2017楼市开局 房企融资入冬资金链或面临大考

摘要：元旦后首个工作日，北京银行业宣布，自2017年1月1日起，北京地区大部分银行将执行房贷利率9折起的政策，取消首套房基准利率8折或8.5折优惠，调至最低9折优惠，二套房仍执行基准利率上浮10%。也就是说，房贷利率提高了。这意味着商业银行对房地产行业定向“加息”了，而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。

       信贷资金收紧、资管计划被叫停，有迹象表明，资金变化或影响2017年楼市。

       房贷释放收紧信号

       “加息不仅仅会提高贷款者的资金成本，导致多支出利息，而且很容易形成加息预期。”知名财经评论人黄生分析。而这一次对于房地产市场化的加息，是调控以来的第一次出现，由于示范效应，不排除其它城市跟进。

       日前，在广州市十五届人大一次会议期间，市人大代表、中国建设银行广州荔湾分行行长罗铁锋接受羊城晚报记者采访时就表示，房贷收紧是一个趋势。

       在黄生看来，“定向加息”，一边抑制了需求，一边抑制了资金供给，所以，短期内房价肯定会下降，这是无法避免的，但这种调整是健康的。

       资管计划叫停 房企融资入冬

       这边厢，信贷端口收紧，意味着购房成本增加，继而影响房企的销售回款。那边厢，房企在融资端，也将面临各种卡紧“咽喉”之痛。

       近期，一份由中国基金业协会酝酿的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》明确不予备案的资管计划方式包括但不限于：委托贷款，嵌套投资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收（受）益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权和其他投资方式。

       同时要求，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房企提供融资，用于补充流动性资金或支付土地出让价款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法违规行为提供便利。

       多位业内人士表示，暂停备案指向明确，这次有关方面釜底抽薪的决心比前几次要大得多。有消息指，将有16个热点城市的住宅地产类资管计划将被叫停备案。这意味着，在银行、信托、债券市场等房企融资渠道被收紧之后，资管类产品给房企输血闸门也被关闭。

       自去年9月以来，对房企资金层面的收紧与日俱增。上交所、深交所相继规范房企发行公司债行为；银监会、保监会提出严禁违规资金进入房地产领域；发改委则要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

       各路曲线资金被封堵

       各种限令之下，房企资金链条愈收愈紧。1月4日，中原地产研究中心发布数据显示，2016年，房企私募债、公司债、中期票据等融资额达11376.7亿元，同比上涨26%。但自去年10月数轮密集调控潮以来，房企债券融资难度明显加大。

       与此同时，在土地市场，房企拿地的自有资金被严格审查，这意味着房企表外融资拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一块出让地块中就明确6大规定：包括资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报；地块成交后，监管机构可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查等。

       随着监管层对房企融资的监管日趋精准，各路“曲线”资金被封堵，这对于2017年有大量债务将到期的房企而言，难熬的日子开始了。克尔瑞研究中心报告显示，房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年销售不如预期，那么资金链将会面临较大的压力。

       资金的命门一旦被捏着，去年加杠杆疯狂拿地的房企难免如芒在背。同策咨询研究部总监张宏伟分析，2017年下半年全国核心一二线城市商品住宅市场将在严格的监管与执行背景下进入调整期，对于部分房企尤其是“杠杆”较大的房企来讲是一场恶战。