18城楼市的“分类调控”：以吸引人才的名义

摘要：对房地产市场而言，2017年是政策调控年。在因城施政的调控框架下，一二线城市楼市调控在2017年全面加码，将购房需求外溢到三四线城市。但到了2018年，情况发生了一点变化。发生了什么？1月5日，兰州发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》。

       《通知》对兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；另外，对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的存量房、新房实施限售，期限为三年。这则通知宣告兰州成为此轮楼市调控下第一个松绑限购的城市，也给整个房地产行业投下一枚“深水炸弹”。而就在《通知》实施的第二天，兰州又火速发布一份声明，强调称“政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。”

       事实上，自2017年下半年开始，至少有18个限购城市以“曲线救国”的方式激活楼市，比如以吸引人才的名义，相比于这些城市，兰州直接放松限购显得更为突兀。

       有哪些城市以吸引人才之名激活楼市？

       就在兰州松绑限购后没几天，1月9日，青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。天津市政府表示，将实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。此外，天津还拓宽了突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投 资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。

       青岛则是以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投 资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及新生代农民工等重点群体落户问题。

       除降低落户门槛外，经济观察报把去年下半年以来多地密集发布的房地产调控相关政策分为两类：一是发展住房租赁市场，比如南昌；二是松绑限购，比如兰州，而这些政策的出台大多是借“人才松绑”之名，包括广州、厦门、青岛、西安、廊坊、天津、合肥、石家庄等18个城市。

       中原地产首席分析师张大伟表示，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。

       为什么会发生？

       以实行引进人才“住房落户”的天津举例，数据显示，天津市2017年GDP数据大幅度缩水，尽管天津市政府给出的解释是统计口径的更改，即从原来按注册地统计改为按实际产地统计，但实际上2017年前11个月份天津市公共财政收入、非税收入等收入同比均呈现负增长。天津市统计局数据显示，2017年前11个月，天津房地产开发投 资同比下降2.9%。

       据中指院数据，2017年天津市土地出让金同比减少12%。而在目前已经出台相关放松限购政策的城市中，石家庄土地出让金同比减少42%，苏州减少36%，合肥减少35%，厦门减少14%，如果算上兰州和天津，这些城市在全国70城土地出让金减幅最大的10个城市中占据6个席位。

       此外，2018年去库存不再是核心目标，住建部的棚改目标也比2017年略有下调，而且不再强调货币化安置。“二线城市政策的松动，针对人才落户购房，跟住建部的精神并不违背。”万科董秘朱旭说。

       是否意味着楼市回暖？

       2018年以来，房地产股一路飘红，成为沪指11连阳的中坚力量，在此背景下，市场上关于楼市回暖的声音不绝于耳。不过，现在做出预判或许为时尚早。首先是信贷政策偏紧。2018年初，居民首套房贷利率从2017年初的85折变成上浮1-2成，居民举债遇阻。央行数据显示，去年12月居民房贷增速降至22.2%，远低于2016年末的36.7%。其次，大部分实施房地产限购限售的城市，特别是一线城市并没有松绑限售限购。再次，需求的低迷导致部分重点城市楼市交易依旧冷清。链家研究院统计的2017年最后一周和2018年首周数据显示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市二手房交易仍处于低位。