突破房产调控“首付贷”转“地下” 该如何管

摘要：尽管国家已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，但目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为仍然存在。

       “首付贷”对于社会的危害是，完全突破了房地产调控政策，影响调控效果。

       由于互联网金融企业不是正规金融机构，不在监管范围内，导致互联网金融平台“输血”“首付贷”方式具有隐蔽性，难以监管。管控需要相关部门从各自职权出发，互相配合

       “台上”转为“地下”，被叫停的“首付贷”利用互联网金融平台上演“变形记”。

       自10月11日相关媒体报道“首付贷”从“台上”转为“地下”以来，迅速引起社会关注。究其原因，一是中央已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，二是此类行为与目前各地收紧首付贷款等调控楼市的措施背道而驰。

       目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为是否较为普遍？这种变形的“首付贷”又是否就是近日火爆的“房抵贷”？对于这种在业内人士看来不好管控的“变形”，监管是否真的只能“无可奈何”？针对这些问题，相关媒体采访了业内专家。

       不等同于“房抵贷”

       “首付贷”一般被认为是购房者在首付不足情况下的一种购房行为。事实上，“首付贷”不仅可以让不符合购房条件的人利用杠杆去买房，还可以利用房产的增值生成利润，因此“首付贷”市场需求持续旺盛。

       据相关媒体报道，目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为较为普遍。盈灿咨询数据显示，2016年1至8月，涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

       那么此类通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为是否就是“房抵贷”？

       中央财经大学金融法研究所所长黄震给出的答案是否定的。

       “‘房抵贷’如字面意思，是把房屋抵押给银行、P2P金融机构，用来获得贷款。”据广州市互联网金融协会的会长方颂介绍，“房抵贷”意味着房屋作为一种抵押物，与此前提到的“首付贷”有着根本区别。

       据中国社科院金融所研究室副主任尹振涛介绍，通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的情况在前两年比较普遍，线上线下提供“首付贷”的公司和平台很多，“尤其在一线城市，一些大型知名中介机构以前也做过。现在虽然国家禁止了，但不排除一些小平台还在做”。

       这样的业务之所以得到一些互联网金融平台的“青睐”，尹振涛总结的原因是，房地产调控的一大手段是首付的比例，首付剩下的一部分是银行按揭贷款，首付高按揭就低，“首付款本应该是自有资金，但是有一些小额信贷公司在做‘首付贷’的产品，扣押房产证，或者用其他的担保品比如汽车等抵押给‘首付贷’平台。这种模式比较简单，对平台公司来说，贷款人用来买房的话，相对承担的风险比较小。‘首付贷’对于社会的危害是，完全突破了房地产调控政策，提高首付款比例，没有了调控效果”。

       “一般互联网金融平台的利息要高很多，银行是5至6点，互联网金融平台的利率达到8到10个点。”尹振涛向相关媒体透露，目前深圳、北京都暂停了此类变形的“首付贷”。

       对此，黄震也向相关媒体介绍说，深圳目前已经开始清理这些提供各类形式“首付贷”的互联网金融企业。

       不过，黄震并不认同“普遍”之说，“由于当前很多人认为房地产能够保值增值，所以千方百计想要买房，但是手头又没有那么多资金，于是想办法通过不同渠道拿到首付款，互联网金融是其中一种可能性，也不一定能实现。我认为首付资金不是小数目，对于贷款人信用的审核也有难度，目前做通过房产抵押贷款业务来‘输血’‘首付贷’的互联网金融企业并不多”。

       “管控难”如何解决

       “投机性购房将房价推上去以后，短时间内容易使自住性购房的消费者买不到或者买不起房子。这完全是高杠杆行为，自己没有资金，风险会非常大，一旦价格下行，带来的违约和金融风险很大，影响社会、经济稳定。”中央财经大学金融学院教授郭田勇评价说。

       除上述资金通道外，据业内人士透露，互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道，其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供贷款资金；三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说，整个“首付贷”的资金链比较复杂，资金来源和范围较广，加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利，所以会出现首付来源难以查清的情况。

       对于房产抵押贷款用作首付款的现象，有P2P评论员坦言，在实际操作中，一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等，会有一个形式上的监管，但在实际操作过程中，不好管控。

       “的确不太好查。”对此，郭田勇总结的原因很直白——主要是方式隐蔽，因为互联网金融企业不是正规金融机构，因此也就不在监管范围内，“可以尝试利用大数据监管”。

       “按照银行的规定，按揭贷款买房子就要有房产证，这是明确了使用用途。银行还有消费贷款，也需要购物合同，也能明确使用用途。但是互联网平台本身不是金融机构，很多规定对它不产生约束，监管不到这些平台。”这是尹振涛的分析。

       对于“不好管控”，黄震则向相关媒体透露了这样的细节：“经过中间环节之后，不太好进行跟踪，目前需要有一个机制去管理。比如说要贷款，就要达到指定用途，应该提供一个账号；要买建材，就要把资金打到建材商家去，而不是打给贷款人。这样的供应链金融能够保证资金流向更加符合贷款申请的用途，也能够支持实体产业的发展。”

       “不好管控”，难道只能坐以待毙？必然是不行的。

       郭田勇的意见是，由于互联网金融企业不是金融机构，因此管控需要由相关部门互相配合，例如消费者协会、工商等部门，从各自职权出发，进行处罚。

       “规定上是禁止操作‘首付贷’产品，如果发现有违反规定的，可以举报。其他产品就按照三条红线，风险自担。投资人、平台等都要承担责任。”尹振涛建议。

       尽管如此，对于“互联网金融已成为首付贷款的重要资金渠道”的观点，尹振涛分析说，目前“首付贷”是通过线下小额贷款公司、互联网平台两种渠道，“但在现实操作当中，银行的消费类、信用类贷款也流入房地产‘首付贷’中，总量上讲基本上是这三种，占比重最大的是传统金融机构的资金流入了‘首付贷’领域，主要原因是传统金融机构的利率比较低”。

       此外，对于涉及“变形”“首付贷”业务的互联网金融平台是否违法，尹振涛认为：“违法谈不上，有可能是违规的，‘首付贷’违反国务院出台的部门规章。在《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》中，有12个月调整期，机构要自查是不是符合规定的互联网金融机构，不符合的自觉退出，也会有举报、抽查等手段。像‘首付贷’产品，平台如果开展这样的业务，目前只能依靠举报的手段。监管机构无法知道有谁开展了这样的业务。”