楼市量价暴涨和暴跌下 2017楼市“稳”字当头

摘要：楼市的量价暴涨和暴跌，是所有人都不愿意看到的，这中间蕴含着太多的不确定性。因此在多位专家和房企代表从政策、市场和企业机会等几大方面最终判断得出，2017楼市将会以“稳”字当头，即便是局部出现调整，也不会影响房地产向正规化的步伐迈进。

       马光远：

       2017年房地产市场政策目标

       “房子是用来住的，不是用来炒的”，这是日前中央经济工作会议最受人关注的一句话，也成为理解和预测2017年房地产基本走势的最关键之语。著名经济学家马光远认为，2017年房地产市场的政策目标只有一个字，就是“稳”，“暴涨和暴跌都是政策不愿意看到的。”

       马光远在其微信公众号中对2017年房地产市场的走向进行了预测。他认为，2017年政策的基本目标是在抑制投机、打压杠杆的同时，稳定价格，“可以微涨和微跌，但绝不能大涨和大跌。2017年房地产投资的收益和2016年不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。投资和居住需求，起码都不着急在一季度出手买房。”

       中央经济工作会议中还提到，要建立房地产长效机制。对此，马光远表示，长效机制是中国房地产市场健康发展的前提和基础，然而，由于过去多年在制度建设方面欠账太多，长效机制的建设需要很长时间，“比如，会议公报提到‘要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。’这其实意味着，人往大城市走的趋势短期内不会改变，房价在经历周期性的调整之后，大城市、特大城市仍然会成为购房的首选。中国房价最危险的地方绝非房价最高的一线城市和热点城市，而恰恰是库存过高的三四线城市。”

       陈志：

       缩量依然是态势

       “从国家宏观层面来说，我个人认为不确定性仍然多。但是我的一个基本判断，缩量仍然是态势。”在北京城建·国誉府举办的京西区高端人居品鉴论坛上，北京房协秘书长陈志对2017年的房地产市场做出判断。

       从政策层面来看，陈志认为，“930”后续的既定政策都会陆续出台，“比如商品房买卖合同格式文本的修订、各个区县必须严格执行房屋的买卖资金监管政策等。可能不是什么很严厉的东西，但是它是一个市场监管行为的不断完善和细化，甚至有一些东西在向法律层面过渡。”

       2016年国庆期间，20多个城市出台房地产调控政策，一些热点城市在近两个月还多次进行调控加码，从国家统计局公布的数据来看，前期市场较热的城市已经出现明显降温。那么，未来到底买不买房？陈志认为，货币政策的变化是指导该不该买房一个很重要的风向标和路牌，“目前看到的官方说法和做法，更重要的是在防范金融风险。前几日中共中央政治局会议提出来要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，大家不要轻易地简单认为就是一个紧缩的手段。它是真正透露出背后的紧迫性，手段可能会比我们预想的要严厉或者持续的时间要长。”

       陈志还从房地产企业方面解读表示，在2017年弱市场的前提下，企业将面临资金回笼的压力，营销方式将变得很重要，“仍然以亢奋的姿态，认为皇帝的女儿不愁嫁，这个恐怕不行。”他表示，2017年估计不是简单的具备价格优势、区位优势即可，产品内容的比拼将更加激烈。

       欧阳捷：

       房价上涨速度将受到抑制

       “房价上涨速度将受到持续而严格的抑制，不要指望和幻想今年热点一二线城市房价管制会有任何放松。”在新城控股副总裁欧阳捷看来，2017年国内没有黑天鹅，偏紧的货币政策是化解美欧不确定性的最佳防御性策略。

       中央经济工作会议给出了 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时要求“微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”，这意味着什么？欧阳捷认为，2017年热点城市和非热点城市投资投机性购房会受到更加严格的限制，如果市场继续升温，不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率，“也意味着房价上涨速度将受到持续而严格的抑制。”

       对于今年的楼市走向，欧阳捷表示，热点一二线城市“控房价”依然是主基调，但供应难以明显增加，成交量或有下降；三四线城市仍然是“去库存”，政策不会明显变化，成交量不会明显增加，整体上楼市会保持基本平稳。

       近年，越来越多的中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业。获取土地难度增加、监管层对资金的收紧，中小企业面临的处境可能更加艰难。对此，欧阳捷认为，现金流已经成为中小房企脖子上紧绷的绞索，而大型房企虽然资金成本有所上升，但毕竟融资渠道更多，房企两极分化的马太效应已经愈演愈烈，“今年百强房企市场份额将超过50%，未来5至10年，20强市场占有率也会超过50%。”

       侯宁：

       房地产股并购蕴含机会

       在宝能、恒大的进入，万科股票得到大幅上涨，地产股也因此引发关注。著名财经评论员侯宁认为，“房地产股的并购蕴含着赚钱机会，这两年房地产股也能赚钱。”

       综观两市地产股，虽然房价上行，但是这把火并未引到股票市场，房地产股近年来一直没有表现出强劲态势。“股市为什么不买账？是因为房地产企业的利润率从2011年起就开始下降了。”在2017金凤凰全球华人地产峰会上，侯宁对地产股的表现作出解释。

       不过，部分股权分散、质地优良、估值较低的地产股也因此被资本盯上，在万科之前，已有金地集团等房企被资本竞相举牌，房地产股票平均市盈率由2014年最低点的10倍涨到了24倍左右。接下来的地产股会有如何的表现？侯宁认为，调控房地产，意味着对房地产的要求更高，房地产企业夯实内功的要求越来越强烈，房地产股的并购将蕴含着赚钱机会，“我相信在今后的5至10年中，房地产股票还是一个黑马频出的市场，因为房地产市场大规模的并购重组时代来临，这也标志着中国经济强力转型真正的开始。”

       已经被拉高的万科股票还能入手吗？侯宁认为，“现在万科股价照着20元左右跌下来，跌到一定程度又可以买，它的并购重组机会没有完，不仅是万科，其他都有可投资的机会。”