7月土地市场供应上升 房企拿地态度更需谨慎

摘要：开发商对大型地块态度较谨慎。

       根据国家统计局近日最新公布的全国房地产开发投资和销售情况，今年1-7月，房地产开发企业土地购置面积为13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月时提高4.1个百分点；土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

       土地成交量和成交总价的增速提高也让土地市场保持了上升势头。根据地产研究机构克而瑞的统计，今年7月国内336座城市土地供应面积升至29786万平方米，供应量持续上涨；土地成交19487万平方米，环比微降1%，但同比多出33%。不过，7月部分热点城市出现优质地块流拍的现象，或许是土地市场“转凉”的风向标。

        市场热度维持

       根据克而瑞的统计数据，尽管7月国内336座城市土地成交2870幅，环比减少约4%，但同比仍高出17%。从成交建筑面积来看，环比微降1%的表现意味着环比大致持平的局面已经连续维持3个月，土地成交规模一直处于高位，与去年相比成交建筑面积有大幅提高。克而瑞分析认为，这意味着从成交情况来看土地市场热度仍在持续，企业对土地的需求仍在。

       土地供应方面不论是建筑面积还是土地幅数，环比均有较大程度的上升，其中土地供应建筑面积环比上涨35%，涨幅与此前相比进一步扩大。

       分区域来看，一线和二线城市成交面积环比下滑，三四线城市成交建筑面积则环比微涨，土地成交的能级分布保持稳定。根据统计，一线城市整体楼板价达到22548元/平方米；二线城市土地成交均价为4920元/平方米，同比下降24%；三四线城市在过去一年中保持热度，上月土地成交均价为1736元/平方米。

       克而瑞分析认为，今年以来土地市场成交扩容，一方面源于土地供给力度加强，以此平衡市场供求关系，稳定未来价格预期，另一方面是房企为保证自身的经营规模仍存在拿地需求。

       部分区域出现流拍

       尽管整体看来土地市场的热度并没有减少，但在过去的7月，部分地区出现了地块流拍现象。克而瑞分析认为，这意味着调控带来的降温效果在一些城市已有所体现。

       以广州为例，7月5日进行公开竞价的位于花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块最终流拍。而7月25日公开竞价的从化区温泉镇温泉村“火界”地段两宗地块也无人问津，其中一宗地块“地段①”从去年8月起已被挂牌出让6次，且竞拍起始价从最早的1.96亿元一路下滑至6882.4万元，但均以流拍告终。根据广州公共资源交易网的最新信息，这两宗地块已再次挂牌，将于8月27日公开竞价，“地段①”的起始价已降至5505.9万元，“地段②”起始价为9124.6万元，与初始出让相比直降2300万元。

       从化的两宗地块遭遇出让难，主要是由于土地系法院授权转让，曾二度易主，国有土地使用证上写着中止日期为2065年，即使用年限仅剩48年。此外，地块相对偏远、地形形状不规则、地势坡度等因素也是流拍的重要原因。

       不仅是广州，同样作为一线城市，上海今年以来所供宅地以租赁用地、安置房用地为主，纯宅地较少，但此前五六月，宝山、青浦、杨浦的三宗纯宅地在出让前被撤下，终止出让。一些热点二线城市，如杭州、苏州、合肥等地，出让土地也出现了流拍行情。

       投资下阶段或企稳

       在克而瑞重点监测的62个城市（包括4个一线、23个二线和35个三四线城市）中，5月至7月挂牌土地共有146宗地块流拍，其中二线城市占据83宗超过半数。

       对于这一结果，克而瑞分析认为，一线城市整体供应量低，且城市土地资源稀缺，因此流拍较少。二线城市此前调控政策众多，地块总价往往高于三四线城市，因此也会给房企带来更大的压力，房企的拿地态度也显得谨慎。

       另外，在一线及热点城市，部分地块起拍价已经不低，同时这些土地在配建、自持、限售等方面都有较严格的限制，因此开发商参与竞拍意愿降低，而在非热点城市以及一些热点城市的远郊区域的流拍现象，则体现出该区域市场的平淡和开发商预期不足。

       在国家统计局公布7月经济数据后，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，从房地产投资方面看，从先行指标，包括新开工面积、土地购置面积这些指标来看，还是能够支撑房地产开发投资保持较快增长。基础设施投资随着政策的落实落地，下阶段也有企稳的可能。总体上，投资下阶段有可能呈现企稳向好。