增收不增利 负债率攀升 超三成房企盈利大降

摘要：据相关媒体统计显示，在规模效应及拿地成本增加背景下，房地产企业的利润率持续走低。出现增收不增利现象，25家房企净利润下滑，万科绿地负债率超80%。

       2016年接近尾声。在这一年，房地产市场再度上演楼市地市销售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的签约面积及销售金额大多已完成年度目标的80%，更有多家企业已完成全年目标。然而，在光鲜的业绩掩盖下，其财务报表数字却并没那么好看。

       相关媒体统计发现，在规模效应及拿地成本增加背景下，房地产企业的利润率持续走低。2016年前三季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；2016年上半年，这一净利润率为8.15%；即使在成交相对低迷的2015年同期房企利润率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，占比超过3成。而亏损房企有20家，且大部分已连续多年亏损，2016年三季度末亏损程度进一步严重化，如嘉凯城、天津松江、云南城投等企业。

       与此同时，“不惜一切代价高价拿地”的行为，使得房企负债额不断上升。据中国房地产报记者统计，2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元，创历史新高，平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家，其中甚至包括万科、绿地控股这样的销售千亿级房企。

       而2016年在金融市场和土地市场上表现抢眼的泛海控股和信达地产，则面临负债率居高不下、净现金流为负的境地。截至三季度末，泛海控股净现金流为-36.58亿元；信达地产净现金流为-9.94亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-4820万元。

       业内人士分析，随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧，高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。

       增收不增利25家房企净利润下滑

       相比销售额的大幅上涨，房企净利润增长情况却普遍稍逊，房企增收不增利的现象愈发明显。相关媒体通过对A股127家上市房企三季报统计发现，前三季度主营收入同比增长的企业有93家，34家企业主营收入同比下降；而净利润同比增长的企业只有83家，也就是说至少有10家企业是增收不增利的情况。

       亏损上市房企有20家。前五名亏损最严重的房企分别是嘉凯城（亏损12.49亿元）、天津松江（亏损5.3亿元）、云南城投（亏损4.93亿元）、阳光股份（亏损3.36亿元）、天房发展（亏损2.7亿元）。

       事实上，嘉凯城自2015年以来就持续亏损，且亏损程度并未随着2016年房地产市场销售的好转而有所缓解。其在2015年三季度末亏损5.86亿元，今年上半年亏损9.52亿元，三季度末亏损额增加到12.49亿元。资产负债率从去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

       据嘉凯城三季报披露，公司前三季度亏损扩大的原因为，本期结转的房地产项目毛利较低，不足以覆盖当期费用。公司此前公告称，恒大地产集团成为公司控股股东，目前公司正全面加强内部管理，提升业务管控能力，将减亏增效作为公司的目标。

       天津松江和云南城投也是连年业绩亏损的典型。天津松江的亏损额度由2015年三季度末的4.76亿元，增加到今年三季末5.3亿元，资产负债率也从84.35%提升至90.39%。

       而云南城投三季度末营业收入31.03亿元，同比增长524.79%;归属上市公司股东的净利润则为-4.93亿元，同比下降87.43%。扣除非经常性损益后的净利润更是亏损5.4亿元，创下该房企业绩亏损历史新高。资产负债率从去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露，第三季度营业收入大幅增长是由于“艺术家园”“刘南村”等前期预售物业结转所致。

       除亏损房企，还有25家上市房企净利润出现严重下滑。利润下滑最严重的房企是海德股份，三季度末实现净利润162.19万元，同比下滑88.81%。第二位的中粮地产三季度末实现净利润7672.45万元，同比下滑85.7%。排在其后的房企分别是中国武夷、中洲控股、中弘股份、栖霞建设、中体产业、深振业A、格力地产，净利润分别同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

       净利润下滑名单中，也包括阳光城、城投控股、首开股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，阳光城实现净利润3.63亿元，同比下滑45.64%;资产负债率却高达84.66%。而城投控股三季度末实现主营业务收入同比增长113.33%，净利润却同比下滑39.09%。同样，首开股份三季度末主营收入同比增长51.1%，净利润则同比下降22.41%。

