房价平稳下跌可能性小 城市楼市政策还将收紧

摘要：今年8月以来，苏州、厦门、杭州、南京等城市相继重启楼市限购政策，武汉、廊坊、福州等从商品房贷款首付比例、土地市场、商品房销售、控制房价等环节进行了规范和限制，自去年下半年尤其是今年初的楼市反弹之后，一、二线城市再度进入政策紧缩期。这些城市出台收紧政策的原因和目的是什么？目前已经取得了什么样的成效？未来还将有哪些城市面临政策收紧？

       各地近期集中收紧楼市政策

       8月11日南京出台政策，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

       8月11日苏州发布限购政策，非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，需缴纳1年社保，并提供相应社保证明。同时对土地市场供应、土地供应条件、土地出让竞价、土地出让理性竞价及商品房价格管理等方面进行了调整和规范。

       8月17日廊坊进一步规范市区房地产市场秩序，对房地产市场提出七条要求，包括严格土地出让、依法开发建设、加强预售管理、规范交易秩序、明晰职责分工、强化信用惩戒、优化市场环境。

       8月18日武汉发布《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，对房地产开发企业和房地产经纪机构行为进行进一步规范。

       8月31日厦门宣布执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在厦门市行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房(二手住房):拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

       8月31日武汉推出限贷政策，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

       9月18日杭州出台限购政策，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

       9月25日南京出台限购政策，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

       9月27日杭州宣布于28日上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例，暂停购房入户。

       9月28日福州发布《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，分别从增加住宅用地供应力度、控制房价增长、加强市场监管等七方面入手。

       9月28日济南下发通知，采取措施保持房地产市场持续平稳健康发展，具体措施包括提高居住用地竞买资金条件、缩短土地出让价款缴纳时间、扩大居住用地供应规模等。

       9月29日南京调控升级:10月1日起暂停受理公转商贴息贷款申请。

       1 重启限购因房价地价上涨过快

       问：这一轮收紧政策出台的原因是什么?

       胡景晖：去年9·30以来，尤其是今年年初以来，一二线城市，特别是限购已经松绑的二线城市，出现了高价地频现、楼市量价齐涨等市场过热的现象，这是导致近期二线城市频频恢复限购、收紧楼市政策的主要原因。

       严跃进：这一轮收紧政策主要是从收紧需求端的角度出发的，背后则是对目前资产泡沫的一种担忧，主要是对房价过快上涨的一种干预。

       熊志坤：去年出台的去库存的宽松政策持续发酵，导致了去年下半年以来，一些二线城市的房价和地价出现过快上涨。

       2 房价将趋平稳下跌可能性小

       问：已经出台收紧政策的城市取得了怎样的成效?

       胡景晖：已经出台限购政策的城市，短期内楼市并未出现明显降温：一方面，政策真正起到作用，尚需一定时间；另一方面，在限购的同时，尚需收紧信贷双管齐下。

       熊志坤：可以肯定的是，限购政策出台之后，成交量将普遍出现下降。但由于政策力度不同，不同城市的影响也并不完全一样，譬如苏州当月房价走势一度出现环比下滑，而其他城市并没有出现明显变化。按照以往的规律，政策在出台之后需要一段时间的消化，不一定是立竿见影的。

       严跃进：政策出台的第一步，市场并不见得出现快速降温，相反是恐慌性需求的释放，使得成交量价短期内继续上升，需求进一步透支，待政策消化一段时间之后，价格开始趋向平稳，但下跌的可能性不大。

       3 政策持续收紧是大概率事件

       问：预计未来还会有哪些城市会出台政策?北京有怎样的政策倾向?

       胡景晖：未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，年初至今房价涨幅过快、高价地频出、楼市过热的一二线城市，尤其是松绑限购的二线城市，或将逐步恢复限购。

       北京的限购政策一直是全国最严格的，所以在限购方面进一步加强的可能性不大。未来除了全国层面收紧楼市信贷外，就北京而言，或将在加大土地供应、控制高价地等方面引导市场理性发展。

       熊志坤：未来将有两类城市会继续出台收紧政策，一类是房价上涨比较快的二线城市，这些城市的特征是新房供应量较少，库存量相对偏小，价格上涨动力大；另一类是位于一线城市周边的区域和城市。受一线城市高房价带动，外溢效应明显，房价快速上涨。不过，由于每个城市的具体情况和面临的问题并不相同，因此不同城市所采取的政策也必然有差异。

       严跃进：从未来预期来看，合肥、福州、天津等城市都有可能继续收紧政策，房价涨幅排在全国前十的城市都有可能，这些城市出台的政策将从限购限贷、土地市场抑制价格等各个方面展开。

       4 短期内成交量价仍将处高位

       问：政策调控之下，对四季度及明年的楼市走势如何看待?

       胡景晖：2016年初以来，市场的加速赶顶已是“强弩之末”，在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的火爆，是由于“恐慌”而对未来购房需求的更进一步透支，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。

       严跃进：可以肯定的是，四季度的整体成交量仍然会明显高于去年同期水平，同比增幅仍可能在10%左右。但相比高温的三季度，会有所下跌，但跌幅也不会太大。价格仍然会继续攀升，受收紧政策的预期影响，年底之前还会有很多人有继续置业的打算。随着政策影响的逐步释放，明年量价可能会有所下滑，价格或将维持平稳。

       熊志坤：当收紧政策成为主旋律之后，在限购限贷的政策影响之下，不少投资者心态出现变化，越限越稀缺的心态还将继续严重透支购买需求。同时，当一个城市出台限制性政策之后，需求便迅速蔓延到周边区域，带动了新一波城市的量价上涨。