“隔断房”引争议 如何建设租房供给长效机制

摘要：租房领域从来不缺争议话题。在长租公寓、租房资产证券化之后，最近引起关注和讨论的新话题是“N+1”(租房隔断）。

       近日，苏州市人大常委会对《苏州市出租房屋居住安全管理条例（草案）》（以下称草案）进行了一审。草案规定，厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间，不得出租供人员居住；符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于12平方米。

       值得注意的是，原先的规定是“不允许客厅出租”，而草案对出租房屋的要求是未设置外墙窗户，且人均承租建筑面积不得低于12平方米。业内人士认为，这意味着“N+1”合法化在地方城市层面进入实际探索阶段。

       事实上，上海、成都、武汉等城市早先也相继发布过对“N+1”模式利好的地方性政策文件，但在不同时间、不同地点，“N+1”总是会有不同待遇：有的地方合法，有的地方违规；有时候合乎规定，有时候被集中整治。

       该如何看待“N+1”的租房模式，如何处置租房隔断？

       “N+1”监管：有的地方合法，有的地方整治

       早在2016年，“N+1”的租房模式就被公开提及。有关部门认为，在一些大城市，特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并将研究制定现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准以及单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

       之后，成都、武汉等城市相继发布了允许“N+1”模式的地方性文件。2017年1月，广东省允许住宅可以按规范改造后出租；2017年12月，成都出台规定，要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米。

       2018年1月，武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用，同时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米。

       虽然有的地方政策允许将客厅“打隔断”出租，但住建部门尚未针对“N+1”模式出台统一的规范意见。而且，在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月，北京出台监管文件要求，以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租。同年9月，位于北京的蛋壳公寓多套公寓屋内的隔断墙被政府相关部门强制拆除。2017年11月，北京市大兴区西红门镇新建村一家名为“聚福缘”的公寓发生火灾，共造成19人死亡，8人受伤。据称该公寓房间进行了多次隔断。此后，北京全市范围内开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治，重点整治场所包括出租房屋、出租公寓。

       即使是最近对“N+1”模式释放善意的苏州，也曾开展过对包括隔断在内的租房行为的整治行动。今年4月，苏州多处租赁房屋发生火灾。此后，苏州针对“三合一”场所（仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上）、出租房（群租房）开展为期100天的集中整治专项行动。全市共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家。

       中原地产首席分析师张大伟指出，苏州的政策没有明确提及“N+1”合法化，该文件和住建部相关文件都要求，不得分割房间。而且目前个别城市试点“N+1”做法的前提，是客厅要做安全测试。

       已成业内通行做法，“N+1”争议中前行

       虽然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但实际上这已经成为业内通行的做法。

       国泰君安证券今年1月发布的关于武汉允许符合条件的客厅改造后出租的研究报告称，在早期多地对“N+1”的默许下，公寓企业已经投入大量成本做了大量“N+1”房源。将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中，多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。该报告还指出，“N+1”模式被广泛运用于分散式公寓，在提升租赁市场供给的同时，还能增加机构盈利能力。

       11月16日，在第二届品牌公寓CEO年会上，魔方生活服务集团CEO柳佳表示，当前中国租房市场仍然存在着结构性错配的问题。开发商建设的商品房一般面积很大，对应家庭居住需求，而租房市场的主力消费人群是单身的年轻人，其租房需求一般面积更小，更注重性价比，租房供需错配导致房屋租赁企业有时必须要改造一些房型，以匹配需求。

       易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对业主交付的房屋进行改造后出租，在大城市有比较大的市场需求。虽然这类做法不能大幅降低租房成本，但对于大城市的租房者来说，租金一个月即使只能便宜200元，也是好的。

       赵秀池则指出，打隔断的做法未必会平抑租房价格，因为打隔断出来的房间也是按正常房间出租的，除非限定一套住房的房租总价，否则打隔断并不会明显降低租金水平。她认为，允许“N+1”的城市需要细化具体的监管措施，包括是否允许“N+2”、“N+3”，打隔断后房间面积应该控制在多少平方米以上。

       从实践看，对房屋的“N+1”改造的确存在一些问题，最为明显的一个隐患就是，为增加盈利空间而肆意扩大“N+1”的界限，让“N+1”变成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

       去年，某长租公寓创始人在公开场合表示，不改变客厅结构，仅加一层非承重墙和门，不算改变房屋结构，不违反相关规定。对此说法，张大伟明确表示，在住建部相关规定没有重新定义房屋结构的情况下，加墙也属于改动房屋结构。目前政策对此行为是不允许的，如果开了口子，就会有越来越多这样的行为。

       “放开‘N+1’，就会有更多的‘N+2’。目前这些企业其实都是违规运营。”在张大伟看来，正是因为有了隔断，才有那么多资本进入租房市场。但租房隔断本身是不安全的，不仅改变了消防条件，也改变了整个建筑物的荷载和承重。在一栋楼里打隔断，楼上楼下的建筑荷载都受到影响。

       租房供给的蛋糕如何做得更大

       监管政策并未全国统一，“N+1”仍在争议中前行，该如何建设租房供给长效机制？业内人士认为，还应该进一步细化监管规则，并提供更多元化的租房供给。

       11月16日，V领地青年社区CEO周君强在第二届品牌公寓CEO年会上强调，租房行业的消防安全非常重要，尤其是分布式的租赁公寓往往缺乏系统的消防设施，如果开展了“N+1”的改造，更应该重视这一问题。“刚刚进入行业的人首先要考虑安全问题。”

       严跃进认为，当前租房“N+1”改造模式尽管还缺乏规范，但己存在滥用现象。要避免出现更多的消防等安全问题，既需要鼓励长租企业积极收储房源，增加租赁规模和供给；也要在监管层面积极增加土地供应，把租房供给的蛋糕做得更大。

       张大伟指出，增加租赁住房供给还有很多更安全的手段，例如增加集体用地供给等。“打隔断带来的结果是不可预测的，这是一个无奈之举。”赵秀池表示，随着租赁需求更加多元化，不能仅着眼于“打隔断”的低端需求，也要兼顾中高端的租赁需求，政策工具应该更多考虑增加租赁住房的整体数量，并且针对不同的收入人群提供相适应的租赁住房。她建议，各城市可以把低效利用的厂房、闲置的商业办公类房屋改造成长租公寓或集体宿舍。