下半年房地产市场趋稳 政策调控应注重差异化

摘要：预计全年房地产销售面积和投资同比分别增长20％和4％左右；下半年要重点关注“地王”现象带来的后续市场运行风险、“去库存”过程中的风险释放和蔓延以及房价过快上涨阶段的泡沫积累和破灭；建议采取“一城一策”的差别化调控政策，稳定住房金融政策，进一步做好信息公开透明，稳定社会预期。

       上半年市场迅速回暖，部分城市房价上涨明显

       1．房地产市场销售迅速回暖，“去库存”成效初显

       在一系列利好政策出台后，2016年上半年一二线城市的房地产市场率先回暖，呈现“量价齐升”态势。2016年前5个月全国商品房销售面积和销售额同比分别增长33．2％和50．7％。分城市看，1—6月间35个主要城市中成交面积同比上涨的城市有32个，其中惠州、天津、南京和扬州成交面积同比上涨100％以上。只有3个城市同比下降，其中深圳和北京同比分别下降23％和10％。

       第一季度一线城市住房成交同比增速领先，4月份以来二三线城市的销售同比增速开始明显超过一线城市。综合来看，上半年一线城市商品房成交面积同比增长7％、二线和三线城市同比增速分别是47％和44％。但同类城市间成交面积的差异很大，例如在一线城市里，广州和上海同比分别上涨27％和14％，深圳和北京却同比下降23％和10％。

       销售增速加快，缩短了各城市的库存消化期。从“去短期库存”速度看，截止到2016年5月末，按照过去5个月的平均销售速度，消化完所有的房地产待售面积，一线城市平均需要8．5个月，较年初缩短2．6个月；二线、三线城市平均分别需要7．5个月和15．6个月，分别比年初缩短6．7个月和19．0个月。但如果考虑到施工面积和待开工面积，“去库存”的长期压力仍然很大。截止到2016年5月末，全国商品房待售面积7．22亿平方米，施工面积是65亿平方米。按照前5个月的平均销售速度计算，共需2．8年才能消化掉全部库存。

       2．房地产投资回升明显，热点城市土地出让价格快速攀升

       在强劲需求带动下，房地产开发投资、新开工面积的同比增速上升明显。2016年1—5月，全国房地产开发投资额同比增长7．0％，比2015年全年1％的增幅提高了6个百分点。从区域看，中部地区投资同比增幅达到11．6％，远高于东部地区6％和西部地区5．8％的同比增幅。

       同房地产市场一致，土地市场的区域分化特征也更加凸显，二线城市的土地成交面积、出让收入和楼面地价的同比增幅，都超过了一线和三线城市。从成交面积看，2016年上半年全国300个城市成交土地面积36589万平方米，同比上升3％，其中住宅类用地11349万平方米，同比增加0．4％。但一线城市土地成交面积萎缩明显，同比增幅下降29％。二线和三线城市小幅回升，同比增幅分别是5％和2％。从土地出让收入看，二线城市同比增长78％，一线城市同比下降14％，三线城市则同比增长5％。

       一二线城市“地王”频出是土地市场的一个重要特征。2016年上半年，二线城市楼面地价同比增幅高达76％，一线城市和三线城市分别是25％和6％。多数城市的楼面地价溢价率大幅提升，一线城市提高了44个百分点，溢价率达到61％。二线城市和三线城市的溢价率依次是49％和17％，分别提高了39个百分点和11个百分点。

       3．部分热点城市房价加速上涨，房地产市场进一步分化

       加快“去库存”的同时，部分热点城市的房价过快上涨。从上半年情况看，先是深圳、上海等一线城市房价暴涨，再逐次转递到南京、杭州、珠海等热点二线城市。2016年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元／平方米，1—5月累计上涨6．21％。其中，一线城市累计上涨11．05％，二线城市和三线城市分别累计上涨3．97％和3．6％。

