“建面”改“套面”或导致房产单价提升26%!
发布时间：2019-03-02 来源：知了找房 编辑：刘哲
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摘要：近日，住建部办公厅发布了38项公开征求意见稿，其中《住宅设计规范(征求意见稿)》2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”该征求意见稿发出后立即成为了全民热议的话题。
“公摊面积伤民”、“房价会涨会跌？”、“如何落地执行”等话题逐步发酵，业界专家、学者纷纷发表评论，深入剖析若新规范落地执行将对房地产行业带来何种影响。
禧泰数据依托自身十余年的房地产数据积累，运用大数据分析手段，以某城市房价数据为案例得出基于“套内使用面积”的房价数据走势，并分享了以下结论：
1、单价提升15%-26%
在所观察的121个月份中，若以“使用面积”统计，则单价较常用的“建筑面积”统计结果大体偏高15%-26%。
例如2019年1月，某城市住宅出售单价为22072元/㎡；而若以“使用面积”统计，则均价为28051元/㎡。
2、“平均得房率”不断下降
以使用面积计算得出的“平均得房率”在近10年期间有显著下降趋势。
造成这一现象的原因是，近年来房地产开发建设中，高层建筑的占比越来越高，且在老旧房屋中占比较高的多层建筑因在市场上交易困难，市场中占比逐渐减少。
两个原因造成月度新增上市的房屋中，低“得房率”的高层房屋越来越多，而“高得房率”的多层房屋越来越少，平均得房率因此不断降低。
3、“平均得房率”体现城市建设进程
根据使用面积平均得房率变化走势在不同行政区的比较，可以判断出不同城区挂牌交易房屋的建筑特点。
上图中的平度市是某城市各城区中，平均得房率变化幅度较小的行政区之一。在2010年之前，平度市的上市交易房屋的平均得房率甚至一度达到90%，供给房屋以多层、平房、别墅为主。
反观李沧区，作为近十年房地产市场发展变化较大的代表城区，2008-2009年的平均得房率与平度市一度接近，但随着市场大热，高层商品住如房雨后春笋般落成，其上市的平均得房率不断下降，已降至80%以下，房地产市场发展浪潮中，城区经历快速发展的建设历程也可见一斑。
4、城区间房价差异进一步拉大
若使用建筑面积统计，平均单价最高的行政区为崂山区，其价格是均价最低行政区莱西市价格的6倍；而若以使用面积统计单价，则倍数增加到了6.5倍。
这个现象或是具有普遍性的——价格水平偏贵的城区，由于“寸土寸金”，其住宅以高层为主；而城郊区域的土地供应相对充足，住宅中多层、别墅占比较多，得房率偏高。因此以使用面积核算其单价，相比较建筑面积，将进一步“放大”核心城区与城郊区域的价格差异。
