调控政策收紧 热点二线城市楼市是否会降温？

摘要：针对热点二线城市楼市过热情形，近期屡屡传出要对楼市热点城市严厉调控的声音。种种迹象显示，新一轮针对热点城市的降温枪声已经蓄势待发。一个问题是，假如严厉调控政策出手，热点城市楼市是否会降温？

　　   楼市热点城市严厉调控的雷声渐近。7月26日，有消息传，南京拟出台新版限贷政策，三套房直接停贷。苏州可能与南京同步出台限贷政策的消息也持续发酵。在北京，“适度提高第二套非普通商品住房首付款比例”的政策建议也被解读为北京将很快实施的楼市新政，一时间引得舆论热翻天。

　　   尽管，南京、苏州是否出台限贷新政，官方并未给出具体澄清。北京的第二套非普通商品住房首付款提高亦被权威人士澄清，只是建议政策，并不代表要具体执行，“八字还没有一撇”。

　　   不过，种种迹象显示，新一轮针对热点城市的降温枪声已经蓄势待发。一个问题是，假如严厉调控政策出手，热点城市楼市是否会降温？

　　   限贷传闻风起

　   　传言中的南京限贷政策版本是这样的：首套房首付比例将提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停贷。此外，征信系统显示已结清二套以上也算二套房，仅限南京市区。随即，有消息证实，人民银行南京分行已就此召开紧急会议。并确认新政内容基本属实，但具体执行日期未定。

　   　事实上，针对楼市过热问题，4月份，一线城市上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）都相继出台收紧的调控政策。北京因已是“史上最严厉政策”而侥幸“躲过此劫”，不过，关于商住停售、限购等的传言不停搅动市场，令市场多有不安。日前，北京市住建委发布的年度白皮书称，将适度提高第二套非普通商品住房首付款比例。尽管这只是可能采用的建议，并非真要实施的政策，但这也是间接给市场释放信号——市场不能热得不像话，政府已经准备了很多储备政策。

　   　针对热点二线城市的收紧调控政策也有先例。一个多月前，合肥就出台了限贷政策，规定三套房首付提高至60%。厦门亦宣布自7月15日起调整住房信贷政策，尽管此政策一出台就被人行厦门中心支行提出不满，最终只保留了提高住房公积金信贷政策。（职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款）

　　   投资客离场？

　   　在业内人士看来，南京、苏州版的新政如果严格实施的话，将起到立竿见影的效果。因为收紧信贷，短期势必“打击”市场信心，一部分买房人会陷入观望，“日光盘”、“夜光盘”现象有望减少。另外，南京、苏州的新政对其他热点城市亦有示范效应，不排除其他城市效法。

　　   南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为，限贷干预最大的是投资客。通过提高投资客贷款成本来抑制投资需求，对市场影响，一定程度上有利于市场降温。但是短期内南京一房难求的局面还是难以得到根本性改观。库存较少，消化周期两个月不到，一房难求局面还会持续一段时间。从调控收紧的其他城市看，上海深圳限贷升级后的表现，有利于市场适度降温，但是也需要一定的时间才能冷却。合肥也执行了限贷政策，但是合肥供需关系过于紧张，效果还不是非常明显。限贷出台一个多月了，但是目前合肥市场依然火热，房子依旧不好买。建议南京融合其他城市经验，再做判断。

　　   也有人士认为，不视实际情况出台限贷政策会对市场形成挫伤。南京市房地产协会秘书长曾新骏就对媒体表示，南京市场火爆的根源，在于库存较少，市场处于买方市场。如果从限购、限贷方面进行调控，强行打压，并不是缓解目前供不应求局面的最好方法。在他看来，从政策及市场供需层面分析，下一步最有可能做出政策调整的，还是土地出让市场的“熔断机制”。

　　   一个事实是，不管南京、苏州的限贷政策最终是否出台，下半年，针对热点城市的楼市调控，肯定政府是要出招整治的。

　　   7月26日，中央政治局召开会议研究当前经济形势并部署下半年经济工作，其中就喊话要抑制资产泡沫，直指下半年房地产市场。

　   　在业内人士看来，消化周期在6个月以下，绝对房价、房价涨幅位居前列的城市都是出台限制性政策的大热门。三项条件都满足的城市肯定要出台限制性政策，厦门、南京、杭州、苏州均是如此；符合两个条件的城市也在政策收紧的候选之列，合肥、福州、武汉以上点名的这些城市，现在都要小心“政策收紧”来袭。