平方米，环比上涨6%，同比上涨11.6%。苏州近期出台了两次政策收紧内容，尤其是针对苏州园区等进行了管控。

       房企：加快推货保持价格平稳

       为应对市场及政策的变化，多数房企都采取随行就市的态度。广州某大房企表示，在目前的政策调控下以“稳”为主，楼市过热将引发调控收紧，既不允许大涨也不允许大跌，同时，备案指导价格仍将存在。所以下半年推货也将采取积极稳健的策略。此外，有房企表示，虽然目前企业融资拿地的步伐没有放慢，但企业的资金面依然紧张，为保持规模与利润的平衡，房企也会加快推盘节奏与力度，但价格会“保持平稳”。

       在现如今的市场环境下，许多中大型品牌房企依然有冲规模诉求。例如在长三角及珠三角土拍回暖中，同策研究院预计中大型房企将通过牺牲当期利润率的方式拿地。而小型房企因本身发展策略差异，当前拿地策略出现差异，部分房企因资金流紧张，拿地偏谨慎。以S企业为例，其2019年1季度未拿地，但是2018年刚上市的H企业便拿地十分积极，仍有扩张诉求！

       业内人士认为，当前政策调控的核心，便是调控过程中一直在重点强调的“稳地价、稳房价、稳预期”。同策研究院总监张宏伟称，从稳地价的角度来说，稳地价的目的还是维持财政收入，从而稳定经济增长。一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推升房价。而三四线城市则相反，核心是避免土地价格下跌、引发房价下跌。稳房价也是如此。而从“稳预期”的角度来说，政策调控既要稳定楼市既不允许大涨、也不允许大跌的预期，也要避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动。

       专家：刚需可入手投资需谨慎

       近期，市场各种房市“小阳春”论调再度兴起。不少买家担心现在不买以后买不起。对于买房者，有专家建议，如果是出于改善型居住的刚需角度，可从生活实际所需出发介入房市，选择合适的房子。但对于投资型乃至投机型需求而言，中国房地产市场经历前些年的持续大涨后，价格仍处高位，潜在升值的空间已非常有限。

       地产专家邓浩志表示，目前贷款利率还处于较低的水平，如果确实有刚需（包括首套和二套房）的买家，建议可以入市。可以选择一些市中心物业更为保值。而对于投资客来说，则需要谨慎，因为目前市场靠房子来大幅度升值的年代已经过去。此外，邓浩志表示，由于目前公寓入市门槛解禁，个人投资公寓的人逐渐增多，公寓的升值空间不大，所以如果是用来出租的，要看购买时的价格，如果购入的价格低于周边住宅的一半，这样的回报率还可以，否则则需要谨慎持有。

       张宏伟则认为，目前核心一二线城市居民购买力，可能成为限制楼市持续回暖的原因之一。张宏伟给记者算了一笔账，假设居民收入均等于该城市城镇人均可支配收入（2018年数据），个人月收入的70%用于支付每月按揭，住宅贷款年利率5%，分30年按揭还款，首付款为家庭自有资金的情况下，居民月支出额与可负担的贷款额比例为1：186.3。也即居民能负担起1万元每月的月供，则可承担186.3万元总贷款额，按照贷款/首付比例7:3可倒推出总房价上限为266.14万元。

       计算结果显示，北京、上海、深圳三座城市成交新房套均总价远超出普通居民收入可负担范围，宁波、苏州、南京、杭州、福州等城市需4人还房贷方可支撑起城市新房还贷需求。

       为此，张宏伟认为，城市居民不必太担心后续房价上涨过快而导致负担不起，对于一般城市家庭来说，根据现有市场价格，酌情选择家庭可承担的宜居城市再行买房会较为妥当。