开发商和银行积极性不高 共有产权房遭遇难题

摘要：一个是比普通商品房低几十万元，甚至上百万元的政策性住房，一个是为买房人节省利息的贷款方式，放在一起却无法“兼容”？

       去年9月30日后，北京开始推出共有产权房，已有不少区有项目开放申购。然而，多个项目在申请贷款过程中，都存在拒绝购房人使用“公积金贷＋商贷”组合贷款方式的现象。记者近日调查发现，在一些购房人眼中，组合贷利息少，降低了日后月供的压力；但另一面，由于组合贷审批时限长、手续繁琐，开发商和银行方面积极性不高。

       现状：多项目拒绝组合贷

       “要么你就全部从公积金贷款，要么就全部商贷。”十几天前，陈峰（化名）刚刚通过昌平区绿海家园共有产权房项目的资格审核。临近摇号，他向售楼处咨询时被直接告知该项目“不支持组合贷”。

       绿海家园是昌平区第一批共有产权房项目，可提供2000多套房源，均价1.8万元／平方米。如果按照陈峰相中的90平方米最大户型计算，总房款大约162万元。根据共有产权最少3成首付计算，他需要贷款113.4万元。

       但陈峰的公积金贷款的最大额度只有70万元左右。一般购房时，发生这种公积金额度不够的情况，往往会考虑“公积金贷＋商业贷”的组合贷模式：从公积金贷出70万元，其余40多万则依靠商业银行贷款解决。但按照绿海家园售楼处的说法，如果公积金额度不够，想要贷款的话，只能全部走商贷。

       这并不是本市共有产权房项目中唯一一个遭遇组合贷难题的。记者先后对此前已经启动选房的顺义区金隅大成·金成雅苑、延庆区天润·和丽嘉苑等项目调查发现，均不支持使用组合贷款。

       其实，北京第一个共有产权房项目——朝阳区保利首开锦都家园也曾出现过无法组合贷的问题。去年年底，有申购家庭在人民网开设的“地方领导留言板”栏目中给朝阳区领导留言，投诉开发商“拒绝使用组合贷”。网站的官方回复显示该问题“超出朝阳区管辖范围，建议咨询北京市住建委”。记者昨天也从售楼处了解到，目前该项目已经改为“支持组合贷”。不过，包括绿海家园在内的本市后续推出的共有产权房中，仍存在不支持组合贷的问题。

       算账：组合贷还款压力小不少

       以陈峰申购的90平方米户型为例，如果不支持“组合贷”，他只有两个办法解决。

       第一个办法是申请公积金贷款。只能贷出70万元，超过贷款额度的40多万元就得变成首付的一部分。这个办法的缺点是高首付，对于申请政策房这种收入不高的家庭，也是“压力山大”。最终，他要筹的首付款为92万元，首付比超过55%。

       第二个办法则是完全走纯商业贷款，贷113万元。这个办法虽然首付压力小，但其实是把压力转嫁到了日后还贷月供上。

       特别是在当前贷款利率上浮情况下。如果按照一些商业银行“基准利率1.1倍”的标准计算，贷款113万元、25年，总利息93万元，日后等额本息月均还款6865元。

       “月收入7成左右都还了房贷。”陈峰希望可以支持组合贷款，因为公积金贷款利率较低，日后还款压力也小。记者按照组合贷款的方法计算发现，如果公积金贷款70万元、组合贷43万元，那么贷款25年总支付利息为67.7万元，比纯商贷少了25.3万元；日后等额本息月均还款6024元，每月减少800多元。

       调查：经办银行费力难赚钱

       北京市公积金中心相关负责人此前就已公开表示，组合贷款是公积金贷款主推的一个品种，开发商拒绝买房人申请组合贷款，属于违规行为。

       《北京市共有产权住房管理暂行办法》也明确规定，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

       既然政策并未对组合贷说不，为何这些项目要堵死组合贷的路？记者进一步调查发现，无论是开发商，还是银行，都对共有产权房组合贷的积极性不高。

       “办理组合贷需要先到公积金中心办理审批，再到银行办理审批，整个手续比商贷的时间多出好几倍。”本市某共有产权房楼盘负责人向记者说出实情，如果银行方面额度充足，商贷一周左右基本办完，但组合贷甚至得用几个月，开发商方面就觉得回款太慢。

       公积金中心客服人员表示，仅组合贷中公积金贷款部分，从初审到面签就需要至少15个工作日，即使完成面签离放款还有一段时间。

       银行对共有产权房组合贷也有“偏见”。“共有产权房房价低，贷款额不像普通商品房那么高，组合贷中留给银行的份额往往不多了。”该共有产权房楼盘负责人以陈峰的113万元贷款额为例向记者解释，如果采用组合贷（公积金贷70万元，商贷43万元），这个流程是开发商交给最终办理商贷的商业银行去完成，这家银行作为经办银行也要去办理公积金贷款的各项手续。也就是说，只获得40多万元的贷款利润，却要走完全程极其复杂的手续，银行方面最终盈利很低，因此也就不愿意。“之前类似楼盘就遇到了因为商贷额度较低而被银行直接拒绝，如今银行内部贷款额度从紧，这种问题也就更严重。”

       “开发商和银行为了图方便，其实是侵犯了购房人的利益。”易居智库研究总监严跃进说，既然属于政策房，相关部门在申购环节对开发商应有更明确的要求，防止钻空子，同时也应该为这类保障房开辟更便捷的通道，压缩审批时限。