       不同城市的房价走势分化明显。深圳、上海等一线城市和南京、苏州、珠海、厦门、合肥等二线城市房价上涨明显，部分三线城市房价出现下跌趋势。从城市格局看，城市圈的一线城市房价上涨，会快速带动圈内其他城市的房价上升。2016年前6个月，一线城市中深圳房价同比上涨82％，远超上海（17％）、北京（15％）和广州（5％）。在深圳房价带动下，三线城市中的东莞房价快速上涨，上半年同比上涨32％，但一些三线城市如韶关、徐州的房价出现同比下降，其中韶关市房价同比下降19％。

       下半年一二线城市市场趋缓，三四线城市“去库存”压力依然较大

       在利好政策作用下，上半年一二线城市的住房需求被过度透支，下半年市场将趋于平稳，全年呈现“前高后低”态势。从2016年3月底上海、深圳等一线城市出台调控政策后，南京、合肥等二线城市也收紧了购买资格、税收、土地供应等政策。受此影响，全国2016年前5个月的商品房销售同比增幅明显收窄，抑制楼市过快升温效果显现。其中，商品房销售面积和销售额的同比增速，较1—4月分别收窄3．3个和5．2个百分点。新开工面积和开发投资同比增速，较1—4月分别缩小3．1个和0．2个百分点。

       考虑到我国不少城市尤其是三四线城市的房地产待售面积偏高，市场的自发调整有助于住房供需结构趋于平衡。利用“去库存”改善当地住房供需结构，将是下半年和今后几年住房市场发展的主基调，市场分化将进一步加剧。这意味着，下半年三四线城市的土地供应仍将处于紧平衡状态，有助于进一步消化住房库存。

       总体判断，下半年一二线城市房地产市场将高位回调，各项指标增速会明显低于上半年水平。三四线城市在“去库存”过程中，一些城市会筑底回暖，但有些消化周期过长（比如超过5年）的城市，则会面临“量价齐跌”局面。从全国看，预计2016年全年房地产销售面积同比增长20％左右。在下半年销售增速回落的情况下，投资、土地购置面积等先行指标会相应回落，尤其在房屋存量过多、待售面积过高的三四线城市，上述指标回落趋势更加明显。从全国看，预计2016年全年房地产投资同比增长4％左右。

       后期运行需要关注的三个问题

       上半年频繁出现的“地王”，楼面地价大幅超过周边房价，增加了后期房地产市场运行的风险。除了上半年货币政策宽松、流动性充足外，一线城市土地供给速度过慢是“地王”出现的重要原因。以北京市为例，2016年住宅用地计划供应120万平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合计45万平方米，同比减少68％。土地供应不足导致入市地块受到企业激烈竞争，上半年北京市住宅用地成交楼面地价已接近2万元／平方米（19972元／平方米），同比上涨44％。深圳市直到6月份才在年内首次供应二宗住宅用地，推出楼面地价是10633元／平方米，但最终的成交楼面地价为34122元／平方米，溢价率超过300％。成交的龙华新区楼面地价超过5万元／平方米，而周边区域平均房价只有2万元／平方米左右。“面粉比面包贵”的现状，进一步强化了房价仍将大幅上涨的预期，对后续市场健康发展提出了很大挑战。

       在“去库存”过程中要高度关注风险的释放和蔓延问题。三四线城市是“去库存”的主战场，如果通过“加杠杆”方式摊派完成“去库存”任务，只会把更大的风险留给未来。比如，现在许多三四线城市给“农民工群体”和“新毕业大学生”许多购房优惠政策，寄希望这些群体去消化库存，有些城市甚至出现了“零首付”现象，这跟美国政府上世纪90年代中期以来鼓励中低收入阶层购房的政策非常相似，放大了住房市场的风险，为房地产泡沫的积累提供了条件。

