企业负债率不断攀升 房企整合方向路在何方

摘要：一方面继续完善政府调控的“有心之手”，另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”，发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用，如此一手抓调控，一手抓整合，共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。

       最新统计显示，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，比上年上升1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

       房企负债率不断攀升，意味着风险不断加大。近两年来，房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金，以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱，现在已经明显收紧，信托等融资手段也受到严格约束，无法再像过去那样大规模融资。一部分房企把融资的目标转向了境外，但对于一些规模不大、市场影响力和信誉都不太过硬的房企来说，此路也颇不畅通。无奈之下，少数房企只能求助于地下金融组织，从而让风险进一步扩大。

       房企出现负债率攀升，与楼市低迷有关，而市场之所以低迷，除了受调控影响外，也与房企前些年过度高价拿地，土地成本过高，导致商品房建设成本太高有关。面对调控持续收紧，很多房企想通过降价来回笼资金，但这又可能导致亏损；而为了保证不亏损，有的房企捂盘惜售，结果捂的时间越长，亏得也越多。房价在调控之下上涨基本停止，财务成本和管理成本不断增加，不少房企难以维持资金正常运行，资金链越来越紧也在所难免。

       在房地产行业，一向是资金实力决定土地谈判能力，融资能力决定市场竞争能力，谁能在市场融到资，谁具有强大的资金实力，谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。那些规模较小、实力不强，尤其是资金实力和融资能力不足的企业，显然难有较大的话语权。如此情况下，房地产领域会不会迎来一场整合之风，就值得关注了。

       前几年也曾出现过类似情况，很多人认为房地产会掀起一场整合之风，甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局。然而整合并没有发生，除了少数小企业关门，其他房企基本没有变化。主要原因在于，前几年市场的波动，特别是房价持续上涨，让房企有了生存的空间和条件。眼看有的房企不行了，房价却上涨了，市场需求也增多了，于是这些房企缓过气来了。而现在，这一轮调控仍在进行中，市场的变化特别是房价持续上涨的条件并不存在，房企要想活下去，必须有足够的资本做支撑，有足够的资金做保障，有舍得赔钱的心理准备和条件。

       从企业的角度讲，当然不希望资金链断裂、企业破产，因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲，也不希望看到房地产企业资金链断裂，因为很多开发企业的大部分资金来自于银行，企业有个风吹草动，银行也随之风险大增。从政府的角度讲，同样也不希望出现房企破产的问题，因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业，一家企业出事，其他企业也要跟着受累，肯定不是好事。

       中央多次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，并将房地产调控的部分权力和责任交给地方政府，地方政府不会轻易做出放松调控的决定。对不少房企来说，日子只会过得越来越紧，只能精打细算勉力维持，如果想通过继续扩大债务的方式“死扛”，指望等待调控放松来缓解自己的压力，这种愿望几乎注定了要落空。

       为避免房企资金链断裂甚至大面积破产，避免出现剧烈震荡，唯有走行业整合之路，让有实力、有能力、有市场的房企整合其他房企。一方面坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”原则不动摇，继续完善政府调控的“有心之手”；另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”，发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用。如此一手抓调控，一手抓整合，共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。