首套房贷利率上调 部分市民暂时打消买房念头

摘要：近期，楼市连环调控的组合拳再度升级。继北京以及部分二线城市收紧个人房贷折扣后，广州多家银行已将广州地区的首套房贷优惠利率从8.5折上调到9折及以上。另外，据各大银行以及各房地产中介信贷部消息，四大银行中的建行从本周三起执行首套房贷利率9折，光大银行也将跟进执行9折利率优惠，而包括邮储银行、农商银行等在内的7家银行，首贷利率在上周已经升至9折。房地产业内人士估计，受此影响，买家或会放缓入市脚步。

       市场现状：节后房贷利率折扣迅速收紧

       近期，全国多个热点城市掀起房贷收紧风潮，一线城市中北京、上海部分银行的首套房贷款利率率先由8.5折上调至9折或9.5折。据了解，目前北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房贷的利率全面或部分调整为9折；杭州部分银行首套房贷利率已提升至9.5折；重庆部分银行首套房贷调整至基准利率；而在此前已实施利率最低9折的上海和深圳，动向也备受关注。

       从2月第2周开始，广州就陆续有银行跟进北京的脚步，将首套房贷优惠利率从8.5折上调到9折及以上。截至2月14日，广州已经有包括邮储银行、招商银行、兴业银行、农商银行、恒生银行、交通银行、华润银行在内的7家银行，正式将首套房贷优惠利率上调到9折。同时记者获悉，光大银行也从2月15日起，开始执行首套房贷利率9折的政策。

       在贷款条件方面，按揭机构表示目前未有调整，依旧实行“认贷不认房”，即首套房贷款申请条件为“无房无贷”或“有房无贷”，二套房贷款申请条件为“有一套住房贷款”。业内人士表示，当前广州房贷的审批条件和审批速度不会随着利率的调整而发生太大变化。

       某房地产网站广州二手房高级分析师卢佩婷指出，目前全国热点城市首套房贷利率9折已经形成主旋律，而在广州，随着一些银行将首贷利率折扣收紧，其他银行陆续跟进的可能性也很大，因此建议近期要贷款的人士尽快向利率折扣较大的银行落实申请，或者还有可能赶上8.5折的尾班车。

       随着首套房贷利率折扣的收紧，广州二套房贷则继续保持首付7成起、利率1.1倍的节奏。值得注意的是，近日北京还将二套房贷款的最长年限从30年缩短至25年。据了解，目前广州二套房贷款的年限最长仍能达到30年。对此不少业内人士表示，二套房买家的还款能力较强，缩短贷款年限带来的影响比较有限。

       200万元的房子月供增加200元左右

       首套房贷利率从8.5折调整到9折，相信广大市民最关心的是因此要多付多少房贷。对此，卢佩婷算了一笔账。

       以在广州购置一套总价200万元的房屋为例，首付3成买家需缴纳60万元，剩下的140万元需进行商业贷款，还款期限为20年，如果不提前还贷，需要还款到2037年2月。采用比较常用的商业贷款等额本息方式，按照银行首套房利率8.5折优惠，月供约8610元，20年累计还款总额约207万元，其中需要支付的利息约67万元。若按照目前银行最新的首套房利率9折优惠计算，则月供约8789元，20年累计还款总额约211万元，其中需要支付的利息约71万元。由此可见，首套房贷利率调整后，采用等额本息法购买200万的房子贷款20年，房贷利率9折比8.5折，每月月供高出近200元，支付利息约高出近4万元。

       如果采用等额本金的还款方式，能否节省一些预算呢？同样以在广州购置一套总价200万的房屋为例，首付3成60万元，剩下的140万元需要贷款，还款期限20年，如果不提前还贷，需要还款到2037年2月。采用等额本金方式，按照银行首套房利率8.5折优惠，首月供近10698元（每月递减：20元），20年累计还款总额近199万元，其中需要支付的利息近59万元。若按照银行首套房利率9折优惠，首月供近10978 元（每月递减21元），20年累计还款总额近202万元，其中需要支付的利息近62万元。由此可见，首套置业者采用等额本金法购买100万的房子贷款20年，房贷9折利率与8.5折相比，每月月供同样高出200元左右，而支付利息则高出约3万元。

       卢佩婷表示，无论是采取等额本息还是等额本金的方式还款，9折利率下所要支付的利息肯定会比8.5折要略高一些。但房贷是分摊计算的，每个月多出200元左右的支出，对于每个家庭的产生影响应该相对来说是不大。因此有计划在今年置业的人士其实不需要对房贷利率的上浮过于担心，结合自身家庭的情况，综合衡量购房需求才是重点。

       买家反应：部分市民暂时打消买房念头

       得知首套房贷利率提高，最近正在看房的广州市民张阿姨感到有点意外。她一家三口本来在老城区的单位宿舍住得很习惯，但近几年随着年纪增长，爬楼梯很不方便，她和老伴于是想换套大一点的电梯房，一来方便自己出行，二来也为儿子日后成家做准备。张阿姨原本计划购买一套300万元左右的电梯房，但张阿姨掐指一算，如果房贷利息提高，不但月供会提高，总共支付的利息也会增加，这让她暂时打消了买房的念头。“可能是因为去年的市场太旺了，所以才要把利息折扣收紧，说不定再过一年半载，又会调回来，到时候再买也来得及。”

