一线城市房贷收紧 楼市“清淡”又不“清淡”

摘要：以北京为首，上海、广州、杭州等国内一线城市开始上调房贷利率，这意味着房地产市场的钱袋子两头都已经收紧，因为供给端房企融资监管去年开始就已经加强，如今需求端利率也进一步调整，分析认为流动性收紧将是今年房地产市场主基调和最核心影响因素。

       一线城市房贷收紧

       “北京收紧房贷折扣，要求不低于基准利率九折，二套房按揭期限不超过25年”的消息就像一块石头投进本不平静的湖面，引起的反响大了很多。昨天一天，其他一线城市房贷收紧的消息，也纷纷传来。

       在广州，邮储银行、兴业银行、广州农商行等多家银行将首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上；

       在上海，中小商业银行为缓解住房贷款余额压力，鼓励房贷客户提前还款，甚至可减免提前还款违约金；

       而在杭州，不仅优惠折扣收缩，优惠贷款审批也变得更难。曾经被认为利率最宽松的邮储银行，刚刚上调首套房利率折扣，个贷经理徐海文说:“首套房95折，刚调整了，现在没办法，全部都在调整。”

       目前来看，折扣上调倒还是少数，杭城大多数银行首套房贷依然可以享受9折优惠，外资银行的折扣还是在8.2-9折之间。尽管如此，房贷审批越却来越严格，也已经实际影响到了部分成交，杭州城西一家开发企业销售人员说：“我们有个客户定了排屋，本来银行说还有政策可以贷款的，后来等他定了以后，银行又说不能贷了，说现在政策管得非常严。介于可贷款和不可贷款之间，就不能贷了。”

       商业银行开始调整信贷

       受到调控政策的影响，部分银行额度控制越发严格。某资深业内人士表示：“按道理一季度应该比较宽裕，但今年感觉有点紧张。我了解下来应该不是额度的问题，而是国家政策导向的问题。”

       在上海易居研究院副院长杨红旭看来，这是住房按揭贷款在经历了去年过快增长之后，今年商业银行开始调整信贷结构。

       杨红旭说：“整个2016年，商业银行的房贷利率折扣可以打到85折，现在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房贷进一步严格化。这既反映出商业银行领会中央调控楼市和央行窗口指导的意图，又反映出它们为了自身商业利益，提高利率，控制结构。”

       成交量下滑也很明显

       除了房贷利率收紧，成交量的下滑也很明显。某机构发布的数据显示，上周全国楼市整体上呈现出成交继续下行态势，二线城市环比降幅明显。去年成交量和价格上涨明显的苏州、南京、合肥等城市，在严格的调控政策之下，成交量下滑尤其明显。

       比如苏州，春节连续四天零成交。春节历来是楼市“淡季”，然而鸡年春节尤其冷清，统计数据显示，7天假期，苏州商品住宅仅成交12套，为去年春节的一半。一时间，“楼市拐点”一说又甚嚣尘上。

       周先生是苏州工业园区一家房产中介的负责人，2013年到2016年4个春节，因为门店业务繁忙，他都没有回老家过年，没想到今年春节，店里的成交量竟然为零：“春节期间我们店里基本没什么成交，就春节之前我们做了一套新房代理的，二手房基本没有，现在市场确实不尽人意，正月十五过后再看吧。”

       统计显示，今年1月，苏州市区二手房成交延续了去年12月交易下滑的惯性，1月1号到31号共计成交3051套，其中，1月27号到1月30号，连续4天成交为零。价格方面，1月份市区二手住宅均价为每平米22456元，环比上涨约1.5%，但吴江区二手房的价格跌幅却达到了3%。一直较为坚挺的园区二手房价也出现松动，微跌0.35%。

       将从“量缩价稳”逐步过渡到“量稳价降”

       2017年房地产市场以“清淡”开局，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，房地产交易将从“量缩价稳”逐步过渡到“量稳价降”。

       胡景晖：“目前来看，主要是交易量萎缩和价格横盘，购房需求没有以往那么踊跃，有观望和持币等待的情绪。业主没有明显降价的意愿，但是等到正月十五、二月份以后，原来来市场上积压的非卖非买的需求被市场交易消化以后，可能市场要重新定价。”

       房地产市场面临流动性收紧

       从去年下半年开始，房企银行贷款、债券、信托等多个融资渠道都被收紧，如今需求端的房贷利率也进一步调整，再加上交易量下滑，杨红旭分析认为，流动性收紧将是今年房地产市场主基调和最核心影响因素。

       杨红旭说：“开发商的资金主要来自两个方面，一个是卖房的资金回笼，2017年的楼市交易量会出现下滑，开发企业慢慢会感受到楼市卖得不好了，资金回笼慢了。另外，融资也受到一些管制，包含公司债的发行，拿地的前端融资等也受到监管。随着市场变化和资金链变化，开发商在2017年会越来越感受到资金链趋紧。”

       伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，今年下半年将出现房价回调的局面。

       胡景晖说：“开发商不管是从融资的角度，还是从回款的角度，都会面临更困难严峻的局面。参照以往若干年的经验，降价销售或者快进快出可能是开发商的选择。”

       央广短评：从“量缩价稳”到“量稳价降” 房地产市场“清淡”背后不“清淡”

       中央经济工作会议指出：“房子是用来住的、不是用来炒的”，确定了2017年房地产市场基调。从已召开的地方两会省市工作报告来看，落实这一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地产市场虽然以成交“清淡”开局，但市场“清淡”背后，蕴藏着商品房回归居住属性的希望。期待各地能够综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合本地实际、适应市场规律的调控机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价出现大起大落。