楼市限制了销售价的土地 开发商打算怎么玩？

摘要：上周，豪宅云集的孙河板块又一地块成功出让，有业内人士计算，该地块可对外销售的住宅楼面价约6.9万元/平方米，已超过该地块68245元/平方米的限制销售均价。“面粉贵过面包”在北京楼市并不是什么新鲜事，不过以前的对比对象都是地块周边的二手房，而纯住宅楼面价超过限售价却是头一遭。表明看上去“稳赔不赚”的买卖，开发商为何还要争着做？限售价的地块集中入市，会如何影响未来北京楼市的走向？购房人未来又会在这类土地上买到怎样的房子？虽然类似地块上的产品还没有入市先例，但从目前的市场仍可窥知一二。

       楼面价、市场价均高过限售价

       作为北京少有的纯低密度板块，孙河板块近几年已成为北京高端项目的聚集地。此前孙河板块推出的每块土地，都会吸引大批开发商参与竞拍，即使在越来越严苛的土地出让条件之下，孙河地块仍然受宠。

       今年5月，在击败了其他9家房企及联合体的情况下，中粮天恒旭辉联合体45.75亿元摘得朝阳区孙河地块，溢价率31%，住宅部分折合楼面价51250元/平方米，未来销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米。

       上周，孙河又一地块进行拍卖，这次竞拍吸引了万科+平安+金科+雅居乐、中海、天恒+远洋+中粮、金融街、金地、首开+保利+富力、石榴、金茂、吉林天茂+招商、泰禾等10家房企及联合体，最终泰禾集团旗下子公司以59.6亿元的价格和36%的自持比例、溢价率49%的代价取得该地块，与今年出让的其他住宅土地一样，该地块对于未来销售价格进行了限定，根据挂牌公告，地块商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米。

       据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块中有2400平方米的托幼用地，还有9350平方米的社区综合服务用地，实际商品房住宅面积只有97264平方米，考虑到配建部分成本、自持部分的价值，该地块可销售的商品房折合楼面价约6.9万元/平方米。

       由此可见，此地块推算的楼面价格已经超过了地块限售均价，这样很多关注楼市的人大呼看不懂。另外，据中原地产市场研究中心统计，孙河区域内2017年签约项目主要集中在首开琅樾与景粼原著两大项目，年内合计签约约150套商品房住宅，占北京全市大约1%比例，签约价格均在洋房7万元/平方米左右。别墅类在8万至9万/平方米左右。

       纯高端板块将有低价小户型？

       低于楼面价和市场价的限售价只是孙河地块引发高度关注的原因之一，今年孙河入市的两块地均与其他住宅地块一样，采取了限定商品住房销售价格，设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时转为竞报企业自持商品住房面积比例的土拍新形式，同时出让文件都要求地块中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。泰禾拿下的地块还同时规定了商品房销售取得不动产权证明或契税凭证后5年不得销售。

       作为近几年北京高端项目的集中地，孙河板块一直是别墅、大户型洋房产品的天下。从最初进入板块的泰禾北京院子、龙湖双珑原著，再到近期热销的景粼原著，孙河板块几乎找不到低总价小户型产品的踪影。以景粼原著为例，项目目前在售产品主要包括叠拼、合院、双拼三种类型，公开报价分别为2000万元/套起、3000万至4000万元/套和6000万元/套。

       相关媒体网上查找发现，孙河板块目前在售的二手房同样找不到小户型，仅有的七套房源分别属于泰禾北京院子和龙湖双珑原著，总价则要1800万元起。

       从未有过小户型的孙河板块迎来了“70/90”政策限定下的地块，而且地块容积率都接近别墅，除了地产业内人士对此地块给予了高度关注，不少购房者也瞄上了这里。有购房人就表示，一直看好孙河板块的居住条件和未来发展，已经把这两个未来入市的孙河项目加入了自己购房的关注列表，90平方米，按照最高售价计算，总价也在650万以内，而且有了限价的规定，也不怕等待过程中房价的上涨。不过，对于这些地块上实际呈现的产品形态，购房人知之甚少，一块土地上，自持部分、受“70/90”限制的部分、剩余部分三分天下，一鱼三吃，开发商会如何料理？

       依靠地下空间做文章 考验开发商创新能力

       购房人思考限售价的地块未来会有什么样的产品和自己买不买得到的问题，而开发商要首先思考的是如何通过这样的地块盈利。

       以泰禾刚拿下的孙河地块为例，考虑到配建、自持等成本后折合的楼面价已经超过了限售均价，看上去再怎么控制成本，也无法盈利，拍下这样的地就是一门“稳赔不赚”的生意。

       那为什么还有那么多开发商积极竞拍这类土地呢？对此，业内人士几乎给出了同样的答案，从地下寻找。张大伟透露，从地块本身看，限价导致地面以上部分销售难度很小，仅1.1的低容积率使得地下价值较大。开发商能接受楼面价超过限价的主要原因是因为地下等配建价值在计算容积率的部分不体现。地下面积超出出让要求后，只要补交一部分土地出让金即可。以孙河一宗已经入市的地块为例，土地出让合计的规划地上计容面积为15万平方米左右，最后的合计总规划建筑面积达到了19.19万平方米。

       亚豪机构市场总监郭毅则指出，从企业经营的角度来说，创造利润是首位，在创造利润基础上，才是其他诸如市场占位、品牌形象的诉求，但如果不能创造利润，其他都是零。当地上空间的价值被限定，开发商只能通过开发地下空间来寻求突破，而开发这类产品主要考验的是开发商产品研发和创新的能力。

       事实上，利用地下空间创造利润同时吸引购房人在北京楼市早有先例，有购房人今年购买昌平某项目时就与开发商签订了两份合同，将房款分为两部分。地上部分是正常的住宅，地下部分签的是仓储销售合同，合同面积80平方米左右，而实际使用面积则有180平方米。不过，这类操作以往多是出现在叠拼、类别墅等大户型产品上，90平方米以下的小户型如何操作，市场还没有先例。

       相关媒体发现，从泰禾集团在上海最新发布的“小院系”产品上，或许可以找到些端倪。泰禾杭州一项目设计的85平方米户型，做出了4个卧室、4个卫生间，还有3个厅、3个院、2个车位，而且，南向面宽约7.8米。

       张大伟表示，虽然土地供应量大幅提升，但房企抢到优质住宅用地的难度并没有减少，房企抢地依然激烈，最后所有企业的竞争在地上计容部分已经失去意义，竞争白热化到地下部分。郭毅也指出，开发商在地下空间上做的文章，不仅会体现在大户型上，部分项目未来在“70/90”政策内的小户型产品，也会以地下空间的形式来增加产品的附加值，创造利润。