楼市长效机制终于来了 住建部打响了重要一枪

摘要：正在热播的电视剧《欢乐颂》就像一面镜子，先不论这面镜子公正不公正，但是照出了这个社会的各种症结，从房子到职场到婚恋观等等，每个人都能看到自己关心的话题。

       樊胜美的呐喊：“房子，房子！”

       剧中的樊胜美提到，她们三人合租的高档小区房租一个月8000，一季度物业费1080。这样算下来，一年房租96000，一年物业费4320，每人每月均摊2787元。其实以现在的房租情况看，上海很难能租到这样一个三居室、带电梯、性价比这么高的房子了。

       随着一二线城市房价一年多以来的暴涨，火爆的楼市经过轮番调控之后，房价虽有回落的趋势，但仍旧处于高位，漂族们不得不面临房东大幅涨房租的情况。据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体，链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口达2.7亿人。

       而住建部最新发布管理条例征求意见稿，对住房租赁的各方进行了详细的权责界定。这是全国首个关于住房租赁和销售的条例法规，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。

       21世纪经济报道指出，房地产长效机制需要三项立法安排：一项是房地产税法（不会在本届人大任期内出台）；一项是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房权的问题；还有一项，就是住房租赁法。

       该征求意见稿的发布，是建立房地产长效机制的重要组成部分。

       住房“租赁时代”，租房者美好时代要来了？

       5月19日晚间，住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。财经韬略总结道，这个“征求意见稿”最大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

       整个征求意见稿，对于租房买房有详细的规定，尤其是对于租客利益有很多保护措施，保护租房者的合法权益，解决房东过于强势的问题。不仅房东要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

       这个条例，租房者将获得哪些红利：

       1、出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。

       2、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。

       3、住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

       4、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。

       5、当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

       6、住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

       7、办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

       8、出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

       9、未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

       10、出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改结构等）

       11、出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

       12、经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

       韬略财经指出，在12项红利里，11项由房东提供，主要解决了房东过于强势的问题。

       在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。

       韬略财经认为，要想真正开启“租赁时代”，仅仅让房东让渡权利是远远不够的，核心是政府要赋予租房者更多的权利。说白了，就是让租房者可以享受到购房者、户籍人口同样的公共资源、公共服务。

       这也将是市场万分关注的改革方向。

       此外，征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

       规定房地产开发企业销售住房条件，在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。规范房企住房销售行为，不得发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售、标价外加价等12项明确禁止的行为。

       为整治中介市场乱象，意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。

       房租与房价的畸形关系

       方正证券任泽平此前研报中曾分析指出，目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%--6%，中国水平远低于国际标准水平。

       楼市的长效机制终于来了！住建部打响了重要一枪

       在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点，需求会回落得很快，这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。

       此外，中国的房地产并非仅有简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及医疗资源更加丰富。

       美国等发达国际的住房平均租金回报率在7%左右，中国房地产租赁市场的严重发展不足，过低的租金回报率激发了炒作行为的盛行。

       整治不健康租赁市场 一定程度挤压房价泡沫

       由于在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法“飞越疯人院”，一有机会就转战购房市场，买下自己的蜗居才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。因此，可以说并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。

       国家统计局最新公布的数据显示，4月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，说明三月中下旬以来出台的调控效果逐渐显现。不过虽然结果类似，但从上而下的政府调控和从下而上的房企降价并不能画上等号。一旦政策力度有所放缓，那么房价就有可能再次抬头。

       因此比起“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，进一步健全购租并举的住房制度势在必行。而将要出台的条例就旨在规范住房租赁行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。让租房者更安心。

       租赁是经济发展大势所趋 万亿级租房市场洞开

       “未来3~5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人;到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

       2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

       而发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。据有关调查显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50~70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。

       日前，湖北、广西等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。可以想见，未来2~3年，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。

       “千年大计”的雄安新区还肩负着探索房地产发展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新区未来或将试行公租廉租房模式，以便遏制高房价，吸纳人才。

       楼市健康发展还需政策顶层设计

       21世纪经济报道发表评论文章指出，房地产长效机制需要三项立法安排：

       一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说，房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

       一项是住房法，或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。主要是保障居民基本住房权的问题。

       一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权，可以是购买，也可以是租赁。在全球主要经济体里，中国是个人住房拥有率最高的国家，国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因；但另一方面，恐怕也与租房住，很多权利无法保障密切相关。

       此次《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，是建立房地产长效机制的重要组成部分。加快形成长效机制，将有利于解决房地产市场现存的一些深层次矛盾和问题。比如，要告别“土地财政”，与之相配套的财税制度、土地供应制度等方面的改革等等。

       总体看，从三月中下旬以来，针对超出正常热度的房地产市场，从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果，但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求，但层层摞起来的“补丁”却远谈不上将政策的整体效果最大化。因此为了楼市长期健康发展，还需要政策制定方面进行顶层设计，从“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本点出发，对以往的政策进行系统规划和梳理，并为今后的市场发展留出空间。