三四线城市市场空间大 房价真的会涨上去吗？

摘要：曾记得上一次调 控也就是6年前，彼时的开发商们面临着政策调整带来的巨大压力纷纷寻求转型，有的选择了不同的产业，有的则转向了三四线城市。可以说早期的开发商转型还是比较成功的，但是随着大批量的房企趋之若鹜，纷纷将触角伸向了这里，一度造成库存积压，也就是现在的三四线城市的境况。

       今年一二线城市房地产市场异常火爆，不少开发商赚了个盆满钵满，在全国去库存背景下，一二线城市库存急剧下降，甚至有的城市出现库存荒问题，深圳、广州等存销比降至7个月以下。然而最应该去库存的三四线城市却因土地供应过剩、产业基础薄弱等问题，去库存压力有增无减。

       一样的政策环境，却不一样的市场环境。如今，在二次调 控后，加上一线城市土地太贵，又有开发商瞄准了三四线城市，然后这还与五六年前的三四线城市一样是块肥肉吗？

       随着政策的调正不断深化，一二线城市市场得到了降温，根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城住宅平均价格为12938元/㎡，环比涨幅为0.88%，较10月份的1.65%回落0.77个百分点，与9月份的环比涨幅2.83%相比，11月的全国百城房价上涨空间进一步被压缩，显示出楼市调 控后，市场热度明显降温。北京、上海、南京等此前上涨较猛的一二线城市，房价涨幅多数回落。

       在监控的全国16个热点城市中，环比涨幅全都呈现下跌情况，跌幅最小的是南京和天津(均为0.01个百分点)，跌幅最大的是苏州，达2.66个百分点。房地产作为政策市，任何一个政策的出台都影响着企业的决策，牵动着购房者的心。所以，房企重新锁定目标，被一二线城市挤出的资金和购买力，正在将目光聚焦到中国的三四线城市。

       理论上，资金到了哪里，哪里就又将掀起一番热浪，今年二线城市便是如此，可是这次三四线城市能成为开发商们的避风港吗？“三四线城市的总量的确是过剩，但是并不意味着没有市场机会。三四线城市楼市相对稳定，无论是行情好坏都有一定的销售量，受到政策的影响较小。”祥生集团总裁赵红卫认为。

       还有不少开发商认为，三四线城市仍然还有较大的市场空间，关键在于三四线城市的城镇化率还比较低，2015年我国的城市化率才56.1%，仍还可以抓住“城市化”这个机遇在三四线拿地干业绩。今年7月，三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，开发商更是抓住了这个机会。

       三四线城市能成为躲避政策调整的突破口吗？安家新媒体认为，或许伴随着政策的引导，特色小镇的未来开发将会呈现一片大好天地，开发商们也可大有作为，然而就怕跟风，甚至流于概念，要知道这次开发商开发特色小镇很多并不是为了特色小镇而特色小镇，多数是为了避风头的无奈之举，并不是主观意识上的积极所为。

       本来像特色小镇已经不是严格意义上的房地产，但是我敢保证仍然会继续炒作房价。交通银行首席经济学家连平12月11日在2016央视财经论坛暨中国上市公司峰上表示，今年房地产市场冷热不均，未来三四线城市的趋势也是房价逐步上涨。

       近期，一直坚持深耕三四线城市甚至布局5线城市的碧桂园，在继恒大、万科之后，也宣布2016年已实现销售金额3000亿元，同比增长143％，成为第三家进军3000亿元阵营的房企。值得注意的是，由于碧桂园所拿土地以三、四线为主，其总价均维持在一个较低水准，因此其拿下的54宗地块耗资为190.11亿元，在成本上要远低于万科与恒大。这或许也给三四线城市的开发商们以信心，但这只是表面，碧桂园深耕三四线城市的时候，别的开发商们去哪了？当你发现人家赚了钱你再来的时候还能喝到汤吗？

       三四线城市那么多房子还没有被消化，又来这么多开发商，如果不能有差异化竞争，那未来三四线城市又将是何样的局面尚不可知，但在这里，已经不是房价涨与跌的问题，哪怕房价跌房子都不一定卖得出去，那么高的库存是要等“烂掉”吗？