证实了：特大城市亮出杀手锏！房价拐点来了

摘要：新年伊始，楼市又成了大众关注的重点。部分地区房地产调控政策持续收紧，不少热点城市商品房成交量环比大幅下降。业内人士表示，政策收紧与此前中央经济工作会议提出的楼市建立长效机制、回归住房居住属性、推动房地产健康发展相呼应。预计2017年总体房价会较平稳或略有下跌。

       新年成交开局低迷

       数据显示，2017年首周(1月2日至1月8日)，北上广深四大一线城市房地产成交面积为76万平方米，环比降22%，同比降5%。部分二线城市房地产成交277万平方米，环比降22%，同比微降1.07%。

       截至1月12日，1月30城房地产销售面积同比降13.3%，其中一二三线城市同比分别降4.5%、9.1%、22.9%。同时，土地供给量和成交量双双下跌。100大中城市土地成交面积环比降83.8%，一二三线城市环比分别降82.5%、92.5%、70.2%。土地供应量也大幅缩减，总量由1808万方减少为641万方，一线城市无新增土地供应。

       “市场调控力度加大，住宅销量全线回落。”民生证券分析师温阳认为，一二三线城市新房销售全线回落，库存指数有所回升，库存去化周期继续下降。同时，二手房销售方面，一线城市与其他城市均有所回落。

       北京：首套房贷利率最低升至9折

       相关媒体发现，今年北京多家银行的房贷利率悄然上调了。从2016年房地产930新政以来，北京市普通住宅成交量环比大幅下降四成。

       相关媒体以购房人身份，到银行咨询购买首套房屋贷款利率情况。银行工作人员告诉相关媒体去年年初还是83折，下半年是85折，现在已经涨到9折了，已经有15家银行签约了。

       经过多家银行证实，自2017年1月1日（含）起，新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的0.9倍。相关媒体算了一笔账，根据最新的房贷利率，如果商业贷款300万元、贷款期限30年、等额本息还款，房贷利率从8.5折提升至9折后，还款总利息将增加15.6万元。

       业内人士分析，调控政策是此轮房贷利率上调的重要因素。去年全年各大银行释放的房贷数量过高，后续或将逐渐调控数量，并运用资金价格规避非理性需求。

       中原地产首席分析师 张大伟：不论是北京还是全国信贷市场来说，收紧已经是一个趋势，而且从对于购房者的影响来看，已经这一点在逐渐深入，从部分的购房者已经开始了观望，这也是成交量出现回落的一个主要原因。

       2016年9月30号，北京发布楼市调控政策，提高购房首付款比例。统计数据显示，北京市普通住宅成交量环比大幅下降40%。据二手房中介介绍现在买房的不太多，价格也比较稳定。面对调控加码的趋势，北京二手房价格有望实现“稳中有降”。

       业内人士表示，2017年房地产调控的一个基本原则就是保护居住性的买房需求，支持居住性的买房需求，要在限购限贷一些方面把相关的工作做细做实，还是要在这个稳定房价这样一个长效机制建设方面把相关的改革加快推进。

       深圳：租金跌至2016年最低

       2016年四季度以来，全国部分热点城市密集出台楼市调控新政，随着楼市降温，再加上新年临近，深圳租房市场出现下跌。深圳中原地产研究中心数据显示，2016年12月深圳平均租金已经跌到全年最低点，四季度累计下跌近8%。

       黄女士的房子属于学区房，两房两厅月租9500元，尽管这个价位不算低但一直以来都是不愁租的，可近段时间却很奇怪，挂到中介2个多月了，但还没租出去。

       业主黄女士：我们这里装修好，家私家电全齐，其实租9500并不贵，因为装修比较差也租8000左右，我们这里还是带一个固定车位。

       黄女士的担心其实发生在不少业主身上。有业主房子9月份买的房子，空置了三个月，元旦降价之后才租出去。

       百花片区的某地产经纪人 小柯：从各方面的统计来看，客户量都不是太多，咨询的人都很少。有一些业主价格很坚挺的，我去年租什么价，今年还要涨价的那种，那有些房子它放个三个月，五个月都是有可能的。

       业内人士表示，深圳租赁市场供给端的有效房源量，近期增长迅猛。由于二手房成交持续低迷，导致一批投资的业主转租。而需求端的承租能力和消费意愿的变化却不大。因此，租房市场呈现下跌态势。

       深圳中原地产研究中心主任 王飞：整个3·25，10·4调整之后，买卖市场是不活跃的。10月之后本身处于一个淡季，所以租金的水平一直在下滑，成交量也处于下滑的状态。

       2017年楼市调控仍有加码可能

       “房价变化趋势与人口数量有相关性，长期来看，房价走势并不乐观。”中泰证券首席经济学家李迅雷表示，主要在于房地产开发投资增速回落，预计2017年将出现负增长。去年一二线城市房地产火爆是因居民购房加杠杆，但由于基数过高，预计今年将出现负增长。此外，中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。因此，预计今年房价会较平稳或略有下跌，因各地都把控制房价上涨作为重要目标。

       “目前，热点城市调控持续深化，限购城市已扩大至26个城市，限购城市在地理位置上逐步由东部向中西部延伸，而在城市级别上，则出现由二线城市向热点三线城市蔓延迹象。”广发证券分析师乐加栋认为，在信贷政策上，个别城市部分银行在操作层面上逐步上调贷款利率，同时，部分热点城市信贷收紧逐步由商贷延伸至公积金贷款。未来，热点城市政策导向仍以收紧为主，且不排除进一步蔓延的可能。从以往小周期经验看，政策收紧对楼市成交有较明显的负面影响，预计2017年行业基本面将进入量价齐跌格局。