三四线撑起楼市的“半边天” 但隐患越来越大
发布时间：2017-07-22 来源：融360房贷 编辑：刘哲
手机看文章
摘要：7月中旬一过，一些重磅的数据半年报也随之出炉。7月17日和7月18日，国家统计局相继公布了1-6月份房地产开发投资和销售情况，以及70个大中城市6月份住宅销售价格变动情况。
一、70个大中城市的住宅销售价格情况
6月份与5月份相比：
新房方面，价格环比下降的有6个，而5月份是9个；上涨的有60个，而5月份有56个；持平的有4个，而5月份有5个。至于同比，6月份已经没有一个城市下降了，5月份则有1个。
二手房方面，价格环比下降的有9个，而5月份有7个；上涨城市数量与5月份相同，均为60个；价格持平的城市6月份有1个，而5月份有3个；
一句话总结6月份的70城房价数据，市场正在逐步消化压力，继续下探的空间有限。
2017年上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。
商品房待售面积方面，6月末为64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。
土地方面，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点；土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。
三、三四线扛起“半边天”
整体来看，上半年是销售增速跑赢投资增速，说明去库存继续稳步推进。特别是6月份，单月的销售额排在历史第二位。不过从城市等级来看，上半年楼市分化态势十分明显。
一线城市新房和二手房均呈现出”量价齐跌“的态势，且还有继续下探的空间，而且已经朝着“由售转租”的方向发展，我们预计至明年上半年，这种行情都会延续。
二线城市，调控力度不及一线城市，这些城市当中部分明星城市，如郑州、武汉等，实际上热度仍然很高，虽然有限价令压着，但由于2016年他们的涨幅并不靠前，且存在规划上的利好，眼下购房需求还是很旺盛。
曾经的明星城市——合肥，由于在2016年过度透支了购买力，现在已经处于盘整阶段，部分性价比低的房子已经有了松动。
值得一提的是三四线城市，它们几乎扛起了上半年房地产销售的“半边天”。
据克而瑞监测数据，今年1-5月份，三四线城市占房企销售面积的比重达到75%；而去年同期的比例为66%。
三四线楼市的变化已经远远超出我们的想象，不过这种变化对当地来说可能并不是一个好消息。
首先，大房企进入三四线城市，操盘方式比区域地方性房企高明，比如在楼盘教育配套上下功夫。这样一来，当地的商品房售价就能被直线拉起来。
三四线城市的商品房经过这一年的发展，价格翻了一倍的城市非常多。去年一套房几十万，首付十几万的非常多，而现在，一套房动辄上百万，首付三四十万早已不新鲜。
虽然三四线不愁房子住，但总有人是着急买房子自住结婚什么的，这些地方的房子本没什么上行空间，卖出去的小区，很多房子也没人住，但现实就是这样的小区，你今年买就得比去年同期多花一倍的钱。涌进来的资金多了，压力就丢给了收入有限的当地人。
其次，农民进城并不理想，接下来农民可能会面临更严峻的局面。整个2016年，农民进城落户进程是不及预期的，官方给出的原因是农民不愿意放弃与农地相关的各种利益，为了推进农民进城，目前正在研究“有偿退出机制”。
不过由于农地远离城镇，其折现的价值本身就十分有限，再加上三四线“涨价去库存”的局面已经形成，农民如果现在选择交出农地，所买到的房子价值相对去年可能已经缩水不少。
第三、 未来库存成本可能更高
众所周知，三四线城市的需求爆发是阶段性的，难以持久。房企仍然在三四线大规模补货，不仅是都市圈的三四线城市，更在一些不知名的三四线城市补货，结果是这些城市的新增待售商品房更贵。
四、房地产的尴尬
当下的楼市来眼下最大的尴尬在于增加供应并不能平抑房价。
以某四线小城市为例，当地政府从每年2000亩增加到3000亩，但土地成本却从年初的每亩800万元增长到6月底的每亩1300万元。简单增加供应并没有起到作用，是经济学供求原理失效了吗？并不是，而是由于资金流动是无障碍的，当初的因地制宜去库存，已经演变成“各自为政”，甚至是被“分割包围”。
目前金融工作会议已经定调，债务终身制以及提高直接融资比重，这都是限制地方和房企乱花钱的好措施。但更关键的应该是在确保短期措施继续生效的情况下，尽快推出以“租赁住房“和”房地产税“为核心的长效机制已经迫在眉睫。
