房贷额度"缩水" 首付已交无法退房应该怎么办

摘要：买房是一件不容易的事情，有可能因为流程复杂、政策变动导致一系列“意外”状况。不久前，读者刘先生就落入了购房“三难”境地。

       看了大半年的房子，刘先生终于看中了一套一手房，办妥认购、下定、签约手续后，交了首付款，并提交了办理银行按揭申请，满以为房子已经妥妥买定了。

       谁知道，银行通知首付要从三成提高到五成，贷款最多只有五成。刘先生一下子傻眼了，这意味着刘先生要再多拿出两成首付——将近120万元，这可不是一笔小数。但合同已经签订，开发商不同意退房。

       首付已交、贷款额度“缩水”、无法退房——这种“三难”的购房状况，如今并不少见。羊城晚报记者了解到，目前正值银行贷款政策多变时期，贷款审批严格，即使已经出了同贷书，银行也有权重新评估贷款人资质、变更贷款政策。所以，不少贷款者会遭遇突如其来的提高首付、不予贷款、利息上浮等状况。但这个时候，买卖程序已经接近尾声，退房意味着违约，该怎么办？

       查明自己被“卡”的原因

       假如你不幸被银行贷款政策“卡”住，首先要查清楚自己被“卡”的原因。

       一般来说，额度达不到预期的原因有3个：征信不过关；还款能力（收入流水）存疑；年龄、职业、职位等硬指标有问题。

       目前银行对贷款人还款能力的评估很严格，“月收入大于房贷月供的两倍”是一个硬指标，如果你的银行流水等资料无法体现你有足够的还款能力，银行未必会拒绝你，但可能会下调放款额度。

       有的借款人觉得自己资质不错，但是银行一查发现个人征信曾有几次逾期还贷记录，尤其是当前还有逾期还贷记录，这可能会影响贷款结果。假如贷款人年龄已经超过50岁，更要重点考虑这个问题。

       此外，假如你购买的是二手房，楼龄长的二手房贷款额度可能会被降低，万一遇到严格的银行还有可能直接被拒贷，尤其对于混合结构、砖混结构、自建房更要注意。

       视不同原因“对症下药”

       公积金贷款被拒：申请组合贷款

       如果你是公积金贷款审批被拒，可以转而申请组合贷款。当然，并不是所有银行都接受组合贷款，而且组合贷款涉及公积金中心和银行等多个机构，审批周期在3个月以上，着急的购房者要考虑时间的问题。

       非银行优质客户：购买理财产品

       可能不少购房者在贷款的时候会被问到，要不要购买该银行的理财或者金融产品，如果你想顺利获批贷款的话，最好还是购买，因为银行视购买理财或金融产品的借款人为优质客户，借款人更容易获得贷款和利率优惠。

       个人征信有问题：多问几家银行

       如果碰到个人征信影响贷款额度的情况，购房者可以尝试换一家银行贷款，不同银行的放贷政策不同，在放贷政策较宽松的银行申请有可能获批自己期望的贷款额度。

       月收入不达标：考虑“接力贷”

       一般申请贷款的话，你的月收入流水需要超过房贷月供的两倍才行，如果没有那么多，可以考虑“接力贷款”。比如王先生的月供是5000元，而月收入只有6000元，但是王先生的父亲收入比较高，如果王先生的收入+父亲收入=月供×2，那么王先生可以和父亲作为共同借款人申请房贷，从而增加贷款额度。

       最后一招——借钱

       如果贷款额度还是不够，但差得不算多，那么就考虑向亲戚朋友借一点吧，补足差额，多交点首付款，贷款就可以少一点。另外，现在各银行都推出信用贷，也可以适当地弥补贷款额度不足。

       但要注意的是，补交首付款往往需要重新签订购房合同，最好和开发商沟通好，以免出现不必要的纠纷。

       资深房产专家郑大源提醒，买家在签约前，最好先将借款人的资料给专业人士或者银行审核，看看能否申请到足额的贷款，再与开发商签约。

       另外，买家务必要注意：2018年的房贷政策可能依然偏紧，建议在购房合同里写清楚，如果贷款不批或者少批，需要设立一个合理的退出机制，以便解除合同时买家尽可能少地担负违约责任。