国庆期间私募人士透露 楼市资金开始转战A股

摘要：正值楼市“金九银十”交替之际。过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，10月6日又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷，再加上严格楼市管理的惠州，使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。分析人士指出，这意味着去年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点，楼市或将降温。不过，随着楼市的降温，资金往哪儿去，又成为新的焦点。

       4座城市10月6日加入调控大军

       在北京发布楼市新政后，多个城市紧跟步伐，这股调控浪潮或许仍将继续。10月6日，珠海、东莞和福州也加入了十一长假期间的限购城市大军。10月6日凌晨，珠海市政府出台了楼市新政，宣布即日起执行限购限贷政策。距今年4月宣布取消限购不足半年，珠海再次重启限购以应对楼市的上涨。按照新规，从即日起珠海市执行住房限购政策，对拥有3套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭、无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。相关数据显示，截至今年9月，仅有160多万人口，常被列入三线城市的珠海房价已超过广州，涨到18988元/平方米。

       10月6日傍晚，东莞出台限购政策：自2016年10月7日起，在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。10月6日晚间，福州宣布停止向3类家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成为国庆期间，第18个限购城市。其后，惠州于10月6日夜间出台楼市调控措施，要求预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。

       还有哪些城市可能跟进限购？

       业内人士分析，未来，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能。

       实际上，从2010年到现在，中国楼市从限购到取消限购再到重回限购，在政策上已经走过一个来回。高峰时，全国有46个城市实施限购政策，后陆续取消限购，只剩下北上广深和三亚维持限购，如今一众城市又重回限购行列。

       业内人士分析称，从后续市场走向看，以下城市限购可能性比较大：石家庄、青岛、昆山。这些城市有一个共同点是从地理位置上看，要么是经济发展比较不错的重点二线城市，要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃，而且房价增幅过快。因此，这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。

       中原地产首席分析师张大伟认为，从各地集中全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台调控政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。

       不过，在一些城市楼市火爆的同时，一些城市仍然面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，如沈阳等。因此，未来整个楼市的调控将会更多地呈现出“因城施策” 的样态，逐步向中央“一城一策”的调控思路靠拢。

       密集调控政策下房价会降吗？

       国庆期间，各地密集出台楼市调控政策。无论是刚需人群还是投资人群，似乎都在问这么一个问题：“十一之后房价会降吗？”

       易居中国研究院智库中心研究总监严跃进认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

       张大伟认为，这一轮新政策主要打击的是投资客以及外地户籍购房者。目前看，这一轮收紧政策，除了北京已经接近恢复到了2014年“930”前的政策压力，其他城市虽然力度较宽，但针对外地户籍的购房资格和信贷资格也开始收紧。

       对于本轮调控的政策效果，张大伟认为，“房价不是一直涨的，在2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。如果房价再涨，房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。”

       私募人士：楼市资金开始转战A股

       好多80后北漂，在京奋斗多年，兢兢业业，手头有个几十万的积累。按照中国传统的思路，此时正是买房成家立业的时候。

       来自山东枣庄的北漂小李手头存了30万，小李说，还有一个选择，就是把30万投入到股市中去。楼市密集限购下，或许资金会往股市跑。至少不用杠杆，楼市如果下跌的话，以他的杠杆比例，他将很快沦为负资产人群。

       国庆假期期间有私募人士在微信朋友圈表示，楼市资金开始转战A股了，在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外据中国结算公司数据显示，8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，较7月增加174人。

       相关媒体也注意到，有人在趁高抛售房产，甚至连上市公司也纷纷加入“卖房”大军，包括一些上市公司。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告，其中上市公司扎堆卖房有一些是为了保业绩，还有一些是为了保壳。

       有私募人士认为，随着楼市密集调控政策出台，此时的股市比楼市更安全。在目前资产荒的背景下，楼市和股市都是市场资产配置的主要对象，当然楼市和股市的市场需求群体、市场功能定位等也不完全相同，不能简单对比。因此，市场风险以及对风险的承受能力依然是应该考虑的首要因素。

       对于刚需人群来说，买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说，风险或正在逼近。

       限购城市调查

       一线城市人口回流推高二线城市房价？

       合肥，中部二线城市。最近半年，合肥和厦门、南京、苏州等四个二线城市，由于房价上涨过快，被业内称为“房价四小龙”，而合肥的涨幅在“四小龙”中又排名第一。合肥房价迅猛上涨让好多老合肥人直呼“看不懂”、“措手不及”。十一前夕，北京青年报记者前往合肥，对火爆的楼市展开了一番调查。

       一线城市买不了 回老家也吃力

       9月24日，合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘在合肥引发了抢购，开盘当日1小时产生了6亿的销售额。在此前的大半年时间，合肥楼市正在面临一轮上涨，多数刚需盘在合肥“开盘即售罄”，多盘一房难求，许多开发商纷纷把合肥列入新进城市的名单。在不到一年的时间里，合肥的房价从均价六七千元涨到了一万三左右，接近翻倍。

       老家在蚌埠，大学毕业以后选择在深圳工作的李刚（化名）十一前夕赶到合肥看房。由于深圳楼市的暴涨，原打算在深圳买房的李刚已经对自己在深圳置业不抱希望，和家里人合计之后，他把目光投向了家乡的省会城市合肥。大学毕业四年的李刚积攒了大约30万元，这是他准备买房的首付钱。

