我国楼市进入冰火两重天 还需警惕虚假去库存

摘要：今年以来，我国房地产市场日趋分化，去库存初显成效，但也存有“水分”。需要警惕虚假去库存。

       今年以来，我国房地产市场日趋分化，去库存初显成效，但也存有“水分”。对此，众多专家和房地产从业者在2016年博鳌房地产论坛上表示，“一城一策”应当被尽快提上议事日程，市场也会随着政策本土化发展。

       楼市趋入“冰火两重天”

       今年上半年，全国房地产市场“冷热不均”，城市间分化现象日趋明显。

       “一方面，城市间同化趋势不断加强”。中国银行(3.42 +0.00%,买入)业协会首席经济学家巴曙松表示，这主要表现在一线核心城市人口、交通、经济产业转移等方面对周边市场的传导效应，增强周边市场协同联动效应。例如，北京市场火热影响周边环京市场，推动廊坊、固安市场交易量和房价快速上升。以上海为核心的长三角都市圈区域同化，推动周边南京、苏州、杭州等重点二线城市价格走势趋同趋好。

       另一方面，城市间房地产市场分化现象日趋明显。巴曙松表示，全国多数一、二线城市房地产销量价格持续升温，库存明显下降。而三、四线城市则呈现销售低迷、去库存压力较大等现象。不同城市间或同一城市不同区域房地产市场间、甚至不同产品间供需结构和周期变化差异越发明显。“尤其是二线城市内部分化现象将更为明显。”香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说：“人口流出和人口流入城市的差别较大。”

       根据《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》（下称《报告》），今年第二季度，南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门等二线城市土地市场回暖迹象明显。城市间以及城市内部区域分化持续，差别化措施陆续出台。其中，热点城市政策由宽松转向收缩。预计今年下半年至明年上半年，全国房地产市场或将迎来短期调整。

　　    去库存是真是假仍需警惕

       国家统计局新闻发言人盛来运表示，全国商品房待售面积连续5个月下降，累计减少2549万平方米。以海南省为例，截至6月底，海南商品住房库存去化期已下降至27个月，比去年12月末减少18个月。

       与会专家指出，部分地区存在虚假去库存现象应当引起警惕。《报告》指出在楼市调控过程中存在一些问题：国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑；一、二线城市政府层面上，市场监管未能及时跟上，土地供应政策较为被动；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性、制度性政策出台不多。

       全联房地产商会创会会长聂梅生指出，如今政府提倡租售并举的举措良性而健康，能满足一定居住使用需求。但房屋高空置率也随之产生。“由于购房者中，投资客占有一定比例，他们并不居住所购房屋。房屋仅从开发商转移至投资客手中，造成库存‘搬家’的恶性去库存现象。”聂梅生说。

       中原集团主席黎明楷说，政府和开发商理解的去库存有差异，政府去库存指商品房屋不闲置，而开发商只管销售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重，如一些三、四线城市，二线城市则集中在经济欠发达地带。

       朗诗集团董事长田明认为当前去库存没有达到效果。“该去的库存没去掉，效果基本没实现，倒是由于货币没地方去，进入房地产和土地中，吹起一线和强二线城市房价”。

       “对去库存过程中的分化问题估计不足。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说，去库存应同城市结构调整和发展租赁市场相结合，鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求，注意风险合理配置。

       特色城镇助精准化去库存

       “因为城市间差异依然明显，分类指导、因城施策依然是今年下半年调控的主基调之一。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。

       朱中一表示，“一城一策”与“因城施策”并无矛盾，在计算“城”的数量时，并不意味着有多少城市就有多少种不同政策，而应在保持稳定的前提下，将城市科学地划分为不同类型、分类指导。政策应保持总体稳定，以维持市场稳定。其中，三、四线城市去库存难，建议维持原先政策较好。

       “‘一城一策’在具体操作层面还需进一步精准化。房地产实际交易不仅要从市县层面分析，更需要结合具体地段和类型决定。”全国政协委员、政协经济委员会委员贾康说。

       此外，精准化去库存需同城市发展规律结合，中国经济体制改革研究会国民经济研究所所长樊纲说，目前中国处于大城市首先发展、小城市人口流失阶段，小城市人口需经多代人退休回流后才会稳定。大城市可提供聚集效应和规模效应，推动更多产业发展，提供更多就业岗位；小城镇应保护其规模、生态、历史文化等要素，为未来人口回流打好基础。

       关于治愈大城市所面临的“城市病”问题，全国房地产商会联盟主席顾云昌说，可借鉴西方国家城镇化经验，在大城市周围发展特色卫星城镇，实行产城融合。各城市通过打造特色产业，完善配套设施，将产业结构和居住人口相融合，吸引并留住就业人口。

       “对于房地产企业而言，战略布局是把握‘一城一策’的关键之一。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩说，“一城一策”对战略布局好的房企影响微乎其微；布局差的则将雪上加霜。北京、上海等一线城市楼市政策虽然严苛，但不影响企业进入市场投资，一些三、四线城市状况相对不乐观，因而企业在布局时也需更为谨慎。