土地市场再升温 国土部再提盘活存量低效用地

摘要：近来的土地市场，再度升温。11月21日，福州迎来年内第四次土拍，推出的15宗土地，有8宗竞拍过程中触及最高限价，遭遇“熔断”，转入竞配建面积。11月22日，广州一场土拍推出10宗土地，吸引了超过40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。

       在土地市场热度不减之际，国土资源部于11月23日召开《深入推进城镇化低效用地再开发的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）新闻发布会。国土资源部党组成员、副部长赵龙表示，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大。

       阳光100副董事长范小冲表示，这项政策的主要目的是挖潜。之前城市有大量的低效用地，城市要升级把这些土地挖掘利用，可以加大供应。目前的房价上涨和供给不足有关，供地的增加不能全靠新增，挖潜可以缓解热门城市的用地紧张。

       给土地市场降温？

       赵龙在发布会上表示，通过盘活低效存量用地，一方面可以释放出有效的用地空间，满足发展的用地需求；另一方面可以减少对农用地特别是耕地的占用，做到保障与保护的有效衔接、和谐统一。

       北京“9·30”楼市新政后，多地调控政策频出，个别城市甚至加码升级，然而这依旧阻止不了热门区域土地市场的热度。

       中原地产研究中心统计数据显示，截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达37家，合计拿地金额为9108亿元，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本为11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加高达42.8%。

       城镇化低效用地再开发，能否给热门城市的土地市场降温？

       易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，热门区域拿地热度不减也是符合预期的，这和房企依然认可此类城市有关。很大程度上也是因房企需要补库存，所以供地一增加，房企就会采取积极的拿地策略，这个时候土地市场的热度很难下降。在这种背景下，盘活存量用地，能够增加相应土地的供应规模，进而符合房企拿地的需求。从后续市场导向看，预计此类用地的盘活力度会加快，也会给一些房企转型的机会，即从传统地产开发转变为城市更新和运营商。

       中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，盘活低效存量用地开发周期比较长，但如果能够管控好相关周期和匹配政策，其利润空间还是非常可观的。

       鼓励社会力量参与开发

       赵龙认为，当前影响城镇低效用地再开发的制约因素主要有：一是土地权利关系复杂，需兼顾平衡各方利益，协调难度大、周期长、成本高；二是激励措施不够，在土地取得方式、用途认定、价款缴纳等方面缺少鼓励优惠政策，各方参与积极性不高，一些社会资本“望而却步”；三是部分土地历史遗留问题多，特别是经济发达地区。

       其实，早在2013年，国土资源部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十省（区、市）开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。

       就《指导意见》的亮点，赵龙表示，过去城镇低效用地改造开发主要由政府主导，改造后的土地增值收益主要成为政府的出让收入和开发商的利润，被改造地块单位和个人仅能获取房屋和土地的相应补偿，无缘分享改造开发产生的土地增值收益，致使改造开发困难重重。《指导意见》明确提出，要建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

       严跃进认为，后续政策方面需要做三点：一是精确计算投资成本，如果投资收益低，那么政府需要给予补贴；二是优先鼓励一些可以提供建筑规划和房产规划设计成型图的房企进入，这样再去进行一级土地开发，心中会更加底气；三是需要积极鼓励各类长期限的资金介入，进而为此类房企获取更多的资金来源。