重磅政策！租房可入学、商业用房可改造出租

摘要：7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，推出多项措施，积极支持租赁住房市场和现代住房租赁产业发展。

       其中提到，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。

       在这之前，广州已经出让了多宗竞自持面积的宅地，预计未来自持地块也将是市场的供应主流。

       方圆地产首席市场分析师邓浩志对中国房地产报记者表示，新政内容涉及面广，政策力度大，犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。“亮点颇多，而且具体，可操作，相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。”

       租房可入学、商业用房可改住宅

       《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》）对住房租赁市场的支持力度前所未有。

       第一条规定就对“学位房”说不，解除了很多租房人群的担忧。《方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

       在公积金和税收方面，租赁市场也得了政策支持。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高到40％。对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

       《方案》指出，将通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。

       在增加供应方面，除了将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划外，广州还允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。但改建后的租赁住房，不得销售。

       与此同时，出租人也被允许按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，但只允许以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。

       壮大租赁产业，形成新经济增长极是广州出台《方案》的一个主要目的。相关措施包括扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济；发展“城中村”现代租赁服务业；发展既有建筑现代服务业；成立广州住房租赁发展投资有限公司；建立健全房屋租赁信息服务平台等。

       据了解，早在今年1月份，广州市政协委员、广州市住建委总工程师李敏霞就曾在政协会议中提出，目前广州拥有住宅房屋约800万套，总建筑面积约64300万平方米，做好房屋租赁市场环境，将改变人们“租房不如买房、买房是解决住房问题的唯一途径”的观念。她建议，应立法保障承租人权益，包括子女就近入学等公共资源平等，并对长期租赁者的租金或租金涨幅进行管制；也应立法保障出租人权益，如物业安全保障、履约保证制度、税收优惠返还制等。对租赁房土地出让金试点按年收取，制定闲置商业房、写字楼、厂房改建为租赁住房的配套政策等。

       对房价影响甚微

       邓浩志指出，广州租房新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

       具体而言，政策第一条就为解决租房最大痛点——子女入学问题。在他看来，此前由于租房对学位保障不足，导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求，租房若能保障学位，则购房压力与迫切能有所缓解。

       允许改造住房后出租。“可以按卧室进行分租，是大户型出租的福音。”他指出，目前租户以单身、两口为主，普遍需求房型较小，大户型面对的市场相对较窄，而小户型在租赁市场又严重供不应求，“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。

       增加租赁住房用地供应意味着未来土地竞配建、竞自持或成新常态。“此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。”

       《方案》中提及的商改住让公寓看到了一丝解套希望。但邓浩志表示，商改住只是针对企业，不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。“所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好，也破碎了此前众多不实传闻。”

       而据克而瑞广州首席分析师肖文晓透露，新政以来，广州公寓遭受了核弹式的打击，成交量从3月份的6000多套继续下滑至5月份的500套，6月上半月的186套，“市场冻结成冰，买卖双方都没有应对策略，无限观望。”在政策无法松动的前提下，预计下半年会有越来越多的公寓加入降价行列。

       邓浩志认为，这次广州出台的租赁新政亮点颇多，而且具体，可操作，相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时，新政也会派生出一些新的问题和困难，预计后续仍会有诸多调整。“需要强调，租赁新政因居住矛盾而诞生，但对高房价问题起不了太多根本性的影响，所以可能作为一个新市场独立发展。”