11个新盘填充楼市 调控再发力短期炒房无空间

摘要：今年的“金九银十”原本因为严厉的调控政策逐渐失去了魔力，9月过半时才审批了5个项目入市，谁知进入9月下旬以后，一波新盘开始齐头并进地进入了审批场。仅在9月中下旬就连续批复了15个预售证，按照批复时间预计，这些项目很可能在10月份进入市场。然而，10月过半，却仅有一个住宅项目获批入市，起起伏伏的新增供应让今年的“金九银十”成为最淡的一年。市场上有观点认为9月和10月的冷清只是为了后期的爆发蛰伏，憋了将近一年的开发商将在年底迎头“赶上”；也有观点认为，政策调控的持续加压，将抑制年底楼市的翘尾行情，市场还将继续“潜伏”。到底哪种观点更符合市场走向呢？亚豪等市场研究机构提供的数据显示，10月份共有11个新盘入市，供应量并未出现明显回升，并且大部分预计入市的新盘都是位于五环外的项目。业内人士预计，调控从紧将是一段时间内的主流趋势，尤其是有象征意义的一线城市，供应量和交易量都很难明显复苏。

       “银十”新盘只有11个

       亚豪机构的统计数据显示，2017年10月，北京住宅市场预计有11个项目入市，其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个老项目，以及和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府3个纯新盘。

       值得注意的是，进入2017年以来，北京住宅市场月度开盘量基本都在10个左右，即便是以往销售旺季的“金九银十”也未有改观。供应的减少也使得住宅库存快速下滑。截至9月20日，北京住宅存量仅余4.7万套，相比去年同期减少1.8万套。

       不过相比库存下滑，成交的下滑显得更甚，9月截至20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房及商办）仅实现成交1234套，相比去年同期减少59%。

       亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮调控，是继2011年之后又一轮深度调控，其力度之大，范围之广，以及之后的查漏补缺之严密，都比2011年有过之而无不及。并且相比2011年，在经过了多年的开发与消化之后，北京住宅市场已经急剧缩小，业已缩小的市场再加上更加严格的调控，使得今年北京住宅市场的供需均进入了冰冻期。

       新推项目多为现房、准现房

       从入市项目特征来看，8个老项目当中现房或准现房多达7个。郭毅认为，推迟入市已成为今年的普遍现象。一方面是由于信贷收紧带来的需求受限，成交低迷使得项目入市积极性下滑；另外去年延续至今年取证难的现象也使得大量项目被迫由期转现；除此之外，调控政策当中对于取证的限制，除去价格封顶之外，“不高于前期销售价格、不高于周边产品价格”也是限制条件之一，一些业绩压力不大的老项目选择蛰伏，而对业绩有要求的项目则开始寻求在提升产品配置的前提下突破价格限制，加精装、加科技等硬件的升级也导致了上市项目量的减少及供应周期的延后。

       从纯新盘方面来看，“高价地项目”取证难的问题依然存在，其中和光尘樾项目为2015年拿地，楼面价5万元左右，项目所在区域房价基本在10万元/平方米左右，该项目也一直在积极取证当中。

       不过随着租售并举的房地产长效机制开始建立，房地产市场的调控方向也逐渐发生变化，北京楼市对于预售的管控也在逐渐放开，继8月5个“8万+”项目取证之后，9月截至18日已取证的6个住宅项目当中，中信墅、观承别墅、景粼原著三个项目均有楼栋取证价格超过8万元，而地处五六环之间的棠颂别墅的取证价格也接近8万元。

       郭毅分析，随着这些项目的成功过线取证，大量高价项目也将进入排队取证通道。不过基于整体市场价格的控制，虽然取证价格的天花板有所松动，但是总体放量仍将受到限制，预计到2017年年底整体市场供应总量都难现起色。而在进入2018年之后，随着共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，达到一定量级之后形成价格对冲效应，高价商品住宅项目的放量才能逐渐放开，届时住宅市场供应也将进入新的阶段。

       买房全款支付占比超越商贷

       楼市在供应端不给力，信贷方面的从严从紧也同样没有动摇。近日，北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件，文件要求首套房贷款利率执行最低基准上浮5%，即基准利率4.90%的1.05倍达到5.145%。根据第三方研究机构融360的数据，截至2017年9月，北京已无银行提供优惠利率折扣，在监测的30家银行分支行中，9家银行执行首套执行基准利率，8家执行首套基准利率上浮5%，中信银行等10家银行执行首套基准利率上浮10%。

       在此情况下，首套房贷平均利率创下历史新高，楼市中的全款买房比例开始明显上升。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，占34.3%，其次是商业贷款支付，占27.4%。

       在此之前，从2015年一季度到2017年一季度，商业贷款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低占比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高点时，商业贷款的占比也达到了最高点，超过了六成。2017年二季度开始，全款支付开始占据最高比例，三季度时全款、商业贷款的比例都在缩小，市管公积金及其他支付方式的占比则在扩大。

       伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，由于在北京2016年的“930新政”及2017年“317新政”两轮调控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及银行逐步取消利率优惠、提高利率起到了至关重要的作用，从今年二、三季度的支付结构可以看出，加大住房贷款的调控力度后，如今使用商业贷款的二手房交易占比已经降至三年最低，全款反而成为占比最高的支付方式。

       调控再发力短期炒房已无空间

       全款买房比例的大幅提升，也让房子远离投资属性，向居住属性回归。近期，调控政策再次升温。包括北京、深圳、广州等城市开始严查消费贷违规流入房地产市场，重庆、南昌、西安、长沙、南宁、贵阳、石家庄等城市开始以限售为核心加码楼市调控，全国几乎所有重点的一二线城市，都在限购基础上增加了限售的条款，针对房价涨幅过快的二三线城市，全国楼市开始了新一轮的集体调控。

       相关媒体发现，在北京今年出让的住宅用地中，除了限制售价以外，新出让的住宅用地同样也新增了一定年限限售的规定。至此，虽然北京没有公开提及，但实际上也开始对新增住宅项目进行了限售。

       胡景晖表示，一线城市目前的政策已经非常严厉，楼市近期本身也在降温下行，国家统计局公布的8月70个大中城市房价数据中，北上广深新房、二手房价格全面止涨，开始下跌，所以此轮政策还没有大幅加码；二线城市中，诸如天津、杭州、南京等重点城市也已经有着严格的调控措施，降温也在进行，所以此次调控中二线重点城市动作不大，重庆、南昌、西安、长沙等价格还在上涨的城市则有大幅加码；至于三四线城市，从国家统计局的数据来看，近几个月三四线城市房价一直都在上涨，所以如今三四线城市开始收紧调控并不意外。

       事实上，此轮政策遵循的就是“因城施策”的调控思想，贯彻的就是中央“房子是用来住的，不是炒的”的精神。目前政策的整体基调就是禁止炒房，降低楼市杠杆，促进住房进一步向居住回归。

       胡景晖预计，为了建立房地产调控的长效机制，短期内还需要政策的过渡，限购、限贷、限商等实际上就是压缩现有的交易空间，换取长效机制建立的时间，为了争取这个时间，他认为接下来全国楼市政策将会整体趋紧，无论是一二线城市还是三四线城市，都会全力维护楼市的稳定。