只租不售 盘点北京广州深圳的土地新政示范！

摘要：今年，频频出台的楼市政策中，最引人关注的便是租房市场的相关政策。让开发商“只租不售”，成为房地产长效机制中重要的举措之一，正在落地。上周，深圳推出第一宗“只租不售”宅地，开发商需要建后自持70年。而广州首宗自持地也已经“名花有主”。

       深圳并不是第一个推出自持地块的城市。去年底，北京就已经试水开发商自持地块，4宗开发商100%自持的地块一经出炉，便引起了市场的关注。随后北京发布的多宗地块都有自持部分。自持地块对于开发商而言是新鲜事物，未来，“只租不售”模式将如何星火燎原？

       广州首块自持地摇号决定买家　市场连呼“意想不到”自持地块虽然是新鲜事物，但是开发商却相当热衷。上周，广州推出首块自持地，居然需要摇号决定最终买家。而广州同时推出的其他几宗地块，最终只以底价成交。10月11日，广州推出了6宗地块，其中有4宗为商业地块，2宗为宅地。值得一提的是，位于广州黄埔区科学城开泰大道以北、开达路以西的KXC-K1-9地块是广州推出的首宗自持地块。

       按照要求，该地块用于建设工业企业员工租赁用房，租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。起拍总价约为1.5亿元，最高限价21967.5万，楼面价7183元/平方米。

       10月11日，这块自持地在正式开拍前20分钟，地块报价已达较高限价。广州公共资源交易网所不得不就此挂出公告称，网上竞价中有3位竞买者同意参与该地块现场摇号环节。也就是说，这宗地块最后花落谁家，还需要等待今天下午3点的摇号结果。“万万没想到，全自持地块竟然有人争抢到摇号阶段。”一位业内人士对相关媒体表示，现在行业对自持地块的热衷程度已经出乎他的意料。

       方圆资产管理首席市场分析师邓浩志也表示“着实让市场意外”。不过，他认为，广州是首批发展租赁市场试点城市，未来土地供应计划中有三分之一将发展租赁市场，传统可销售的住宅用地减少，迫使房企参与到租赁市场的发展当中。实际上，在此之前，广州出台“租售同权”的相关政策，同样在业内引起轩然大波。这份名为《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》的文件明确指出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。同时还提到落实出租住房税收优惠政策、增加租赁住房用地等有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

       此《方案》一出，不少评论人士直言“房屋租赁时代或将到来”，在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。

       深圳首宗“只租不售”地块挂牌?未开始网上竞价，但关注度同样不减，与广州第一宗自持地块同一天推出的，还有深圳首宗“只租不售”地块。这宗地块虽然目前还未开始网上竞价，但是被关注的程度不亚于任何一宗自持地块。

       深圳市土地房产交易中心的信息显示，这宗龙华A811-0323的地块，位于龙华民治街道，土地面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元。

       公告称，该宅地以住房全年期（70年）只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。值得注意的是，本次出让宗地采用“单限双竞”的方式挂牌出让。所谓“单限”是限成交地价，该宗地挂牌起始价为7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元，封顶溢价率30%。“双竞”则是要竞成交地价、竞人才住房面积。竞成交地价，是当竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得原则确认成交；竞人才住房面积，则是当竞买人报价达到最高限制地价时，在最高限制地价和配建人才住房面积基础上，竞价转为竞无偿移交的人才住房面积，无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

       深圳市规土委表示，此次用地出让，拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。未来，深圳将加强房地产市场分类调控，加大住房供应力度，发展租赁市场，抑制房价过快上涨，积极培育和打造深圳租赁住房市场发展新常态。

       实际上，今年7月份，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，深圳同广州、南京等其他11个城市一起，成为首批试点地区。

       北京自持土地超20宗　全国共成交近80宗，万科是先锋

       去年11月16日、17日，北京首批“限房价、竞地价”中的三宗进入“高标准”住宅建设环节的地块终于尘埃落定。12月1日，根据北京市国土局官网公开信息显示，万科以50亿独得海淀区西北旺镇18号地；万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地；中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。值得关注的是，这3宗地地附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%，自持年限为70年。

       此后，北京再度推出多宗含有自持的地块，但自持比例不尽相同。如今年8月1日，金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地，这两宗地均有高于20%部分需要开发商自持的地块。而在10月11日，备受关注的海淀北三环附近地块最后以16.5亿元的价格、自持率36%、溢价率33.5%为条件被天恒拿下。

       据不完全统计，北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

       在北京推出100%自持地块之后，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出、成交近80宗相关地块。斩获这80宗地的48家企业，基本都是国企或者大型房企。

       截至8月底，万科共获9宗自持地块，龙湖6宗，保利和首开各5宗。数据显示，截至6月，万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗资近300亿元；其中住宅自持总面积超过50万平方米。其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创，以联合体形式获取居多；超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂，其中中海为联合体形式自持，金地、融信、中铁、世茂为独立自持。

       自持地块如何使用仍是未知数

       无论是广州还是深圳，都不是最早推出“自持地块”的城市。去年底，北京推出了4宗100%自持地块。获得自持地块的房地产企业直言，虽然拿到地块，但未来如何使用，仍在考虑中。

       有业内人士指出，此前，仅靠租赁住宅难以盈利，全国一二线城市超低的租售比已经说明了这一点。

       以深圳首推的自持宅地为例。建筑面积为90180平方米，若以挂牌起始价7.77亿元计，平均每平方米约为8616元；若以最高限制地价10.1亿元计算，平均每平方米约为1.12万元。但根据Q房网研究院统计，2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元/平方米，若仅靠房租，且以底价计算，房企要10年才能收回地价。

       “房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说，挑战太大。”上述业内人士表示。

       不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，开发商后续会重点围绕两点做文章：第一是提前锁定租赁客户，这也是提前锁定租赁风险的一种手段，但此类做法是否可持续和有效还有待商榷；第二是通过房地产金融的各类操作手段提前布局，比如说通过资产证券化的方式来实现资金的一次性回笼等。“但目前土地开发方面的潜在盈利空间相对较小，房企需要通过继续提高周转速度和减少营销成本等来保持盈利空间。”