十月份期间26个新盘将入市 预计价格集体上涨

摘要：对于即将到来的“银十”，仍有大量的购房人摩拳擦掌准备入市，无论开发商怎样变换开盘方式，推出即售罄，推出即遇抢购，成为“银十”项目开盘的状态。

       价格继续冲高 商住项目取证困难

       刚过去的“金九”，虽然入市项目数量有限，却“成色十足”。9月份，各开发商推出的项目几乎款款都是“爆品”。无论开发商怎样变换开盘方式，推出即售罄，推出即遇抢购，成为“金九”项目开盘的常态。

       对于即将到来的“银十”，仍有大量的购房人摩拳擦掌准备入市。不过，9月供应低潮情况，10月并未出现起色。根据亚豪君岳会统计数据显示，10月北京住宅市场预计将有26个项目入市，其中包括台湖银河湾(楼盘资料)、益田·远洋万和风景(楼盘资料)等7个纯新盘，以及中国铁建·花语金郡(楼盘资料)、华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)等19个老项目后期。前几个月一直是新盘主力的商住项目明显减少，26个新盘中仅有四个是商住产品。而10月预计开盘的项目报价相对此前均有提高。

       新盘

       预计26盘入市 “金九银十”推盘量彻底失色

       “金九银十”这一楼市的黄金节点，在以往不仅意味着大量购房人选择这一节点入市，同时也是开发商的必争之时，一年销售计划中的重中之重。因此，开发商以往多会选择在“金九银十”集中推盘，大量新盘在此期间推向市场。

       今年的“金九银十”，有些不同。刚过去的9月，虽然购房人热情高涨，但入市项目数量却十分有限。8月底，《广厦时代》曾报道过，9月预计入市的新盘仅有30个。实际上，据不完全统计，截至目前，9月实际开盘的项目仅有23个，金九在推盘量上成色明显不足。

       从目前市场信息看，“银十”，这一情况并不会出现改善。根据亚豪君岳会统计数据显示，10月北京住宅市场预计将有26个项目入市，其中包括台湖银河湾、益田·远洋万和风景等7个纯新盘，以及包括中国铁建·花语金郡、华业东方玫瑰等在内的19个老项目后期。

       如此火热的市场下，选择入市的项目数量为何严重缩水？亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这主要受制于土地市场的供应节奏。整个9月北京公开土地市场仍未有宅地出让，这也是自6月之后连续第3个月住宅用地零供应、零成交。而前9个月北京住宅用地仅实现7宗成交，其中纯商住宅建筑面积仅42万平方米，这一数字也创造了历年新低。随着首开华润城(楼盘资料)、电建·金地华宸等一批2015年出让宅地项目的逐渐入市，未来土地可供变现量急剧减少，开发商为维持企业的长期运营，势必将放慢出货速度，因此未来新房市场供应量也将持续低迷。

       “金九银十”在推盘量上的彻底失色是北京新建商品房市场库存问题的直接体现。中原地产首席分析师张大伟表示，今年北京商品房住宅供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录，前八月商品房住宅供应相较2015年同期减少了37.2%。截至9月中旬，市场库存近5.8万套，同比去年同期下调了23.7%。未来北京商品房库存仍将持续下调，库存将很快进入5万套区间。

       趋势

       商住项目入市明显减少 在售项目仍被追捧

       虽然预计入市的新盘数量没有明显变化，但在“银十”预计入市的项目中，商住项目明显减少。今年以来，商住项目成为市场的主角，几次限购调整的传闻让商住类项目成交量激增。据统计，前八月北京商住类产品的成交量达4.5万套，创历史新高。9月，经历了此前的爆发，商住项目的成交虽然有所回落，但入市新盘也占据了9月新盘的半壁江山。从目前市场释放的信息看，10月这一情况将出现改变。

       根据亚豪君岳会统计数据显示，10月仅有长安源(楼盘资料)、国门智慧城(楼盘资料)、国锐金嵿、路劲世界城4个商住项目预计入市。郭毅认为，商住项目的明显减少主要是受到商住调控预期之下预售管控加强的影响。

       郭毅分析称，2016年以来北京商住项目一直保持着较高的入市积极性，3月份预售套数曾高达7314套，进入下半年以来6月、7月也连续两个月维持在6000套以上。不过自8月份开始，随着商住调控传言的不断发酵，相关部门对于商住项目的规划审批及预售管控也开始收紧，8月仅2132套商住产品取得预售许可证。而进入9月之后这一管控更加严格，截至21日，商住产品取证预售量仅有849套。郭毅认为，10月预计入市项目当中，除国锐·金嵿(楼盘资料)项目早期已取得预售许可证不受影响之外，其他商住项目虽有入市计划，但能否顺利取证入市也尚未可知。

       虽然商住项目的入市节奏因政策预期而有所放缓，但购房人对商住项目的购买热情依然高涨。上周，位于丰台区青龙湖板块的西山湖项目三期开盘，该项目主推户型为37-93平方米的商住loft。据项目方透露，当天开盘共推300套房源，排号近600个，当天实现售罄。另一位于顺义区的商住项目当代北辰MOMA VILLAGE(楼盘资料)，开盘去化率也达到了87%。而9月，其他在区位上更具优势的商住项目开盘，也都遭遇抢购，开盘售罄已是常态。