       在房价过快上涨阶段，要高度重视不恰当的住房金融条件刺破泡沫的国际经验。经过多年高速发展，房地产贷款已成为金融机构贷款的重要组成部分，上半年房地产贷款同比增幅远远超过其他贷款增速。截至2016年3月末，人民币房地产贷款余额22．51万亿元，其中房产开发贷款余额5．22万亿元、地产开发贷款余额1．8万亿元、个人购房贷款余额15．18万亿元。1—3月，个人购房贷款增速比各项贷款增速高10．8个百分点，一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。由于中国房地产市场已进入供需基本平衡的阶段，在这个阶段房价继续快速上涨，基本面或刚性需求的驱动因素在弱化，房价泡沫不断累积，此时如果住房金融条件大幅收紧，爆发系统性危机的可能性就会大幅提高。日本上世纪90年代初房地产市场崩盘主要是在长期低利率下短期内突然大幅提高利率，刺破了高房价的泡沫。美国2007年爆发“次贷危机”的根源则是长期低利率环境下不断降低首付比例和购房门槛，在利率水平逐步上调后，违约率就会快速提升，引起房价大幅下降。

       尽管我国的住房按揭贷款首付比例超过美国，且个人住房按揭贷款占住房总市值的比重只有10％左右，购房者和金融机构对房价下降有较强承受力，但仍要高度警惕下一阶段利率进入上升通道后房价大幅回落的风险。今年上半年有一部分投资者，借助各类高杠杆工具（比如“首付贷”）进入房地产市场，自身杠杆率很高。但如果今后住房金融政策收紧，利率进入上升周期、流动性下降，房价必然会出现松动和下降，银行随之收紧房贷，在高房价时期进入市场的投资群体势必会出现“违约”现象，反过来进一步恶化银行的资产负责表，等到银行抛售住房资产以回收流动性时，就会陷入“利率上升—违约—房价下跌—信贷收紧—抛售住房资产—房价进一步下跌”的恶性循环。

       政策建议

       下半年房地产调控的主要思路是，按照供给侧结构性改革的要求，把“防风险”放到更重要位置，提高政策的差异性和针对性，积极有序化解三四线城市的库存压力，同时抑制一二线城市房价过快上涨趋势。

       第一，采取“一城一策”的差别化调控政策。按照人口和产业的流动方向，合理调整土地供应结构和住房供应结构。在那些人口净流出、住房严重过剩的地区，停止兴建商品房，由政府回购一部分商品房作为保障性安居工程，也可以配合农村土地制度和户籍制度改革，用“宅基地换房”等方式让农民自愿有偿地购房。在人口净流入、住房供不应求的地区，短期内可采取限购等行政措施，但关键还在于尽快增加住房用地供应量，健全住房租赁市场，用扩大供给的办法抑制房价过快上涨趋势。一方面在年度安排土地指标时，适度增加住宅用地指标。另一方面督促地方政府加快供地速度，对推地速度过于延缓的地方进行问责。

       第二，稳定住房金融政策。在我国房地产信贷规模已超过20万亿元的阶段，房地产市场的大幅波动会极大影响金融体系和宏观经济的健康运行。国际经验和我国调控实践均表明，短期内房地产市场大幅波动的原因是住房金融条件的变动。在利率政策不可控的情况下，建议通过调整首付比例来稳定住房金融条件，即在利率水平下降时，提高首付比例，反之上升时降低首付比例。下半年我国经济下行压力更加突出，如果央行下调基准利率，建议房贷首付比例可以适度上调。

       第三，住房相关部门要及时公开信息，稳定社会预期。目前各地还没有建立起统一权威的房地产信息公开平台，对每年计划推出的各类土地面积、拟出让地块、存量住房、新建保障房数量等重要信息没有及时向社会公开，社会公众的预期往往被一些媒体和人士所主导，从众效应明显。建议地级市及以上城市由住房部门牵头，在政府主页每月定期公布土地供应、土地成交、存量住房、住房交易等重要信息，提高信息的透明度和详细性。