地产行业洗牌速度加快 上市房企分化趋势明显

摘要：5月25日，“2017中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”在香港举行，这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第10年发布中国房地产上市公司测评研究成果报告。

       根据2017中国房地产上市公司测评研究报告，万科十年蝉联榜首，中国海外发展和中国恒 大位居三强。碧桂园、保利地产和绿地控股、华夏 幸福、富力地产、华润置地和融创中国分列“2017中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。

       中国房地产业协会与中国房地产测评中心表示，中国房地产上市公司测评研究通过科学、公正、客观的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，对房地产上市公司及产业链上市公司的综合实力进行评估和深入研究，可以有效促进房地产开发企业以及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。

       上市房企总体呈现八大特点

       测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2016年上市房企总资产均值为717.47亿元，同比上升22.40%；房地产业务收入均值147.20亿元，同比增长25.04%；资产负债率均值同比下降0.46个百分点至67.16%；净负债率均值同比下降11.53个百分点至84.56%；净利润均值为18.75亿元，同比增长17.58%。总体来看，中国房地产上市公司呈现八大发展特点。

       从资本市场表现上看，2016年，无论A股，还是港股，地产板块表现均弱于大盘，房企估值平稳下调，沪深上市房企与在港上市房企的估值水平同比上年各自均有下滑。

       在运营规模上，上市房企资产规模增速放缓，2016年末，沪深上市房企总资产均值为550.23亿元，同比增长30.21%，增速较上年下降15.88个百分点；在港上市房企总资产均值为954.06亿元，同比增长8.39%，增速较上年下降7.01个百分点。但从上市房企总资产规模来看，总资产超过千亿的企业有39家，约占上市房企总量的20%。

       在抗风险能力方面，上市房企整体呈现出去杠杆走势，长短期负债指标均有所改善。从长期负债比率来看，2016年末，上市房企资产负债率均值为67.16%，较2015年末下降0.46个百分点；净负债率均值为84.56%，较2015年末下降11.53个百分点。从短期负债比率来看，上市房企流动比率均值为210.83%，较2015年末上升25.40个百分点；经营活动现金流继续改善，现金流动负债比率均值为7.63%，较2015年末上升5.13个百分点。

       从盈利能力看，上市房企业绩改善盈利普增，净利润率低位回升。2016年，上市房企整体净资产收益率均值为6.79%，较2015年提升0.77个百分点；总资产利润率均值为3.98%，较2015年提升1.04个百分点，盈利效率指标结束了自2012年开始的连续4年下降趋势，实现低位回升。此外，上市房企盈利能力绝对值指标仍延续了上升势头，且增速有所回升。其中，上市房企净利润均值为18.75亿元，同比增长17.58%，增幅较上年提升11.44个百分点；现金及现金等价物余额均值为110.17亿元，同比增长43.77%，增幅较上年上升0.90个百分点。

       在发展潜力方面，2016年，房地产上市公司收入和资产规模双双增长，且各项指标增长率较上年也有所回升。其中，上市房企营业收入增长率均值为38.72%，同比增长17.84个百分点，净资产增长率均值为21.69%，同比增加3.24个百分点，净利润增长率均值为26.39%，同比增长25.61个百分点。同时，多元拿地趋势不减，上市房企在拿地方面除继续通过合作拿地规避风险外，大中型上市房企普遍加大了并购新增土地资源。

       从经营效率来看，2016年销售的回暖带动了房地产上市企业三大周转指标：总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率的小幅回升。同时，截至2016年底，上市房企存货总计6.91万亿元，在上市房企补充存货的过程中，房企存货出现向大型房企集中的趋势。

       在社会责任方面，大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时，主动承担社会责任，实现企业与社会共同发展，全面提升品牌价值。

       在创新能力方面，领先上市房企紧抓消费升级风口、不断追寻客户需求价值，积极把握新消费需求带来的全新增长点，通过产品创新及精准营销策略有效占领市场。同时，上市房企纷纷通过多业务延伸，拓展新的盈利空间。在创新业务发展布局方面，社区物业、产业地产、特色小镇、存量探索、物流地产、医疗、养老、健康和休闲体育等都成为企业探索的方向。

       供应商上市企业整体稳步增长。此外，2016年，在国家推进供给侧结构性改革的背景下，作为产业链下游的供应商上市企业整体实现稳步增长。年内，领先的供应商企业通过持续强化品牌、产品研发与应用技术创新等优势，在资本市场动作频频。而且，受益于基建投资增速较快、城镇化、存量房翻新等因素，建材家具板块获得资本市场青睐，资金净流入处于板块领先。具备综合景气度高、业绩稳步增长、竞争格局向好、商业模式清晰等的优质个股逐步获得资本市场认可。

       行业洗牌加速，分化趋势明显

       测评研究报告还指出，2016年，伴随着城市分化愈加强烈，因城施策的调控路径逐渐展开，在调控常态化的政策背景下，信贷供给逐步收缩。货币流动性以及利率的边际宽松预期不再，房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。年内，房企公司债发行受限，加上债市波动，房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。金融信贷政策频频指向房企融资，上市房企融资渠道层层收紧。长期来看，2017年市场销售回款将承担企业偿还债务和新增开发投资的需求，房企的资金链将会面临较大的压力。与此同时，依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小型企业则正在面临风险积累，其资金面将产生较大压力，企业经营风险有所上升。

       同时，政策及市场波动会导致房地产市场的周期波动。当前周期下，集中度持续攀升已成确定的趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更加能够脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。另一方面，在预期行业将步入下行通道时，部分房企开始转型城市运营商或配套服务商，围绕主营业务不断开发新的辅助业务，提前布局多元业务组合，低迷期以辅助业务弥补主营业务，规避周期波动风险。同时，由于不同区域房地产周期会有很大差异，利用开发区域的互补性，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

       报告还指出，近年来房地产市场的逐步分化亦带动上市企业战略调整。上市房企积极探索包括多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加快了行业的优胜劣汰。整体来看，在房地产市场逐步分化同时，上市房企发展亦逐步分化，差异化的发展战略将指向何种发展结果仍未可知，但不可否认的是将促进整个行业持续健康发展。