黄金周楼市爆跌80%！房价2018年6月或见顶？

摘要：全国多地的楼市成交惨淡，与这个劲爽的“国庆中秋双拼小长假”形成了鲜明的对比。数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。

       黄金周楼市成交大跌8成

       据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。

       其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

       这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

       业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。

       逾百城发布150余次调控

       去年中国“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮(业内称“930”调控)已满“周岁”。叠加今年以来的两轮楼市调控升级，中国房地产市场局部降温明显。2017年8月份，中国15个一二线热点城市房价环比全线“止涨”。

       中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，中国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施约150余次。今年前9个月，仅北京市就发布了相关房地产政策超过20次，15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。

       随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。

       官方数据显示，8月份，70个大中城市中，同比涨幅较高的城市以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、沧州市等地。这也导致在一二线城市持续调控，房价止涨的同时，三四线楼市依然支撑了整体市场冲高，房地产开发投资也保持较高速增长，对宏观经济增速并无明显拖累。

       历史罕见，三四线城市为何超预期？

       今年以来，三四线城市住宅销量和房价同比增速均显著超预期，与一二线房地产市场呈现出历史少有的明显分化。三四线的超预期表现是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面。什么原因造成了这种分化？未来三四线房地产是否继续超预期？这都关乎未来经济动能及其演进方向的研判。

       在三四线城市房地产需求超预期之初，有不少观点将其原因归结为一二线城市的溢出效应，但其不足以解释全国普遍的需求旺盛。事实上，除一二线城市外几乎所有三四线城市价格、销量增速至今仍处高位，这一轮房地产需求的强劲扩张显然是全国性的现象。

       此外，市场上还有不少观点将人口、可支配收入等慢变量作为支撑三四线房地产需求持续旺盛的核心因素。事实并非如此。以人口为例，通过三四线城镇常住人口增速与房价（销售）对比可发现，二者并无显著的相关关系。因此，我们可排除一二线城市溢出效应等局部变量以及人口等慢变量对全国房地产需求分化的影响，着眼于总量性的快变量来找寻此轮三四线房地产需求扩张及其分化的根源。

       一是三四线城市的房地产需求大都没有受到限贷限购的“踩刹车”约束。2015年底中央提出“去库存”，事实上，此前央行已在年内连续5次降息至1989年有数据公布以来最低位，且首套首付比率连续2次调整降至近年来最低位20%（非限购城市），这无疑为此次全国性房地产需求扩张创造了宽松的货币条件。

       随着2016年热点城市房价快速上涨以及年底中央“抑制资产泡沫”的提出，一二线城市限购限贷政策开始频出以“踩刹车”抑制需求。截至目前，一二线城市中收紧首付政策的城市占比已近80%，限购政策的城市占比也达到60%。而三四线城市中首付政策趋严的城市占比仍不到2%，限购政策的城市占比不足1%。可见，因城施策的情形下三四线城市房地产需求整体上并未受到限贷限购的抑制。

       二是棚户区改造及其货币化还起到“踩油门”作用进一步刺激三四线房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程，但其城市分布并不均匀。具体地，全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%。并且，2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。

       通过测算我们发现，2017年1-7月，棚户区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售，而一二线城市则只有13%。可见，棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强，进一步加剧了此次房地产市场的分化。

       政策“踩刹车” ，三四线楼市趋弱

       一方面，以房贷利率趋紧为代表的总量政策“踩刹车”将显著抑制三四线城市的房地产需求。从2008年以来的多轮房地产调控来看，总量政策的效果是极其强大的，利率与房价、销量增速都呈现明显的反向关系。值得一提的是，利率对于房价与销量增速的影响并非体现在当期。测算发现，即期利率与房价增速（6个月后）相关系数最强，与销量增速（4个月后）相关系数最强。因此，当前的利率对于未来房地产的量价走势有着至关重要的影响。

       事实上，房贷利率自今年2季度以来有明显的抬升，融360公布的8月份全国首套房平均利率（其与金融机构个人住房贷款加权平均利率趋同，且是更高频数据、前瞻性更强）已超基准利率，达到5.12%。因此，目前房贷利率“踩刹车”将显著抑制未来三四线城市房地产需求，全国房地产市场难言继续分化。

       另一方面，棚改货币化力度趋弱将使得其对三四线城市的“油门”刺激作用递减。今年与去年棚改规模基本相同，且开工进度也似乎趋同（根据官方数据，今年1-7月与去年同期开工进度都为78%）。因此，根据去年的进度大致预测，今年三季度棚改将几乎完成全年任务，四季度棚改可能出现乏力。

       更进一步地，根据未来三年棚户区改造规划，2018-2020年棚改规模将降至年均500万套，显著低于当前，棚改及货币化的“油门”趋弱将进一步降低三四线房地产需求，并缩小其与一二线城市之间的分化。

       全国房价2018年6月见顶？

       金融经济学家吴裕彬近日表态称，去年10月他预测深圳上海北京广州组成的一线城市房价在2017年下半年左右见顶，三四线城市楼市会在2017年接棒火起来。目前预测已经兑现。其对中国房地产的预测只剩最后一箭：全国房价将于2018年6月左右见顶。

       2016年，政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。

       自2015年4月开始延续至2016年的楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升，而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动，这二者之间出现了罕见的显著背离。

       机构资金撤离房地产，降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）竭尽全力的接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。这就是房地产去库存的金融经济学本质。

       吴裕彬认为，机构资金在去杠杆，居民户在疯狂加杠杆，这些都是超级大顶在即的特征，考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，他此前预测深圳上海北京广州楼价于2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位，目前看已应验）。而在北上广深一线城市见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年6月左右见顶。