       去年年底，小王的妻子怀上了身孕。眼看新的家庭成员就要降临，自己就要当上爸爸，小王一方面是前所未有的欣喜，一方面也感到前所未有的压力。他们夫妻二人与父母同住，本来就不大的两房已较拥挤。好在夫妻二人一直省吃俭用存了一点积蓄，再加上父母可以帮助一点，他们计划春节过后就买套二手房。房贷利率上浮，是买还是不买呢？小王感到分外纠结。然而，经过了这两天的考虑，小王决定今年还是要把房子买下，“虽然房贷利率涨了，但是如果现在不买，日后房价可能还会上涨，到时候成本说不定会更高。”

       卢佩婷认为，房贷利率的上调必然会引致一批购房者陷入观望，并影响业主的心态和预期，从而降低楼市的交投热度，短期内或会刺激成交量出现短暂回落。但从后市来看，由于广州二手房市场的结构仍以刚性需求为主，所以累积的购房需求早晚还是需要得到释放，届时加上前一轮调控效应的显现，市场又将迎来新的变化。

       业界分析：政府多举措限制投机性购房

       去年底的中央经济工作会议指出：“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，要在微观信贷政策支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”，这已经预示着2017年的住房信贷政策将会进一步收紧。目前，随着北京、天津、广州等城市陆续收紧房贷，业内人士认为，其他重点调控城市跟进调整房贷政策的可能性很大。

       回顾2016年，广州的楼市调控政策总体变动微小，政策环境全年维持稳定，今年2月初，广州楼市经过春节期间的低潮后，节后楼市有所回暖。根据历史经验，信贷是决定短期房价的重要因素。2017年刚刚开始，全国各地包括广州在内的楼市还未全面升温，房贷政策已提前收紧。卢佩婷分析，一般来说，每年3月楼市都会迎来房产交易的旺季，但今年房贷在旺季之前已经收紧，这在一定程度上显示出政府今年对楼市调控的决心和力度，预料广州二手楼市未来会继续保持平稳运行，不会出现大起大落。

       未来货币政策转向的可能性不大

       央行数据显示，2016年全国新增的个人住房贷款总额约为4.96万亿元，是2015年的1.86倍。个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%。新增房贷总量是2015年的近2倍。业内人士表示，今年货币政策大方位转向的可能性不高，房贷紧缩，接下来不排除“认房又认贷”。

       易居研究院总监严跃进表示，从北京二套房贷政策收紧的动作来看，信号意义极强，即2017年信贷政策总体偏紧。对于广州房地产市场来说，也会遵循此类逻辑。从全国市场的楼市调控方向看，上半年会延续2016年四季度的调控风格，打击炒房依然是关键。而信贷政策则成为一个最容易调整的领域。

       中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体各银行仍然有政策差别，至今依然有个别银行对优质客户执行利率最低8.5折的优惠。“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。”他还认为，这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。

       方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，目前的货币政策并无转向的迹象。虽然前几天有银行变相“加息”说法，但我国经济才刚刚有企稳的迹象，一方面保增长任务仍是首要大前提，另一方面经济去地产之后能否保持增长也有待观察，在此基础上货币政策就此转向可能性并不大。央行更多地会采取稳健偏紧的货币政策，短期内不太会真正采取加息进行应对。

       房贷要求趋严，张大伟判断，2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷（认房又认贷款，就是指，贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上）。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还有下跌空间。据悉，目前仍然执行的是认贷不认房，即新的房贷政策不以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

       开发商反应：2月32盘推新 房企加快节奏

       据某网站数据监控中心统计，广州2017年2月份预计共32盘推新（含住宅、别墅及商业）：其中，中心城区14盘推新。从区域分布来看，本月城区推新较为分散，天河区以推新4盘拔得头筹，黄埔与海珠各推新3盘并列第二，荔湾与白云各有两盘推新，越秀本月无新货推出。外围区域共计18盘推新，分布区域较为集中，其中，“东大仓”增城与“广州城市副中心”南沙齐头并进，各推新7盘领衔郊外，番禺与花都均推新2盘，从化本月无推新。

       2017年2月广州32盘推新，与去年同期相比增加幅度较大。

       一家国资房企的营销总监表示，如今该公司旗下几个楼盘都堆积了100多套未签约的单，“之前和客户谈的都是首套房贷利率8.5折，现在变成了9折，还在和银行交涉”。他还表示，如果不能按照之前的8.5折利率，对于客户也只能采取“安抚”措施，但目前还没有客户因为利率提高而退房。

       无独有偶，广州某上市房企在番禺、花都等区域有多个项目，且户型都是针对首次置业的刚需产品。该企业的副总经理朱先生表示，对番禺的项目不太担心，因为随着地铁交通的利好，很多人买房在番禺自住。但是花都项目今年有3000多套的货量，首套房贷利率提高，意味着买家月供多了几百元，自住客会受一定影响。

       有房企表示，房贷利率提高并不是他们最“担心的”，如果一旦“认房又认贷”，受影响的人群肯定更多。而随着2、3月推货高峰逐渐到来，现在最关键的是“赶紧出货”。