       在目前商品房供应量明显不足、购房人购房热情高涨的态势下，不限购的商住产品仍然是购房人追捧的焦点。

       价格

       预计开盘项目价格集体上涨 调价周期明显变短

       除了商住项目明显减少外，10月入市新盘另一个显著特点就是价格的明显上涨。商品房的全面高端化仍在延续，开盘的老项目后期相较前期价格明显上涨，纯新盘的预计开盘价格也在不断调高。

       根据亚豪君岳会提供的数据显示，10月入市的项目中，朝阳区两项目预计入市单价均在10万元/平方米以上；

       而丰台区预计入市的天恒金融街·公园懿府、西山甲一号(楼盘资料)报价6.5万元/平方米左右；

       大兴亦庄核心区住宅项目中国铁建·花语金郡、亦庄金茂悦报价均在5.5万元/平方米左右；

       房山核心区长阳板块住宅项目报价也正在冲击4.5万元/平方米；

       门头沟的华远·裘马四季(楼盘资料)6月新盘入市报价即达到5.8万元/平方米，预计10月再次开盘将超过这一价格，冲击6万元/平方米。

       以丰台区10月即将入市的天恒金融街·公园懿府和西山甲一号为例，两个项目均为老项目后期入市，价格相较前期产品均有大幅提高。公园懿府是位于南四环的纯改善型楼盘，此前开盘次次售罄。今年1-8月位列丰台区住宅成交榜的前三名，成交均价为48167元/平方米。该项目主力户型为115平方米三居，以此计算，一套总价在550万元左右，而按照项目最新65000元/平方米的开盘预计价格，一套三居总价已上升至近750万元。另一位于丰台园博园板块的西山甲一号项目，8月28日刚进行过一次开盘，对外报价为58000元/平方米，根据北京市住建委网站信息显示，最近两周签约成交价在53000元/平方米左右。仅相隔一个月不到，报价已经上涨至65000元/平方米。

       老项目后期相较前期房源价格大幅上涨，而一些从未开盘的项目，对外报价也在不断上调。一位近期在忙着看房的购房人表示，他已经无法跟上各项目调价的节奏，感觉价格每周都在调，销售在不停地和他说价格又涨了。

       中原地产研究中心统计数据显示：截至9月中旬，北京年内成交商品房住宅35810套，合计成交金额达到了1902亿，单套成交额高达531万，刷新了历史纪录，同比涨幅高达40.2%，成交均价达到了35424元每平方米，同样创造了历史新高，同比上涨24.9%。

       亚豪机构市场总监郭毅认为，从各个区域住宅项目的报价情况来看，北京住宅供应市场中高端项目已成为主力，并且已出现明显的郊区高端化、城区顶豪化的现象。受此影响，城区已成为高端财富阶层的置业主战场，刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场，而首置刚需则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域，或转战商住市场。

       市场

       购房热情仍旧高涨 意向购房群体扩大

       虽然市场供应量有限，价格也大幅上涨，但等待入市的购房人却在不断增多，意向购房群体伴随着价格的推高而扩大。

       在刚刚结束的北京秋季房地产交易展示会上，海外地产、旅游地产、投资型地产及自住型地产项目都得到了不同人群的关注。根据北京房展展会方调查显示，此次秋季房展北京本地观众数量占总观展人群数量的80%左右。观展者中最近有买房打算的人群占总调查人数的75%，近期没有买房打算的占25%。在打算买房的人群中，刚性需求（首次置业）占比20%，升级需求（换房或异地二套）占比51%，投资需求占比29%，升级及投资需求明显上升。

       即将到来的十一黄金周或许又是一个“买房周”，在相关媒体调查了解时发现，很多购房人都在计划着十一假期“看看房”。由于目前北京楼市的价格已经位于高位，普通中产靠一人之力已经投不动了。有些购房人就动了合伙买房的念头。使用某一个人的资格，几个朋友共同凑首付投资买房。有这种想法的购房人，比较保守的，认为资金放在房子里还是最安全的，即使短期收益不好房子也可以留给孩子，比投入股市等投资渠道要好；比较激进的则在期待房价的继续急速上涨，用较少的资金撬动不菲的投资收益。

       现在到底还要不要买房？业内人士在被问到这一问题时，大都无法给出明确的回答。“看不懂”是他们给出最多的答案。一位地产从业人士笑称，股市、p2p等投资渠道在刊登广告时，都会用小字加上一行，“投资有风险，入市须谨慎”。他觉得现在售楼处也应该加上这样的告示牌，“投房有风险，降价别投诉”。他表示，无论在什么样的市场下，量力而行，充分考虑风险都是投资决策中最重要的。信贷宽松让高杠杆买房变得容易，但高杠杆带来的永远都是高风险，不能因为近几年买房从来没赔过，就认为买房一直不会赔。