多地密集出台限购政策 房地产调控或再入拐点

摘要：2016年下半年房地产不少城市陆续出台了限购、限贷政策，尤其以国庆期间出台调控政策最为集中。面对热点城市密集出台限购、限贷政策，专家表示房地产调控再入拐点，在2017年第二季度部分城市或有量价齐跌的现象出现。

       2016年,中国房地产进入下半年以后,已经有包括合肥、苏州、武汉、厦门、杭州、南京、北京、天津、郑州、成都等10个主要城市陆续出台了限购、限贷政策。

       其中,国庆节开始以后各地出台调控政策最为集中,已有北京、天津、郑州和成都4个城市出台了限购、限贷政策,9月份以后,武汉、厦门、杭州、南京等城市均在这个时间段出台政策,只有合肥和苏州分别在7月份和8月份出台了限贷或限购政策。

       这些对房地产市场的限制性政策覆盖区域不同,松紧程度不一。最为严厉的是9月30日晚出台限贷政策的北京市,在已有的限购政策基础上,北京进一步加强了首套房、二套房、非普通住房的首付比例。

       北京市现在要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

       对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

       北京普通住宅的认定要满足3个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

       根据易居研究院智库中心提供的数据,北京在今年1-8月份新建商品住宅的成交均价为3.2万元/平方米,同比2015年全年均价上涨了15.5%。

       易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,北京在10月1日前出台政策,信号意义大于政策本山调控的意义,北京调控政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一、二线城市调控楼市的模板。

       “北京调控政策的出台,意味着2014年松绑的中国楼市政策再次步入拐点。”严跃进说。

       合肥、苏州、武汉、天津、成都等城市增加了本市家庭居民购房(本地户籍与非本地户籍)首付款比例,苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都等城市则进一步限制了当地居民家庭的购房资格。

       严跃进对国庆假期以后各地密集出台楼市调控政策分析称,近期各二线城市纷纷收紧政策,实际上都和北京收紧政策的动作有关系。一般来说,北京出台政策后,北京的诸多政策都会成为可借鉴的模板,这也会引起其他城市纷纷收紧政策。

       “应该说出台的理由有三点,而且高度相似。第一是近期此类城市房价上涨过快、投资投资需求积极释放,因此需要积极调控。第二是北京市场表态后,其他城市也不敢懈怠,出台政策也是表明调控房价的决心。第三是积极为补库存提供一个缓冲时间,比如说充分落实限购政策,使得短期内购房需求受抑制,进而平衡供求关系。”严跃进说。

       他进一步认为,各地新出调控政策对市场也会产生三点影响。第一是强化近期购房者政策收紧预期,部分没有收紧的省会城市,近期购房需求会积极释放,因为担心政策会收紧。第二是加快恐慌性购房需求释放,进而使得量价齐升。第三是政策真正效应会在明年出现,政策的周期拐点比市场的周期拐点提前6个月出现。

       “到了明年第二季度部分城市或有量价齐跌的现象出现。但必须注意到,此类市场拐点是周期性的,而非实质性的下跌。要期待价格实质性下跌其实并不存在。”严跃进说。