“房住不炒”成两会热词 地产政策究竟怎么变

摘要：在3月14日上午进行的代表小组审议关于政府工作报告、年度计划、年度预算的3个决议草案会上，相关媒体注意到，在《关于修改情况的说明》中，共作出修改与补充78处，其中，4条涉及房地产。

       “遏制热点城市房价过快上涨”及“健全购租并举的住房制度”成为补充内容。此外，“继续发展公租房”改为“继续发展公租房等保障性住房”，“因地制宜提高货币化安置比例”改为“因地制宜、多种方式提高货币化安置比例”。

       整体而言，修改与补充的部分进一步强调了“因城施策去库存”的决心，也体现了过去十多天来代表委员聚焦房地产工作的成效。很多代表委员都注意到，今年政府工作报告中关于房地产市场的政策与以往有不同的表述，其中，“房住不炒”引起广泛热议。

       “房住不炒”热了两会

       2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

       这句话被简化为“房住不炒”闯进人们的生活，也在今年的政府工作报告中被进一步细化了政策逻辑。

       “‘房住不炒’在今年政府工作报告中被转述为‘坚持住房的居住属性’。”全国政协委员、上海社会科学院研究员、国家住建部专家委成员张泓铭表示，尽管往年的政府工作报告中也曾提到“居住属性”，但结合“房住不炒”的概念，可视作房地产调控思想基础的转变。

       “房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上，这是常识。”张泓铭在接受专访时表示，以往“被GDP牵着鼻子走”的思路，正是过去十多年来调控成效不稳定的根本原因。

       张泓铭注意到，用来住的房子，已渐渐在消费者心里形成了共同印象“房价永远是涨的”，于是在风险投资面前踟蹰的人，往往最终仍把房子视作资金最合算的归宿，“这是神话，要打破”。

       在全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林看来，由于投资性和投机性混淆，一线和部分二线城市房价一度被炒到“不正常”的程度，而“房住不炒”切中要害。“一线及部分二线城市价格渐趋稳定，三四线城市去库存是重点。”

       “央行公布数据显示，去年央行新增贷款12.65万亿元，房地产贷款占了44.8％，几乎一半。全部贷款余额106.6万亿元，房地产占据了25.03％。”全国政协委员、工业和信息化部原部长李毅中在经济界别联组会议中指出，资金过多地流向股市、房市、期货市场，对实体经济已经造成了冲击。李毅中通过调研发现，多省工业数据占比不超过20％，“房地产和工业各自占比的明显差异，发人深省”。

       针对房地产的这组数据，中国银行业监督管理委员会主席郭树清在今年全国两会召开前给出意见，“分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存”。

       因城施策让一刀切的政策成为历史

       “加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”不少代表委员注意到，与以往“一二线城市生病，三四线城市吃药”的情况相比，今年的政府工作报告对不同类型城市的房价开出了不同药方。

       2005年，新旧“国八条”拉开调控房价的序幕，此后10年间，“国六条”“国四条”等调控政策成为老百姓购房的风向标。

       “那是一声令下齐步走的时候。”张泓铭表示，房产过热需要调控的思想是正确的，但声势浩大地进行政策发布易带来弊病，因城市发展程度不同，中国房地产市场在统一的号令中，走向全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康眼中的“冰火两重天”。

       “上个五年计划后半期，中央政府对房地产市场基本没有统一发布过政策。”张泓铭注意到，因城施策正在发酵。

       一线及部分二线城市火爆的楼市，被全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保看在眼里。他表示，“现在市场上，有的房子签了协议之后，还没等住进去，房子已经被炒了好几次”。为此，他建议制订“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后购房者须在3~5年后才能进行第二次交易，以此遏制房地产炒作。

       全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印则建议建立房地产的长期限价机制。目前，不少房价上涨过快的城市都实行了限价、限贷、限购的“三限调控”，但许家印认为，调控的核心机制应该是限价，而且是长期限价。

       他在政协经济界别的小组讨论发言时表示，尽管一些地区已对房地产市场进行调控，但在土地拍卖时，依然出现地价不断高过房价的情况。“面粉价格高过面包”是因为地产开发商对未来房价上涨依然有预期，长期限价可以冷却对房价上涨的热望。

       但许家印强调了前提，“因城施策，甚至是一个城市不同的地区也要执行不同的政策，同时，要根据不同的建设标准进行限价”。

       李晓林也注意到，在政府工作报告中关于房地产政策有这样的表述，“因城施策去库存。目前，三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。”

       他在接受相关媒体专访时表示，2016年以来，一些三四线城市的库存消化极为缓慢，政府工作报告中的表述彰显了中央政府去库存的决心不变，房地产界应该积极关注这些信号。

       与一线及部分二线城市房地产的“火爆”相比，三四线城市确实呈现了另一幅光景。

       “宁夏很多地方一年半载也消化不了。”谈当地房地产市场，全国政协委员、宁夏回族自治区政协主席齐同生发出这样的感慨。他认为，推行部分经济适用住房建设保障货币化，可纾解消化高企库存。

       李晓林的建议是，将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人、银行与开发商分担，激活几近停滞的现金流，或能取得“三赢”的结果。他表示，三四线城镇的地方政府债务、财政收支困难，多与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，开发商杠杆率偏大则是深层原因。

       李晓林预设了一个游戏规则：“享受低利率、低房贷、低按揭后，购房者加速购房，开发商必须承诺优惠时限内不得涨价”。

       但在张泓铭看来，我国房地产价格产生波动时，采用的多是人工调控。他在全国政协十二届五次会议第二次全体会议上发言提出，楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力，“能灵敏、快速稳定房价，但不是长效机制”。

       持续推进棚户区改造

       “需要土地制度、住房制度、税收制度和投融资制度多点统筹支撑。”贾康表示，“治本”的方法一定要抓基础性制度建设，这也是房地产调控长效机制的依托，“托底的部分一定是保障房”。

       加强保障房建设，平抑民众对房价上涨的预期。不少代表委员注意到，政府的决心已经体现在政府工作报告中，“目前，城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造”。

       报告指出，今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区。

       全国人大代表、河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉，在解读政府工作报告关于房地产市场平稳健康发展的论述时表示，“要落实地方政府主体责任”，“把公租房建设和棚户区改造作为工作重点”。

       全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，如果从土地财政角度入手建立房地产健康发展的长效机制，惠及的群体还可扩大。

       在他看来，房地产的“根”是土地财政，建议地方政府留出一定比例的土地财政收入，用以购置或控制一批房源，进行长期定向出租，可稳定预期。“政府控制土地，也控制相当一部分建好的房子用以出租，从而调控市场。”李稻葵说。

       新加坡和香港的模式受到李稻葵的推崇。他表示，香港60％的居民住在政府提供的保障房中，“在香港5年，我都住在政府的房子里，保障房不都是为贫困人群所建，实际上，也让大量公务员和老师不用受房价之苦”。

       但他表示，要实现该目标首先要转变地方政府“卖地，不愿长期持有物业”的观念，如此可逐步让“房住不炒”成为现实，如果政府手中有房源和房产投入市场，可适当对冲一下因市场房源不足导致的上涨预期，“不像现在，手中无米心中发慌”。