       分析人士认为，地价高企占侵蚀利润，是房企净利润下滑主要原因，亦因此，房企的风险越来越大。

       行业资产负债率攀升万科、绿地负债率超80%

       上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高。

       相关媒体对127家上市房企统计发现，三季度末上市房企总负债额达到4.48万亿元，同比增长幅度约23%。房地产行业平均资产负债率达到77.59%。在127家上市房企中，有29家资产负债率超过80%红线。

       资产负债率最高的房企是*ST珠江，高达116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为131.18%，同比增加了21.15个百分点。嘉凯城资产负债率为94.6%，同比增加9个百分点。鲁商置业资产负债率为94%，同比增长近2个百分点。京投发展资产负债率为90.68%;天津松江资产负债率为90.39%。

       除中小房企，大型房企的资产负债率也在攀升。万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。截至2016年9月底，万科资产负债率为81.01%，比去年同期增加2.2个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为67.62%，比去年同期增加3.3个百分点；绿地控股资产负债率为88.8%，比去年同期增加0.94个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为84.94%，比去年同期增加0.5个百分点；华夏幸福资产负债率亦高达84.99%。

       一般而言，资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率、现金比率来看，企业短期偿债压力亦不小。流动比率，是流动资产与流动负债的比率，表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为，流动比率下限为1，而流动比率等于2时较为适当。速动比率，是企业速动资产与流动负债的比率，相对流动比率而言，扣除了一些流动性非常差的资产，非常苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当；小于1，表明企业面临很大的偿债风险。现金比率，是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，一般该指标大于1，表示企业流动负债的偿还有可靠保证。

       若以国际通常标准衡量，29家资产负债率超过80%的企业，几乎全部存在偿债隐忧。即便如千亿级房企绿地控股，其速动比率仅0.49%，现金比率仅17.23%;万科的速动比率仅0.39%，现金比率13.59%。指标均在安全值以下。

       ST珠江的偿债压力显然更严重。其流动比率0.63%，速动比率0.3%，现金比率仅6.99%，再加上其连年业绩亏损的现状，风险已然很高。

       现金流堪忧50家房企经营现金流为负

       受益于宽松的货币环境，上市房企在2016年资金压力大大释放。但仍有部分房企三季度末的净现金流为负值。

       净现金流情况最差的房企是泛海控股，三季度末，经营现金流-123.07亿元、投资现金流-71.95亿元，筹资现金流157.52亿元，净现金流-36.58亿元。频抢地王的信达地产，净现金流情况亦不佳。信达地产三季度末经营现金流-48.94亿元，投资现金流-2.09亿元，筹资现金流41.09亿元，净现金流-9.94亿元。

       在现金流指标中，经营现金流，衡量的是企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力。如果现金流小于零，则意味着经营中存在“入不敷出”的问题，那时企业必须通过再融资或占用本应投资的长期资金来维持流动资金需求，限制了企业的发展能力。

       在127家上市房企中，有50家房企经营现金流为负值。如泰禾集团（经营性现金流-173.03亿元）、荣盛发展（-76.02亿元）、绿地控股（-60.7亿元）、首开股份（-54.28亿元）、招商蛇口（-45.76亿元）、鲁商置业（-42.39亿元）、阳光城（-37.83亿元）等。

       值得注意的是，大量房企虽然经营性现金流负增长，但融资环境的低廉和便利，使得其筹资现金流大增，净现金流表现“充裕”。如荣盛发展经营现金流-76.02亿元，投资现金流-13.88亿元，而筹资现金流112.59亿元，使得其净现金流22.69亿元；泰禾集团经营现金流-173.03亿元，投资现金流-37.48亿元，而筹资现金流245.35亿元，净现金流34.85亿元；阳光城经营现金流-37.83亿元，投资现金流-74.24亿元，而筹资现金流177.47亿元，从而净现金流65.39亿元。

       而一个问题是，由于楼市的过度火爆，使得监管趋严，融资市场正迅速由增杠杆回到降杠杆通道中，未来会有更多企业被限制或调减发债额度。习惯了依靠筹资来粉饰现金流财务数据的房企们，将如何在融资渠道勒紧后应对高负债和高地价，将是一个考验。

       对此，中信证券的研报分析认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是近期拿下地王的中小型房企，当融资渠道受到更严苛监管后，这些房企未来的资金周转会对房价上涨高度依赖。一旦市场发生波动，一些中小房企可能会出现项目操作无法覆盖成本的情况，甚至导致资金流断裂、债务违约风险增大。