       “这个首付，一年前在合肥能买个好地段大两居的新房，现在看了一圈，却发现30万元的首付在合肥已经没有任何选择余地了，只能买二手房中的小两居了。”在合肥蜀山区的一家房产中介门店，李刚对北青报记者表示。

       李刚表示，像他这样的人群有很多，老家在安徽，工作地点在北上广深等一线城市，但一线城市的房价以及严格的限购条件已经让他们失去了进场的资格。他们转而将目光转向了老家的省会城市，却发现在老家的省会城市买房也已经很吃力了。

       合肥周边城市房价还在跌

       合肥蜀山区不动产登记中心的一名工作人员告诉北青报记者，过去一年合肥房价的暴涨，除了投资客炒作之外，像李刚这样的在外地特别是一线城市工作的人群回流也是一个重要原因。整个安徽在外地务工的人群非常巨大，他们回到安徽置业首先想到的是合肥。这就造成了合肥的房价在暴涨，而周边距离只有几十上百公里的城市比如蚌埠、芜湖等地，房价不仅没涨还在下跌。

       合肥出租车司机高师傅称，房价已经成为了整个合肥的热门话题。近几个月，经常有许多安徽其他城市的年轻人，从机场或者高铁一上车，就让他拉到售楼处去，这些年轻人是安徽人，但从来没有到过合肥，第一次来就是为了买房。

       高师傅说，作为一个老合肥人，他对合肥房价的上涨有点儿“措手不及”，但高房价在这个城市引发了普遍的争议。尤其是一些合肥周边地区特别是农村来的大学生，毕业以后根本没有希望买得起房。一些农村家庭举家四五口人在合肥打工，就是为了供一套房子。“很多准备买房结婚的年轻人，由于房价在短时间的猛涨，往往房也买不起了，婚事也告吹了。民政局现在出现一种怪现象，结婚的人少了，离婚买房却排起了长队。”

       4000元月收入如何支撑一线房价

       高师傅认为，合肥的房价具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撑这个房价。“合肥一般比较好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在两三千左右。所以我们说，合肥是二线城市，房价却是一线城市的高度。”

       9月，合肥楼市行情还在继续。就在合肥最贵豪宅开盘的前一日，合肥土地市场再次让行业震惊。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出让11宗地共计1050.52亩，起始总价达47.6亿元。在激烈争夺后，万科、绿地、保利、融创、海亮、文一等均有所获，11宗地均溢价成交，单日土拍收金168.81亿，上述土地平均溢价率在250%左右，其中有3块土地拍卖溢价甚至超过300%。

       直到10月2日，政府一脚踩下了刹车。合肥紧急出台楼市新政，从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面进行调控，包括提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的管控等，堪称二线城市中最严之一。

       对话

       张大伟：本轮市场走势消化了过去2年积累的刚需

       对话方：中原地产首席分析师张大伟

       相关媒体：为什么这些政策集中在“930”前后特别是国庆假期这几天释放？

       张大伟：从各地全面出台政策看，基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市参与本轮楼市调控。

       相关媒体：哪些城市楼市可能会最先出现回调？

       张大伟：从房价走势看，这一轮上涨得太迅速，投资需求太集中，所以导致很多城市都有回调的可能性，但从可能性来说，依然是越核心区域、越核心城市越难跌。这是因为银行对这些区域的信贷支持最大。

       相关媒体：就某个城市而言，哪些房子投资风险较大？

       张大伟：从过去的历史看，房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域，一旦市场降温，会出现投资客的踩踏效应，比如一线城市的辐射区，投资房产，最关键的不是看纸面上赚了多少钱，要看能不能变现。

       相关媒体：今年以来，各地频繁拍出高价地，这些高价地会被影响吗？

       张大伟：全国在2016年出现了210宗高价地地块，这些高价地在限价及降温的楼市下，很可能出现群体性烦恼。

       相关媒体：全国密集出台楼市新政，现在有声音认为是房价已经到了一个拐点，你怎么看？

       张大伟：房价上涨的涨幅拐点到了，想跌价依然看信贷，你可以观察货币基金“余额宝”的收益率，如果持续上升，那么房价的拐点也快了；如果平稳，房价短期不会跌。

       相关媒体：投资客是不是该卖了？

       张大伟：是。12月美联储是否会加息将决定中国信贷政策，而且如果加息，那么这一轮市场爆发基本就可以判断到顶了。

       相关媒体：刚需人群现在入手是否合适？

       张大伟：买房看两个指标，有学区有地铁，对于刚需来说，这两类房产依然可以买。大户型这一次被全国“围剿”，调控针对投资投机很明显。如果是换房的，连环单需要注意控制交易时间。

       相关媒体：中国房地产的周期轮还在吗？

       张大伟：认同现在很多人说的大周期未结束的观点，因为中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近一个亿人口的差额，也就是说，这些人已经生活在城市，但没有城市房产。高房价是影响落户的最主要原因。本轮市场走势的爆发很大程度上，消化了居民储蓄和过去2年积累的刚需，所以有短期调整的必要。